2010年底杭州楼市猜想：降价潮会不会出现?

　　9·29中央“二次调控”和10月中旬出台的杭州执行细则相继出台，在限购限贷“双限”打压下，再加上最近频频收紧的货币政策，杭州房价已开始松动，老盘打折优惠，新盘理性低开，已经成为不少楼盘的选择。

　　目前的这种价格松动，会否进一步向广度和深度蔓延，从而在年底前触发08年底和09年初曾经出现过的降价潮？

　　年底前大规模降价，杭州没有先例

　　应该说，在杭州楼市历史上，年底前的规模性降价，并没有先例。杭州真正意义上的降价潮，只出现过两次，一次是08年下半年，由万科降价引发，另一次是09年初，由下沙海天城降价引发。这两次降价潮的出现，都不是在年底，而是恰好在08年底的前后——08年的9、10月份和09年的2、3月份。

　　此外，在强力宏观调控之下，05年下半年杭州楼市也曾出现过调整，不过，主要是缩量的调整，并伴随有小规模和小幅度的降价，但远远够不上降价潮。07年底也是一个时间窗口，当年狂飙突进的楼市在年底被宏观调控的倾盆大雨浇了个透心凉，并且在当时引发了推盘潮，以至库存迅速飙升。但是，当时价格并没有松动，但成交缩量非常厉害，以至最终引发08年9月初的万科降价，以及随后降价潮的出现。

　　因此，如果要从历史上的经验去追问年底降价潮，我们可以给出一个否定的答案，年底历来不是开发商大规模调整价格策略的时间窗。

　　回顾：08年万科引发降价潮前，杭州楼市发生了什么？

　　前面提到，杭州真正意义上的降价潮，只出现过两次，08年9、10月份和09年2、3月份。两次降价潮的直接源头都只有一个——08年9月3日的万科降价。

　　那么，在08年9月3日万科降价前，杭州楼市都发生了什么？

　　第一，成交缩量。

　　前面提到了，07年底，此前疯狂的楼市，遭遇了宏观调控的倾盆大雨，被浇了个透心凉，成交缩量非常厉害。08年上半年6个月，只有5月份的成交量超过了300套，也就是日均百套之上，另外5个月，成交最多的是2113套，日均72套。在08年9月万科降价前，曾经历了长达九个月的成交缩量。

　　第二，库存飙升。

　　因为07年底调控突然来袭，开发商心慌之下，加速开盘去库存化，结果遭遇成交缩量，库存由是飙升。07年9月份，杭州主城区的库存曾一度降至不足8000套，但到了08年9月，库存飙升到了21000套之上，库存增加了将近200%。

　　第三，土地市场低迷。

　　伴随当年疯狂的楼市，07年，杭州土地市场地王频现，土地市场高歌猛进，一派盛世繁荣之象。然而，到08年的时候，土地市场彻底低迷，当年，杭州主城区到5月份才开始有第一块地出让，6月份的土地出让量为零，七八月份也都各只有两宗地出让。土地市场的低迷，反映了开发商对楼市的信心程度，由此影响到购买方的心理，对楼市打击非常大。

　　第四，紧缩的货币。

　　众所周知，为了抑制07年开始爆发的流动性过剩和由楼市、股市为代表的资本市场过热，以及相与伴生的通货膨胀，国家在08年开始不断加息和调升存款准备金率，紧缩货币，从而导致08年股市的暴跌。随后，9月15日雷曼兄弟倒闭，次贷危机引发全球金融危机，一根最重的稻草压在了楼市身上。

　　以上四点是导致08年9、10月份杭州楼市降价潮的最主要因素，而万科降价，只是点燃了降价潮的导火索。

　　市场明朗化还需看明年

　　以上的分析，为我们预测年底楼市降价潮会否出现，提供了重要的观察视角和参考因素。不妨分析一下，以上导致08年底杭州楼市降价潮的四个因素，在当前的市场状况如何。

　　第一，成交缩量，这一点目前不明显。

　　我们会发现，4·17新国十条的出台，曾经导致4月下旬和5、6月份的成交缩量，但是，“坏景”不长，楼市从6月中下旬开始，重拾升势，甚至很快又开始过热。也正是因此，才有了9·29中央的“二次调控”，甚至随后更严厉的地方执行版的“限购”。然而，尽管政策严厉程度到几近无以复加，我们发现，当前，楼市依然维持在一个比较正常的成交量，市场信心受挫程度非常有限。

　　第二，库存飙升，与当时的情况类似。

　　目前，杭州主城区的住宅库存，已经由年初的5000多套，上升到当前的15000多套，升幅不可谓不大。08年和今年库存的飙升，都有一个相似的背景，08年的前一年07年，今年的前一年09年，杭州主城区都出让了天量的土地，这些土地所形成的供应，成为此后库存飙升的最主要原因。不过，相比于08年住宅库存的高点24000多套，当前15000多套的住宅库存，对开发商来说，压力还是小很多的。

　　第三，今年土地市场基本上没有低迷。

　　虽然卖地不如去年，但是，今年的土地市场上，地王依然频现，开发商拿地热情依然高涨，地价丝毫没有下跌，反而楼面价纪录频创新高。最近的下沙土地出让，住宅和商业楼面价双双破万，更是震动市场和业界。土地市场的坚挺，对提振楼市的信心作用极大。

　　第四，目前的货币紧缩程度，远远不如08年严厉。

　　08年频繁的加息，至少目前出现的可能性几乎没有。而且，08年由次贷引发的全球金融危机，今年不可能会有。相反，目前中国拥有世界上最多的广义货币M2，而且不可能在短期内逆转，至少到目前为止，央行对外宣称的仍然是“适度宽松的货币政策”。因此，从宏观面和资金面上来说，目前迫使开发商大幅调整价格策略的影响非常小。

　　事实上，当前的杭州楼市，基本上处于一个正常的分化状态之中，小幅优惠和理性低开，成为不少楼盘的选择。然而，也有部分楼盘因为卖得很好，逆势提价，小幅加价。新开楼盘因为理性定价，普遍热销。当然，也有部分楼盘卖得不是太好。

　　因此，从当前的市场来看，促使开发商大规模大幅度调价的压力几乎没有。而从土地市场的热度以及新开楼盘的频频热销可以看出，市场信心依然充足。因此，在年底规模性降价潮的出现，可能性几乎没有。

　　但是，影响楼市的一些重要不确定性因素依然可能会在不久的将来发生作用。即将于12月初举行的中央经济工作会议，将定调明年的货币和经济政策，传言“适度宽松的货币政策”将改为“稳健的货币政策”，这就意味着货币的收缩(至少不是扩张)，将成为明年的主基调，将影响对楼市的预期。这将成为明年楼市变局的不确定性因素。因此，降价潮是否会出现，时间窗口不是今年年底，而是2011年。(李永生）