杭州存量房突破10万套 创历史新高

　　10月8日，杭州市区(含萧山、余杭)商品房可售房源进一步增加，突破10万套大关，为100921套，创下历史新高。若加上富阳、临安、建德、桐庐、淳安等五县市的24601套，整个大杭州的新建商品房可售房源达到了历史性的125522套，比去年同期多了2万多套。在开发商纷纷抢着推盘、加快销售节奏的楼市回暖期，房子却越卖越多，凸显的不仅仅是市场格局的变化，还有更多耐人寻味的因素。

　　100921套，倘若按照今年9月份杭州市区(含萧山、余杭)7416套的成交量来算，要卖上13.5个月，要用一年多时间来消化。但数据绝对不是这样解析的，让我们来细拆这个巨大的数字：主城区45509套，余杭区37242套，萧山18150套。这其中，商品可售房源新增加量主要集中在余杭区，相比8月底，增加了5500余套。在主城区的4.55万套存量房中，去除写字楼、商铺等非住宅房源，商品住宅存量房约为3万余套。在这个汹涌的城市化时代，遇见“限购”、“限贷”两道关卡，无论什么样的存量房都不值得惊讶。就好比警察在高速公路上设了一个关卡，有条件地放行部分车辆，高速公路自然很快就拥堵起来；如果警察把关卡撤掉，高速公路很快就能畅通无阻。目前房地产市场仍在执行的“限购令”及“限贷令”，就是那个“关卡”；我们现在所看到的存量房，就是那些“拥堵的车辆”；而汹涌澎湃的城市化，就是那条“高速公路”。只要“限购令”及“限贷令”这道关卡一撤除，巨大存量房自然也就有所“减肥”。只是，目前“限购”、“限贷”尚无明确地退出时间表，调控的目的在于有效控制房价过快过高增长，从杭州楼市来看，这一点无疑是成功的。

　　从市场角度来看，分化越来越细，哪怕是在同一区域内的不同楼盘，各自的销售情况都有着天壤之别。在经历2011、2012年大批开发商为撬动刚需客户的珍贵房票、以价换量之后，市场部分刚性需求得到释放，同时，资金压力也有所缓解。今年来不少开发商开始着手自身的转变，转变之一就是专注于产品的提升，如万科、滨江等品牌房企纷纷主打精装房，提高物业管理的服务性，以及“住宅一公里商圈”的建设等，市场格局也因此产生变化，房产品的种类分化将越来越细微，不同的消费需求都将会在市场找到合适自己的房产品。

　　此外，在高库存时代，强化销售依然是房企当前最主要的任务。“去库存化”的速度将决定着一切。众多外来大鳄带给杭州楼市最大的变化就是“快速开发、快速销售”的开发模式，从而带动整个楼市进入快节奏模式，这也导致各房企之间的分化越来越明显。这也是为什么有的楼盘一房难求，有的楼盘销售举步维艰。

　　高企的房价以及明显供过于求的市场，会影响到众多房企的生存。可以预见的是，在没有更好的手段来启动市场，有些房企依然将会主打价格牌，以价换量。