杭州土地成交额和楼面价创新高

　　据某研究机构的统计数据称，截止到12月27日，2013年，全国300个城市土地出让金总额为3.04万亿元，已大幅超过2012年全年，同比增长46.34%。

　　有数据统计全国重点45城市显示，2013年全国出现总价及单价地王共计67个，仅西安、海南没有出现新的地王。地王浪潮席卷全国，总价以及单价也不断被刷新，融创以7.3万元/平方米竞得的北京朝阳区农展馆地块，创下北京甚至全国单价地王；新鸿基以217.7亿元夺得的上海徐汇区“徐家汇中心项目”地块，则成为全国到目前为止的总价地王。

　　2013年杭州的土地市场同样狂热。2013年，杭州主城区成交土地102宗约4808亩，成交总金额841.55亿元。为2009年以来新高，也为历史最高。

　　2014年首月，杭州主城区计划挂牌土地22宗(住宅类用地11宗)，挂牌土地总面积约1209亩，挂牌量为历年同期之最。其中，优质地块比比皆是，此前因退地事件闹得沸沸扬扬的雅戈尔申花地块和因规划调整暂缓出让的杭师大等宝地，均计划挂牌。万科、龙湖、融创、绿地、滨江等房企都对杭师大地块虎视眈眈，联合绿城高价竞得萧山宅地的九龙仓，也表现出极高的拿地意向。

　　优质地块的出让，加上诸多大鳄的虎视眈眈，杭州可能出现高价地块。

　　2013年全国土地市场成交额创历史新高，与之相伴的是商品房成交价的不断上涨。全国70个大中城市中，2013年11月新建商品住宅价格平均同比上涨9.62%，下降的城市仅有温州1个，其余69个城市房价均保持上涨。

　　土地成本是房地产开发中最重要的一个成本项目。按正常理解，“面粉”贵了，“面包”肯定会贵起来。

　　5年来杭州土地市场和楼市成交情况的图解，说明地价与房价相关性很大，那么地价和房价是简单的因果关系吗？研究这个问题前，先说一个200多年前的著名案例——“玉米法律悖论”。

　　1800年英国制定了限制进口谷物的玉米法律，导致国内对玉米的需求上升，刺激了国内玉米的生产和对种玉米土地的需求。由于土地资源是有限的，地主们就提高地价来满足对土地的需求。因此，地价高是玉米价格高的结果，而不是玉米价格高的原因。

　　“玉米法律悖论”应用到国内城市房地产市场：房价高刺激了对土地的需求，导致地价升高，即从需求角度来看，地价高相对房价高是结果，而不是原因。

　　既然地价并不一定直接决定房价，那为什么最近几年国内地价与房价一直显示出正相关的关系呢？说到底还得看经济学里最基本的供求关系，在购房需求没有明显下降的背景下，想让房价降下来，关键是增加宅地的供应量。

　　华远地产董事长任志强在接受媒体采访时曾说“土地市场回归正常之日，便是房价下降之时”。也就是说，在改变现有土地供应制度之前，国内房价很难真正降下来。

　　国内土地市场是政府垄断的。任志强估计，如果算上军事用地和旅游用地，每年纯商品房用地只占到总供应面积的1.5%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，在不多的宅地中，集资房、公务员小区等灰色违规项目占相当比重，导致市场化宅地，在一、二线城市偏少，推高房价。

　　土地供应制度目前尚未看到明显改变，但2013年底全国约20个城市调整楼市调控政策，在限购的基础上，均表示要增加宅地供应，并增加保障房的建设。杭州也在其中。

　　2014年1月，杭州大幅增加土地供应量。杭州主城区1月计划挂牌土地22宗(住宅类用地11宗)，挂牌土地总面积约1209亩，为2013年全年土地成交量的四分之一，挂牌量为历年同期之最。

　　土地拍卖量大幅增加的同时，新房供应量也将明显增加。从土地拍卖到楼盘上市，一般要一年左右时间，也就是说，2013年创历史纪录的土地成交量，最快在2014年就能集中上市。同时，存量房还在不断增加(截至2013年12月，杭州存量商品房突破11万套，创历史新高)，这些都将对房价的上涨形成压力。

　　借用万达集团董事长王健林在央视财经论坛上对2014年房价的预测：房地产调控转型，行政调控手段逐渐退出，在这种情况下，2014年总体房价趋稳。

　　(顾国飞)