人体写真刚接手万达商业酒店的富力地产被惠誉列入负面观察冥界警局片尾曲

　　来源：第一财经日报 作者：佘庆琪

　　万达、融创、富力的交易最近被三大评级机构盯上了。

　　7月23日，惠誉发布报告称，由于富力地产斥资199.06亿元接手了万达商业酒店资产，推升其杠杆水平，将其债券列入负面观察。

　　二级市场上，富力地产港股(2777.HK)下跌1.47%，宣布资产收购后的第一个交易日就高开低走，目前连续三个交易日收跌。

　　惠誉将富力列入负面观察

　　对于富力地产的加入，国际评级机构穆迪和惠誉近日都给出了最新的观点。穆迪上周发表报告称，此次收购对富力有负面影响，但不会改变其评级展望。

　　穆迪副总裁曾启贤表示：“拟实施的收购交易若成功完成，对于富力地产而言具有负面信用影响，因为部分交易资金将由债务融资支持，而这将延缓富力地产的降杠杆进程。不过，我们相信公司很可能会控制对土地的投资，从而延续其降杠杆措施直至2018年。”

　　相比于穆迪对富力的评价，惠誉的观点就显得更负面一些。

　　7月23日，惠誉将富力地产目前为“BB”的长期外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券评级列入负面观察。

　　惠誉认为，由于该公司宣布斥资200亿元人民币收购万达商业地产旗下酒店资产，料会推高该股的总体债务水平，并使其净债务与调整后库存之比接近60%的惠誉门槛水平，以及该股所进行之资产收购将减缓公司的降杠杆进程。

　　有趣的是，将富力列入了负面观察的同时，惠誉还发表报告称，资产出售将有利于万达商业财务状况的改善。

　　而此前标普将万达商业列入负面观察时，惠誉的观点就与之截然相反，认为交易对万达商业的展望产生正面影响。根据惠誉最新的表述，此前对万达的负面展望主要源于其杠杆率的高企。而一旦这笔交易完成，惠誉对万达的展望很可能由负面转为稳定。具体来看，这笔交易将会使万达的净债务由1240亿削减至410亿。

　　“六折”的交易

　　7月19日，富力正式宣布，接手万达旗下76家(正式签约时增加为77家)酒店资产包，交易对价为199.06亿元。

　　最受市场关注的显然是这笔交易的价格，就在此前融创与万达的合约中，76家酒店资产原价高达335.95亿元，而当富力地产接手时对价就降到了不到200亿的水平。抛开现场发生的种种不谈，这笔仅为原对价60%的收购，着实是一笔不折不扣的划算交易。

　　而此次收购的酒店业务，恰恰是此前富力地产的短板。富力地产的财报显示，最近五年，酒店业务持续亏损。

　　中金此前分析到，富力地产的核心业务一直为房地产开发，但始终受到公司副业的拖累。公司的酒店营运和其他分部业务在2016年仍旧延续着上年净亏损的窘境，酒店营运和其他分部共计净亏损7.3亿元，而此前2015年为6.7亿元。

　　根据公告显示，富力地产此次接手的酒店，包括喜来登、皇冠假日、威斯汀、希尔顿、艾美等核心酒店资产，总建筑面积达328.63平方米，客房数目高达23202间。

　　穆迪表示，交易完成后，富力地产的酒店资产组合(在运及在建酒店) 将增加达到100家左右。而当前，富力地产只有14家酒店处于运营状态。

　　而万达的这77家酒店盈利情况究竟如何呢？据万达酒店发展(0169.HK)2016年年报显示，2016年万达酒店发展收入3.87亿港元，同比减少82.8%；净亏损6066.3万港元，亏损额同比减少76.9%。

　　“酒店业务的周期性与房地产开发周期性有所不同。”穆迪表示，“此次收购可令富力地产的业务更为多元化并从中受益。”

　　存量债券是融创的两倍

　　按照穆迪的测算，若收购成功完成，到2018年富力地产由收入/调整后债务比率衡量的债务杠杆率将在2016年底42%的基础上攀升，并趋向于50%-60%。穆迪此前预期到2018年底富力地产的收入/调整后债务比率将升至60%-70%。

　　第一财经记者根据公开信息整理发现，富力地产目前公开发行的债券总额为510亿元。而截至一季度末，长期借款余额则为439.78亿元。与高度依赖的银行贷款的融创中国不同，在债务结构方面，富力地产则主要依靠发债融资，存量债券约为融创中国的两倍。

　　在这510亿债券当中，有490亿是在沪深交易所发行的公司债，发行时间主要集中在2016年前三季度。

　　富力地产境内存量债券

　　而在2016年年底房地产企业发行公司债收紧后，房企发行公司债融资难度明显增大。

　　截至2017年7月24日，富力地产这位去年的发债“大户”，今年以来也没能再发行公司债融资，仅在审核条件相对宽松的银行间债市发行了20亿中期票据。海外债方面，富力地产今年还在1月12日增发了4.6亿美元的优先票据，目前海外债余额合计7.25美元，这笔债务将于2022年到期。

　　在融资收紧的情况下，富力能否及时向万达支付有关款项？尽管今年以来发债融资明显减少，但依据中诚信此前报告，截至一季度末，富力地产尚有829亿元银行授信。另外，富力地产一季报显示，公司账面货币余额为404.9万亿。

　　对于向万达支付资产收购所需的现金流，穆迪预计，富力地产拥有可支持该交易的充足流动性。截至2017年6月，富力地产持有现金规模与2016年底持平。2017年上半年富力地产的合约销售额同比增长30%至人民币388亿元，这令其完成全年人民币730亿元的全年目标并不困难。

　　中金24日也发布报告称，预计富力地产2017年合约销售将会超过800亿元。2017年下半年，考虑其超过1000亿元的可销售资源中有47%为新推楼盘，下半年合约销售有望增加。

　　但是中金也分析到，富力地产的资产负债表可能进一步承压。“我们预计净负债率将进一步增加公司今年有337亿元的债务到期；同时，不考虑今年剩余时间进一步拿地，公司经营活动将产生130亿元的现金缺口。公司将通过去年末准备的460 亿元现金及开发贷款、美元优先票据和中期票据等融资工具缓解流动性压力。”