2017年6月5号周一《现代财经-早读分享

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2017-08-31
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　　软的时光，磨平了性格，揉碎了，荒芜了等待。岁月，来时，脚步很轻，掀开了生命中的一个个憧憬；岁月，走时，脚步很重，却让人渐渐悟懂了人生。学会放弃，才能得到更多，懂得舍取，才会珍惜更多，记得遗忘，快乐才能更多。美好的一天从取舍开始。早安，周一！

　　以下内容是由《现代财经》编辑部根据国内外财经类门户网站相关资讯编辑整理而成（总第568期）。原创不易，敬请尊重。谢谢鼓励。

　　1、中国楼市进入“五限时代”，分析称调控政策失衡。自2016年四季度以来，中国楼市进入“五限时代”——限购、限贷、限价、限售、限商。下游趋冷，上游亦热，楼市呈现出复杂的两面性。在选择通过强制按下持续走高的房价的同时，地方在城市空间拓展、土地供应、土地价格、调控等方面，都有失衡之虞。而如何寻求控地与供地的平衡，如何在土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制的安排，系统地做好房地产调控，地方理应更具作为。（经济观察报）

　　蔡子微评：不管是向左还是向右，在增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望通过刺激重归高增长的泡沫风险。需要实行长期稳定的住房信贷金融政策，建立居住导向、人地挂钩、大都市圈战略的长效机制。

　　2、定增基金遭减持新规重创：赚快钱无门，定增王消失。5月27日，证监会发布减持新政后，与原只针对大股东，包括控股股东、持股比例超过5%以上的和董监高减持，增加了首发前的股东和非公开形成的股东。同时新规对解禁期限、减持幅度等，均作出了一系列新，对定增基金模式等产生了较大影响。未来趋势主要有两方面：一是规模逐渐下降并回归到一个的范围，每年万亿级的定增盛况不会再出现；二是这两年在市场上出现的“定增王”将逐渐消失。（经济观察报）

　　蔡子微评：定增定价机制选择存在较大套利空间，投资者往往偏重发行价格相比市价的折扣，忽略公司的成长性和内在投资价值。减持新规正视市场供需矛盾、缓解二级市场限售股解禁压力，利好短期市场。

　　3、本月底将实现！公积金“账随人走、钱随账走”。近日，住建部、财政部、人民银行联合发布《全国住房公积金2016年年度报告》。报告显示，全国住房公积金业务继续保持安全、平稳的发展态势。据悉，住建部正加快推进全国住房公积金异地转移接续平台建设，将在6月底前上线，实现“账随人走、钱随账走”。同时，大力推进异地贷款服务，满足缴存职工跨地区购买住房的资金使用需求。（腾讯财经）

　　蔡子微评：科技进步，网络互联互通时代，信息能流动的就不要让人走；方便集合的，就不要让人到处找！

　　4、中国航空公司掀争夺战，港媒：10年需增3200架飞机。《南华早报》近日报道，随着旅游业的发展，航空公司争夺战将在中国上演。国际飞机租赁公司阿沃司称，随着中国更多地进行旅行，中国的航空公司在未来10年内需新增3200架飞机，为国内和国际航空公司、飞机OEM厂商、飞机租赁公司提供了很有吸引力的长期增长机会。（参考消息网）

　　蔡子微评：从两个轮子到四个轮子，从在地上跑到在天上飞，国民消费不断升级。与此同时，我国通用飞机数量与机型结构、通用机场与临时起降点都低于国际水平，供给与需求的差距就是巨大的市场空间。

　　5、农村集体资产股份权能：村民变股民，福利变红利。在农村，集体资产和集体收益名义上是集体共同所有，实际上只有少数村干部说了算。即便是家底殷实的富裕村，村民们也只能间接享受集体垫资的医保、社保等“象征性”福利。通过股份权能，让符合条件的村民变身“股民”——依托清查核算后的集体资产，成立集体资产股份合作社，把股权量化到每位。资产怎么管理，如今由“股民”说了算。（）

　　蔡子微评：集体资产从“共同共有”向“按份共有”转变，赋予了农民对集体资产股份的占有权和收益权：一方面盘活了农村资源、资产；另一方面规模化带来溢出效应，产业集约化发展是未来农业发展的必然之！

　　6、理财产品又抢疯了！5%收益率强势回归银行门口再次排起长队。五月下旬，上海的部分银行纷纷上调存款利率，理财产品收益率也水涨船高，不少市民赶在月末购买各种高收益理财产品。专家表示，因为近期流动性相对偏紧，监管各方面的政策，对于流动性增长，市场资金供给来说，具有一定的作用，所以在这种情况下，市场利率出现走高，这是很正常的一个市场现象。（央视财经）

　　7、吴晓灵：去杠杆是个动词，不是完全去掉杠杆。“‘三去、一降、一补’，我个人理解去杠杆是一个动词，而不是完全去掉杠杆，但是这个杠杆不是去到零。”在五道口全球金融论坛上，吴晓灵表示：任何一个经济活动没有杠杆是不可能的，我们现在关注到的中国经济的整体杠杆率在全球是中等的、可控的，但是中国的杠杆率的结构是不合适的，中国的居民杠杆率最低，的杠杆率尚可，而企业的杠杆率在全球是最高的。（21世纪经济报道）

　　8、银联错失二维码支付战机，微信支付宝市场份额已超93%。过去三年，银联方面探索开展二维码支付创新，而支付宝、微信支付早已攻城掠寨般覆盖商超、餐饮等线下高频支付场景。截至今年一季度，中国第三方移动支付交易中，支付宝占比53.7%，微信支付占比39.51%，两者合计占比超过93%。（经济观察报）

　　蔡子微评：市场竞争的魔力就是让占线者落后，让先发优势变成先发劣势。没有竞争，就没有市场活力，就没有社会进步。

　　9、中国90%的富二代会消失，富不过三代是还是？假设财富不增值也不贬值的情况下，一个身家10亿的富豪把财产分给两个孩子，一人应得五亿，财产才第一次分配就缩水了一半。若通货膨胀财富将会得到第二次贬值，1942年的1美元将在2017年给予相同的历史生活标准为14.50美元。若继承者挥霍无度，战争突发，资产者出现，资产一次次地缩减，这并不是不可能的。（一财网）

　　蔡子微评：富二代本身并非贬义，可是到一副好牌打得稀烂，富不过三代就变成了魔咒。授之以渔是家长的责任，而不是授之以鱼。

　　10、房价疯涨50多万，卖房者铁锤砸门赶走购房者。买卖双方签订协议卖房后，购房者正在对新家进行装修，没想到，原房东，见购房者拒不退房，竟然打砸房门，将购房者赶出。眼看新房就要装修完毕。今年4月初，中介公司突然来电称业主提出取消交易。张女士周先生取消交易的要求，认为自己已按合同履行买方责任，卖方不能随意毁约。（法制日报）

　　蔡子微评：用“主义”来评价或许有点大，但是缺乏契约是实实在在的。中国的房产不仅紧了人们的腰包，还毁了素质，这笔损失该找谁报销呢？

　　11、大学城扩建背后：举债银行贷款，地方寄望拉动经济。很长一段时间以来，扩招——贷款——再扩招，这成了中国教育产业化运转的有效链条，也是中国大学城遍地开花的最重要动力。而在经历了疯狂扩招和建大学城热潮之后，面临一个新问题：如何装满这些巨额投资，且规模庞大的大学城？（新金融观察）

　　蔡子微评：“扎堆上马”的大学城被视为拉动经济的“新项目”，是该祝贺还是该悲哀？除了如火如荼发展着的房地产和销售，生源下降问题是必须要考虑的危机之一。毕竟，大学不是大楼、大门，而是大学的文化与。

　　12、鞋厂与快递公司联手造假，莆田高仿鞋网售为何管不住？继“莆田系”医院之后，“莆田鞋”又成为人人喊打的过街老鼠。令网友们感到的是，海淘来的耐克、阿迪等国际名牌运动鞋，竟然是产自福建莆田的山寨货。调查显示，莆田鞋厂老板与快递公司联手造假，虚构海外物流信息，消费者牟取暴利。日前，莆田市相关领导要规范鞋业电商市场，但是青年报记者调查发现，莆田高仿鞋网上店铺仍然十分。（中国新闻网）

　　13、党报评塑料大米等：需建机制，避免伤农。前几天，一则“塑料大米”的视频在朋友圈刷屏：一个个塑料袋放进机器，一颗颗像米一样的东西生产出来。据称，这是假大米制作过程揭秘。然而，“有图未必有”，当地食药监工作人员，这种设备叫塑料造粒机，本来就是加工塑料颗粒的，生产成本比大米还高，没人会赔本当米卖。这些年，类似的“舌尖上”频频上演，“毒豆芽”“毒西瓜”等事件不时冒出来，弄得惶惶。“伤农”现象不能一再上演了！（）

　　蔡子微评：对专家来说，许多低级、不值一驳。对消费者而言，往往耸人听闻，极具杀伤力。一出，最受伤的还是广大农户。捍卫“舌尖上的安全”、遏制“舌尖上”，要系理、综合施策，需要、企业、和共同努力。

　　14、女博士误机打人被列或全球范围内拒载。出国参加重要会议，因迟到无理乘机手续，乘客掌掴机场工作人员。近日，武汉某大学女博士张丹（化名），在武汉天河国际机场值机柜台值班员，被机场警方行政10日。昨日，新京报记者从武汉天河机场地服获悉，张丹已被法航列入，在国内9个通航点对其承运。（新京报即时新闻）

　　蔡子微评：厚德载物、大学之道在明德，在亲民，在止于至善、泛爱众而亲仁有余力则学文……，老祖留下的绚丽瑰宝似乎在应试教育中逐渐失去了光彩，所谓人才该是德才兼备，学校没学到的，出来混慢慢还吧。

　　15、日本央行大规模购债行为难以持续。日本央行资产负债规模首度超过500万亿日元(约合4.48万亿美元)，与2013年开始实施量化宽松政策时相比增长超过两倍。截至5月底，日本央行总资产负债规模升至500.8万亿日元。这一负债规模几乎追平美国联邦储备委员会的4.51万亿美元。但是，这一政策效果不明显，距2%通胀目标相距甚远，预计未来日本央行将难以持续大规模购债行为。()

　　蔡子微评：日本是个神奇的经济体，当大部分国家面临通胀时，日本面临通缩；当大部分国家面临通缩时，日本却面临通胀！难道日本经济与世界经济不同频道吗？

　　16、英媒：中国在人工智能领域快速追赶，美国优势难保。英媒称，某些类型的技术似乎是专为快速者设计的，这些竞争者也许并不置身于一个新创意的前沿，但他们能够做出足够快的反应，为自己开辟一大块新市场。机器学习的兴起看起来像是这样一类创新：中国已完成定位，要在人工智能的这个标志性技术领域成为头号快速者。（参考消息网()）

　　蔡子微评：美国人最郁闷的是很多先进技术，原创在美国，商业模式的成功却在中国，如亚马逊与淘宝，雅虎与网易。后发优势的魅力在于摆脱先入者陷阱，创造最新的组合。

　　长期以来，伴随着部分城市房价周期性持续大幅上涨，人们热切房地产调控长效机制尽早出台。但迄今为止，依然是“只听楼梯响，不见人下来”。

　　2000年以来，中国房地产行业的历史可以说是一部有节奏的涨价史，也是一部左右为难和被动少效的价格调控史。在需求方的调控来看，可以说十八般兵器都已上阵，但效果却依然十分不如人意，而调控仍乐此不疲。事实已经证明，部分城市房价持续大幅上涨的主要问题并不在于需求方面，而在于供给侧。

　　伴随着城镇化发展和居民收入水平的提高，城市购房需求必然持续大幅增长。一、二线城市产业基础较好，市场经济发达，就业机会多且工资水平相对较高，通常是城镇化过程中人口流动的主要方向，首次置业需求通常会持续较为旺盛。在经济持续高速增长的条件下，大城市居民通常收入增长显著且平稳，改善性购房需求也会持续增长。

　　而房价长期以来居高不下且周期性大幅上涨，加上货币投放过度，又刺激了较大的交易性和投资性需求，对房价上涨推波助澜。上述需求方面因素及其变化对房价的推动作用是显而易见的，也已成为了市场的共识。十多年来，有关方面在需求方面已经采取了一系列措施，从市场实际运行情况来看，虽不能说收效甚微，但却是很不如人意，这似乎也是市场的共识。

　　既然如此，那为什么就不能市场供求关系，在合理管理需求增长的同时，有效地增加住房供给，平抑房价过快上涨呢？近年来我国建设用地供应面积呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。2013-2016年，房地产用地占供地面积的比例逐年下降，分别为27.4%、24.8%、22.5%和20.8%。但事实上，迄今为止的供给问题并不是个总量问题，而是个结构问题。

　　一直以来存在着一种观点，就是中国人多地少，房价上涨的根源在于部分城市土地稀缺，土地稀缺、上海土地更稀缺等等。从全国范围看，中国人均拥有土地并不富裕，但房价上涨的主要表现在于经济发达的一、二线城市房价上涨过快。过去两年内，国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格累计上涨了11.87%，其中一线和二线重点城市涨幅分别达到了40.3%和23.4%，四个一线城市的累计涨幅由大到小分别为深圳50.1%、上海45.5%、35.2%、广州30.6%。今年以来在政策严控下，需求呈现出由热点城市向非核心城市外溢的效应，一季度涨幅排行前十的城市中，热点城市三亚、广州仍雄踞榜首，呈现核心和非核心城市联袂上涨的格局。虽然城市群内的三线城市房价在一、二线城市房价大幅上涨的外溢效应推动下出现上涨，但总体看来，仍是一、二线城市房价上涨压力较大。

　　以为例，辖区面积1.6万平方公里左右，迄今建设总面积仅3480平方公里，城乡建设用地占土地面积15%左右，也就是说绝大部分土地仍处于农村状态。而在城市建设用地中居住用地只占28%，70%以上却用于非居住用途。于是，我们就看到了一幅既令人匪夷所思、又让人啼笑皆非的景像：一方面是房价持续大幅上升，居民购房成本大幅增加；劳动力成本和租金等成本持续大幅上升，导致城市竞争力被不断地。另一方面则是郊区土地种植玉米和小麦等农作物，默默地在为我国的农业贡献着绵薄之力。

　　一、二线城市可以说是中国经济的栋梁。这些城市汇聚了国民经济的主要产业，产出了中国约38%的P；尤其是这些城市在聚集大批人才的基础上，成为中国技术创新的发源地；这些城市拥有较为完整的金融体系和充沛的金融资源，它的金融安全意味着国家的金融安全。尤其是、上海等特大城市还承担了建立国家科创中心的重任，肩负着引领中国科技发展的职责。

　　守住部分大城市郊区耕地的防线，不能越雷池一步，比起这些城市的长期健康发展和国家战略目标的实现，究竟孰轻孰重呢？为什么不能实事求是地解放一下思想，通过将这些一、二线城市中的部分农田用某种形式出来？如重庆推行的地票制度将耕地置换出来，就是一种十分有益的探索。

　　中国有句俗话叫“堤内损失堤外补”。近年来，全国每年大约消失6万个自然村。为什么不能站在全国统筹的角度、通过这些自然村的复垦来置换大城市合理地占用农田、平抑城市过高的房价呢？退一步讲，即使是减少一定数量的耕地来换取部分核心城市竞争力提升和国家科创中心的确立，又何乐而不为呢？

　　国际上大城市的土地利用结构与我国大城市相比明显不同。纽约和东京居住用地占城市建设用地面积的比例分别为44%和73%，而工业用地占城市建设用地面积分别仅为3.9%和5.1%。而、广州和深圳这两个数字分别为28%、29%和26%；22%、32%和36%。大城市居住用地占比较高既是城镇化的必然结果，也是产业结构高级化和经济发展水平提高的客观表现。该占比持续提高是通过工业用地和农村用地占比逐步缩小来实现的。如果一个城市不能伴随经济发展规律同步适时调整这一占比，那么住房价格持续上升就难以避免，因为市场供求关系会长期处在供不应求的状态。

　　十多年来市场变化已清楚地证明了，我国房地产市场的供求失衡主要不是需求侧问题，而是供给侧问题；房价持续大幅上涨主要不是全局性问题，而是部分大城市的问题；投资和投机交易活跃主要是在少数大城市，而没有发生在全国广大地区。

　　而发生在部分大城市的供给侧问题的实质是政策和制度，调控和管理未能针对供求关系变化实事求是地进行前瞻和及时的调整；导致土地资源被人为地，得不到合理地运用，其结果是部分大城市的供求关系被长期扭曲。

　　建立房地产市场管理长效机制，必须真正解放思想，突破传统思维，站在战略高度和更大格局来看这一问题，一切从实际出发，摒弃“”；从供给侧入手建立长效管理机制，保障土地供给，在动态中形成合理的供求关系，从本源上解决这一“世纪难题”。

　　一种观点认为，大城市增加居住建设用地会导致大城市人口增长过快。我认为大可不必如此担忧。供给只是一方面，供给增加并不意味着需求管理完全放开，需求方面的管控仍将继续实施。可以通过严格的外来人口购房管理，控制人口流入的规模、速度和节奏。、上海和深圳等大城市近十年来对人口流入的管理已积累了不少经验。

　　现在的问题是，仅靠需求侧管理不足以有效平衡大城市住房的供求关系，需要供给侧同步进行，以增加有效供给，实现供求关系基本平衡。城市群发展已经成为下一步城镇化的主要途径。伴随着高铁的快速发展，城市群内中小城市的迅速崛起将在一定程度上减轻大城市人口流入的压力。因为伴随着地理空间的收缩，城市群中的小城市居民其实在一定程度上已经享受到了大城市的教育、就业、收入和消费等多方面的好处，但居住成本却依然低廉。这也就是去年以来一批城市群中三、四线城市房价较快上涨的缘由。更何况部分一、二线城市房价已经高得离谱却依然高烧难退，导致部分外来人口已经望而却步。

　　近日有位官员在众目睽睽之下道出了一个令人瞠目结舌的结论：供地数量与住房价格并没有必然的关系。很显然，这一结论既经济学常理，也与实际状况南辕北辙。

　　可能没有人会有勇气否认住房是一种商品。在市场经济条件下，作为商品的价格，其供求关系是价格形成和变化的基本影响因素。必须承认，我国房价上涨的原因的确十分复杂。人口众多、城镇化、土地财政、货币投放过多、传统观念及行为、户籍制度以及住房制度等等都对房价上涨产生影响，但基本的影响因素和关键的决定力量仍是供求关系。

　　事实上，目前我国的广大三、四线城市房价虽然也涨多跌少，但价格基本上较为平稳，绝对水平并不高。一半左右的二线城市房价上涨压力并不大，价格较为平稳，房价也基本可以接受。房价上涨较快和压力较大的主要是一线城市和部分二线城市以及城市圈内的少数三、四线城市。由于人口流入，居民收入增长以及上涨预期引导，加上城市圈的效应，这些城市的首次置业需求和改善性需求增长明显较快，而土地供给增长则较为缓慢、甚至明显减少，供求关系的不平衡带来了市场较大的价格上涨预期，激发投资性和投机性需求，推动房价大幅上涨。

　　鉴于住房商品的不可移动性，从全国角度讨论住房供求关系和房价没有实际意义，还会产生政策效应，因此分析典型城市供求关系是个合理的径。

　　作为我国的首都是、经济和文化中心，又是一个特大型城市，长期以来住房需求持续较快增长。2000年以来多轮房价上涨，的涨幅经常名列前茅。但与此同时的土地供给持续减少；从2010年供地2310万平方米减少到2016年仅供应435万平方米；与此同时地价上涨较快，2017年一季度达到17%，其中住宅用地价格增速为20%。2017年初公布了《市2017年国有建设用地供应计划》，连续第六年削减供地计划，住宅用地计划供应量仅为去年一半，其中商品住宅供地量较去年减少了七成，遂成为同期房价上涨的重要推动因素。

　　与很相似，上海作为一个国际大都市，长期以来首次置业需求和改善型需求持续增长较快。但与此同时，土地供给同样持续减少。2011年起土地供应量逐年缩减，从2011年的3147万平方米减少到2016年的891万平方米。再加上上海人口虽与相当，但城市面积大大小于；而崇明岛作为生态岛开发基本上已无可能，而该岛又占到上海市面积的较大比重，因此人们对未来上海房价上涨抱有较大的预期，投资和投机性需求时常。长期以来，上海经常出现“面粉比面包”贵的现象，足以证明土地供给不足导致住房供给不足，最终推高房价。

　　与、上海的案例相反，重庆作为新建直辖市，大量人口在农村，在城镇化发展加快的过程中，购房需求持续大幅增长，按理重庆的房价应该持续大涨，但事实恰恰相反。在控制房价上涨方面，重庆与其他一、二线城市不一样，在需求方面采取相关措施的同时，比较注重供求平衡和市场价格管理，关键的举措是保障土地供给。近年来，重庆每年新增商品房开工面积和商品房销售面积一直名列全国前茅，差不多都在2000万平方米左右。尤其是将土地供给与房价上涨挂钩，给市场一个清晰的土地供给计划；从而通过影响预期，基本上了投资投机性需求。

　　毋庸置疑，货币投放过多也是房价持续大幅上涨的重要原因之一。因为在通胀发展的预期下，人们一定会选择保值增值的资产进行投资，至少可以对冲货币贬值风险。货币投放过多影响房价实际上也是通过影响供求关系来实现的，即推动需求明显扩大导致住房供求关系失衡。但这种机制在那些供求关系较为平衡、价格不存在上涨预期的商品领域基本不发生作用，货币投放过多未必会带来该商品价格的持续大幅上涨。这种案例枚不胜举。货币因素对价格的推动必定是在供求关系紧张的商品上才会体现出来。

　　经过近40年，市场经济有了很大发展的今天，除了住房还有什么商品是持续地供不应求的呢？一、二线城市与广大三、四线城市的房价对比，、上海与重庆的房价对比，应该可以得出住房价格与供地数量之间关系是十分密切的结论。

　　预期对住房价格变化具有重要影响，这一点无需预期理论强调，市场上差不多都已。但房价上涨的预期从何而来呢？难道是某人或某个利益集团振臂一呼，市场上就从者甚众了吗？预期从来就不是凭空产生的。人们可以运用某些方法管理预期、改善预期，但影响商品价格预期的决定性因素仍是供求关系。外汇汇率是如此，大商品价格是如此，黄金价格是如此，比较特殊一点的住房价格也是如此。

　　任何脱离市场供求关系的商品价格预期所带来的价格波动，如果有的话也只可能是昙花一现。市场永远是的，先知先觉的。正是因为制度性因素和结构性因素，导致住房供给在一些城市会长期与需求不相匹配、供不应求，才形成了这些城市房价会有持续大幅上涨趋势的预期，于是投资性需求和投机性需求得以聚集，房价上涨就不可避免。有谁见过那些土地供给充足、供求关系平衡的城市房价上涨的预期十分强烈呢？在这样的城市大搞住房投资或投机那无疑于自寻死。

　　规范发展租赁市场应该有助于房地产平稳健康发展。但切不要以为是由于租赁市场的不发达才有了房价上涨，恰恰相反，是房价持续大幅上涨了租赁市场的发展。对于住房需求者来说，租房是一种消费，而买房则是消费与可能的投资相结合的行为。在房价运行平稳、未来不存在大幅上涨预期、实质是供求关系较为平衡的情况下，显然是租房合算，因为手头的资金可以用于其他方面的投资，获取相应的回报；而在房价平稳的情况下，买房则是没有回报的。而当供不应求，房价上涨较快并有持续上涨预期的情况下，甚至房价上涨带来的回报大大超过其他投资平均回报率的情况下，显然买房是最好的选择；既可以满足消费需求，又可以获得不菲的投资回报。可见，在那些房价持续大幅上涨的一、二线城市，住房租赁市场发展缓慢的根本原因是住房供不应求，价格上涨过快。

　　2016年底，中央经济工作会议明确提出，要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。并要求“落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标”。

　　近期，住建部和国土资源部联合发布通知，要求各级国土资源部门要按照“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标，加强住宅用地年度供应计划编制和实施工作监督指导；要求各地编制住宅用地五年规划和三年计划，并向社会公布。通知还明确提出了一些量化要求，土地消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　这表明有关管理部门已经十分重视住房用地供给问题，并采取切实措强管理和调控。然而，减少供地，减少多少？增加供地，增加多少？显著增加，什么水平才是显著增加等等问题，表明这些相关的要求基本上仍是定性的。在定性的要求下，地方在管理上仍有较大的回旋余地和变通空间。回顾过往，中央对地方住房用地管理的方法与此是一脉相承的。

　　中国房地产市场存在着一对基本矛盾，即需求侧的市场经济与供给侧的计划经济之间的矛盾。土地使用在很大程度上地方说了算，而人口流向和住房需求则由市场经济规律主导。毋庸讳言，将更多的土地批给工业用地可带来招商引资效应、地价高些可增加卖地收入、房价走高有助于持续带来较多税收收入。而地方官员通常不可能在某地长期为官，在考量和选择相关政策时一般不会着眼得太长远，除了少数很高和具有战略眼光的官员以外。

　　由此，城镇化中大城市的“吸人”效应和收入水平较快增长与地方在土地供给方面的短期行为和体制机制的“”之间的错配，形成了部分城市住房供求关系持续紧张的根源。而这种状态不可能通过地方自发地采取措施来加以解决，通常是中央三申五令直至发出严厉后，部分城市才不得不挤出些土地来平抑市场。而多年来调控的经验已经证明，中央的定性调控方式约束力十分有限。

　　土地供应与房价上涨比例挂钩可以作为调控部分城市房价上涨的重要手段。重庆房价水平较低并较为平稳，得益于该市采取了这一举措。这种做法就是房价上涨较快就相应加大土地供应量，房价上涨幅度与土地供应增长幅度之间保持一定的比例关系。其实质是在供给端保障充足的土地供应量的前提下，使供给随市场的供求关系变化而相应增加或减少，在动态中来平抑市场价格。这种机制具有很好的预期管理作用。因为未来土地随房价上涨而相应增加供给必将导致供求关系变化，促使未来房价回落；投资和投机就不会去冒房价回落的风险，预期就会较为稳定。在这种机制发生效应的市场，投机性和投资性需求将受到很大；“房子是用来住的，而不是用来炒的”的目标就有可能实现。由于这种机制能有效地管理预期，调控很可能不必真正投入太多土地，房价就可以稳定。这种机制还可以通过相应减少供给及其产生的预期效应来管理房价的过度下跌。

　　土地供应与房价变动比例挂钩机制，可以作为一种的管理方式，先在近年来市场供求关系很紧、房价持续大幅上涨的一、二线城市加以推行。随着时间的推移，有关管理部门可以根据各大城市房价变动情况，将符合条件者进一步纳入。相关部门对采取这种机制的城市进行考核，对于没有认真按照此机制运行而导致房价依旧大幅上涨的城市，可以酌情给予惩罚。措施涉及范围包括重大基建项目审批、财政转移支出安排以及地方债券发行审批和规模管理等等。对于推行这种机制的城市，应允许其在土地供给方面深入推进，包括耕地置换、工业用地的等等。在具有较为充足的土地供给的条件下来推行这一机制，应该可以收到较好的效果。还可以考虑将城市房价目标上涨率与实际上涨率之差额作为考核干部的监测指标，在干部升迁时作为参考，以督促干部的相关行为。

　　从中国的国情看，房地产市场长效管理机制的建立，除了需求管理和市场价格管理外，最为关键的仍是供给管理。

　　一是真正确立供给侧最为重要的，切实尊重经济规律，并以此为出发点来谋划相关的体制机制。从近日某官员的言论来看，缺乏这种而对政策却有较大影响的人还大有人在。

　　二是通过落实强制性举措，督促地方持续保持土地供应的意愿，避免官员和短期行为。

　　三是通过城市土地管理制度，保障房价过快上涨的城市拥有充裕的土地资源，以有效平抑市场供求不平衡，合理引导市场预期。

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