再说一次，不要“卖房炒股”

来源：国民经略（ID:guominjinglve） 作者：凯风

时隔5年，中国股市终于又热了。

2020年下半年伊始，A股市场迎来一波声势浩大的上涨。

投资者跑步入场，券商银行保险股集体上攻，有机构甚至抛出了“牛市就是消灭一切低估值”的口号。

与此相反，楼市则进入横盘调整阶段。

虽然深圳、杭州、东莞等个别城市楼市火热一如既往，但大多数二线及三四线城市则深陷横盘阶段，“房价不涨就是跌”的心理让无数人左右为难。

一时之间，“卖房炒股”之声沉渣泛起。

01

5年前，曾经爆发一场“卖房炒股潮”。

2015年前后，短短几个月内，上证指数从2000点的低位一路上扬，迅速跨越3000点的门槛，并于年中飞速攀上5178点的历史次高位，拉出一条罕见而壮观的大阳线。

与此同时，楼市遭遇寒冬。

房地产库存达到历史最高点，降价、流拍、退房、裁员接连上演，以万科为代表的主流房企高呼“楼市白银时代到来”。

前一年还在疯狂抢房的投资者，蜂拥而入股市，“卖房炒股”的声浪一波接过一波。

当时的逻辑与现在如出一辙：

一个处于行业周期的最高点，一个处于估值的最低点；一个面临市场波动的不确定前景，一个政策市信号前所未有的明确；哪个更安全似乎一目了然。

一个处于行业周期的最高点，一个处于估值的最低点；一个面临市场波动的不确定前景，一个政策市信号前所未有的明确；哪个更安全似乎一目了然。

在此背景下，有媒体喊出了“4000点才是牛市起点”的宣言，一些网红经济学家更是抛出了“改革牛”“国运牛”的概念。

“一夜暴富”的故事开始粉墨登场，搅动为财富贬值而困扰的普罗大众，无数连证券账户都没开过的散户纷纷入场。

市场之狂热，令监管者都不免吓了一跳。证监会新闻发言人不得不出面提醒：

不要被“借钱炒股、卖房炒股”的言论误导。

不要被“借钱炒股、卖房炒股”的言论误导。

然而，在一个狂热的市场中，所有提醒都会成为刺激入场的反向信号。卖房炒股，配资炒股，现金流用到了极限，杠杆也用到了极限。

一切在2015年6月轰然倒塌，这一轮牛市持续了不到一年时间。

而当时，“去库存”政策已经粉墨登场，以深圳厦门为起点，全国楼市已开启新一轮反弹。

02

这一次，股市和楼市面临的环境有所不同。

虽说无论是股市还是楼市，都需要大水漫灌作为支撑。而在疫情影响之下，全球重回大放水时代，这对资产价格膨胀形成了显著的托底效应。

但是，楼市和股市所处的阶段不同，基本面不同，政策环境大相径庭。

楼市，经过2015-2018年的大涨，从一二线城市到三四线城市，全都处于历史最高位。

作为衡量居民举债能力的居民杠杆率，从2015年的37%攀升到2020年的57.17%，5年时间攀升20个百分点。

这意味着，居民债务规模之高，已经超过GDP的一半，这一数字已经赶超国际平均水平，远超新兴市场。

与之相反，股市仍旧在3000点左右的地平线徘徊，而同期美股纳斯达克指数从1000点跳升到10000点以上，道琼斯指数从最低的8000多点飙升到最高的近3万点。

就此而言，股市仍在低位，楼市处于高位的判断并没有错。

同时，就政策而言，股市和楼市面临的环境也是大相径庭。

就楼市而言，虽然地方政府不乏刺激楼市的冲动，但上级时时刻刻将“房住不炒”、“房不刺激”、“遏制房地产金融化泡沫化”挂在口头，大热的城市一而再再而三地遭遇了调控。

相反，资本市场却得到政策前所未有的呵护。

在中央关于市场经济的重磅文件里，对资本市场的定性如下：

加快建立 规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场，加强资本市场基础制度建设，推动以信息披露为核心的股票发行 注册制改革，完善 强制退市和主动退市制度，提高上市公司质量，强化投资者保护。

加快建立 规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场，加强资本市场基础制度建设，推动以信息披露为核心的股票发行 注册制改革，完善 强制退市和主动退市制度，提高上市公司质量，强化投资者保护。

同时，主管部门曾多次表示：

引导更多中长期资金进入资本市场，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。

引导更多中长期资金进入资本市场，多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金。

这一切，都为股市反弹提供了强劲的预期。

03

冰封楼市，刺激股市，这似乎为资金找到了更安全的蓄水池。

这只是理想情形。就现实而言，房地产不会那么快退场，资本市场也很难迅速崛起，一切都需要时间。

其一，股市与楼市不仅不存在同样的周期性，而且有着完全不同的政策逻辑。

楼市，肩负的是拉动经济和土地财政的双重重任，其最终的风险边际在于社会稳定和金融风险。（参阅《 2020年上半年卖地收入排行 》）

而股市，肩负的是做大直接融资的重任，其风险则在于大涨大跌的风险波动。

换言之，两者背后可能都存在刚性担保。

但就现阶段而言，楼市获得的刚性担保更加“刚性”，股市的刚性担保往往经不住的市场的风吹雨打。

其二，两者在国民财富中的重要性并不对等，这是最大的不同。

楼市牵一发而动全身，涉及整个金融系统乃至社会民生的安全性，因而有着更加突出的重要性。

从市值来看，据泽平宏观的统计，我国房地产总市值接近350万亿，是GDP的3.5倍；而沪深股市总市值为70万亿，只占房地产总市值的1/5左右。

同时，根据《 央行最新报告 》，我国城镇居民家庭财富中， 实物资产占了8成左右，其中房产占比接近7成，而金融资产占比仅为2成。

所以，房价涨跌与股票涨跌，对居民财富的影响截然不同，这就决定两者的实质性差异。

其三，楼市的“维稳”底线相当坚挺，而股市更易受到冲击也更难承受冲击。

股市随行就市，流动性更强，政策限制手段相比楼市更弱，楼市可以限制买也可以限制卖，甚至可以冰封数年，但股市却做不到这一点。

因此，股市更容易受国内外经济环境变化和政策走势的影响，更容易受到市场情绪变化的冲击，政策托底和资金救市的效应也就没有想象中那么坚挺。

04

冰封楼市，刺激股市，都有着更为重要的目的。

冰封楼市，只是为了通过横盘消化风险，而非容忍房价下跌。要知道，这两年，无论经济形势如何变幻，“稳楼市”都是不变的基调，既要遏制大涨，又要防范大跌，这是底线所在。

刺激股市，主要目的也不是为资金寻找一个新的蓄水池，而是作为一个大国，做大资本市场是应有之意，不仅有利于扩大以股权融资为代表的直接融资的比重，而且也为化解企业债务提供了更多想象空间。

所以，股市并非不存在上行空间，做大资本市场同样有其必要性，而引导居民财富从不动产领域向金融资产转移，也是大势所趋。

而做大股市，不等于就要抛弃楼市。

显然，在土地财政、经济依赖以及国民财富依赖面前，房地产的重要性仍旧独一无二。

05

无论楼市还是股市，蒙眼狂奔的时代都已过去，都需要专业知识和专业判断。

其一，楼市要谨慎，股市同样也需谨慎。

楼市之所以需要谨慎，是因为国内外环境变化、疫情冲击短期难以缓解、居民杠杆率高企、的因素存在。

股市之所以需要谨慎，是股市估值固然到了低点，反弹的动力也开始加码，但基本面尚未改善，国际环境的不确定性仍旧存在，大涨大跌的模式仍有基础，其风险仍不是一般大。

其二，不要被“卖房炒股”的神话蛊惑。

除非你手中握有五六套房子无处可去，卖掉一两套房子进入股市，只不过一部分财富配置方式的转移，赌赢了财富爆盆，赌输了也不会影响到基本盘。

至于只有一两套房的刚需，你还真没有豪赌的资本，拿住你能拿住的东西。

其三，不要做自己不懂的事情。

股市比楼市更加复杂，也更加多变，面临更多的不确定性，大涨大跌是常态，而追涨杀跌是人类的通性，不要被眼前的利益迷了眼睛。