天天闹到要买“TOD”！TOD到底是个什么鬼？你真的懂吗？

TOD模式的出现是为了解决城市规划中的分裂式发展问题，其具有以下特点：高质量公共交通体系、功能集约、高密度开发。东京和香港均引领TOD发展潮流，并逐渐形成独特的开发运营机制。目前中国内地TOD市场也在政策支持下蓬勃发展，预计未来业务规模超过9亿平方米，与地方轨道交通公司合作将成为主流趋势。

中国TOD市场前景展望

政策扶持力度。国内超过40座城市开通了轨道交通，其中过半数出台了TOD相关的规划政策，一线城市北京、上海、广州、深圳和二线城市中的南京、成都、合肥都是TOD模式探索中的积极分子，徐州等城市也在积极推进城市轨道交通的建设。2020年8月，国家再出政策推动整体轨道交通发展，当月13日，中国国家铁路集团有限公司发布《新时代交通强国铁路先行规划纲要》，《纲要》提出，到2035年，全国铁路网要达到20万公里左右，其中高铁7万公里左右，全国要形成1、2、3小时高铁出行圈，这无疑给TOD业务的发展注入了一针强心剂。

图：截至2020年三季度末各城市城轨交通运营线路长度

数据来源：中国城市轨道交通协会

表：2020年前三季度新获批城市轨道交通建设规划汇总表

（按获批时间排序）

数据来源：中国城市轨道交通协会

现有轨交运营线路及规划。据中国城市轨道交通协会统计，截至2020年三季度末，全国共有41个城市开通了城轨交通运营线路，其中运营长度最长的为上海，共有809.9公里，北京和广州分列第二三位，成都以508公里位居第四；从前三季度新增长度来看，深圳最高，达78.78公里，杭州新增也在70公里以上。从新获批线路长度来看，合肥前三季度新获批最长，达109.96公里，徐州和深圳均在70公里以上，这三个城市未来发展潜力可期。

潜在业务规模。据中国城市轨道交通协会不完全统计，截至2019年末，在建的轨道交通线路共有车站超过4500座，规划车站也在4500座以上，预计将来共有超过9000座车站完成建设，其中每2个站点按1个TOD项目计算，每个项目规划建筑面积约20万平方米计算的话，全国未来预计共有9亿平方米的TOD项目体量，若能占有5%的市场份额将是4500万平方米的开发面积，未来发展空间巨大。

图：全国重点城市群轨道交通情况

数据来源：中国城市轨道交通协会

时间：截至2019年末

未来热点区域。轨道交通的发达程度与当地的经济发展息息相关。换言之，未来TOD的热点区域应该位于全国经济发展较为迅速的几大重点城市群。从数据上来看，京津冀、长三角、珠三角和成渝四个城市群拥有的轨道交通运营里程占全国之比达到了69%，这些城市群都是企业未来可布局TOD相关业务的重点区域。

未来开发模式。针对目前的民营房企来说，跟地铁、轨道交通类公司合作是最好的方式，可以采取股权入股的方式进入，这样前期依靠地铁公司具备轨道建设相关专业能力和开发经验在拿地的时候更具优势。一般而言，轨道交通与物业联动开发的能力没有几家企业能够具有，而如果分开单独开发的话，轨道交通与物业又无法形成有效衔接。所以未来市场上TOD开发模式的发展方向应该是以合作为主，各城市所属地方轨道交通公司会成为合作的优选对象。

TOD典型城市发展