彻底慌了！养猪、造车、物业公司上市…“万人摇”背后，房企疯狂转型！

近日，不少地区楼市“千人摇”“万人摇”频现。与此同时，“万科养猪”、“超千家房企养猪”、“恒大造车”、“物业股扎堆入市”接连上热搜，房企跨界转型花样不断翻新。

房企纷纷跨界转型，开启多元化发展道路，是楼市扛不动刀了，还是其他行业飘了？是房子太难卖，还是转型赚钱快？

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楼市“万人摇”与零星成交并存

尽管楼市千人摇、万人摇并不鲜见，但是更多的是成交表现普通，甚至于部分地区、部分楼盘零星成交。楼市确实还能再抗会刀，但房子也确实不好卖了。

近期，多地出现千人摇、万人摇神盘。有数据显示，南京万科翡翠滨江首开，100套房源， 872组购房者参与摇号；11月，杭州共开盘87次，中签率低于5％的楼盘仅有一家；11月25日，深圳华润城润玺一期开卖。据华润城官方信息，推售1171套房源，共有9690批购房者符合选房资格，中签率约为12%。

千人摇、万人摇，楼市一片大火的形式下，房企却纷纷转行？看似一幅蒸蒸日上景象的楼市，实际却是暗潮涌动。热门板块、热门楼盘千人摇、万人摇的背后，是一些区域楼盘的门可罗雀、零星成交。

与千人摇、万人摇同期，因为楼市成交不景气，哈尔滨住建部公布了《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，在积极鼓励广大居民和企业购买的同时，要求开发商必须让利，引导房企通过打折促销等方式拉动房子销售。

不仅仅是楼市成交两极分化，对于房企而言，还面对着三道红线压顶，回血压力大，融资难、拿地难等一系列问题。业内数据显示，11月95家典型房企的融资总额为1005.89亿元，环比下降10.2%，同比下降19.1%。

面对这一系列问题，不少中小企业纷纷倒下，据业内不完全统计，截至2020年10月31日，全国已有453家房企发布破产公告。其他房企同样受到冲击，数据面前，房企不得不承认房地产红利期已过，早就无法支撑原本的粗狂发展模式。房企规模扩张的速度放慢的同时，纷纷加快转型步伐，谋求多方位发展。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授认为，“在楼市进入存量时代之后，尤其在从严调控和疫情下，房企经营举步维艰，很难实现盈利，所以，不得不转型，或者进行多元化经营。”

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养猪、造车、物业股上市 房企谋求多条腿走路

瞌睡有人递枕头，转型抓住了风口。无论是养猪、造车还是物业股，目前都是“市场热、赚钱快”的热门行业。

“多元化经营或者跨界经营既要发挥企业特长，又要符合当地需要，有政策支持。既要注意眼前利益，也要放远长期利益；既要注重经济效益，也要注重社会效益。”赵秀池教授表示。同时，她认为“从广义上来说，养猪、造车、从事物业等，也都属于地产的运营，只不过不是狭义的盖房子出售。属于多元化经营的范畴。只要符合国家政策，有政策支持，有广阔前景，能产生较好的经济效益和社会效益，对于房企来讲，都是可以经营的。”

万科养猪、超千家房企养猪

12月19日，万科A在互动平台上表示，目前养猪业务已经落地，正在顺利推进中。“万科养猪”再次回归公众视野。今年5月份左右，万科发布了一则“养猪官”招募令引发社会各界对房企跨界养猪的广泛关注。11月份，新希望集团董事长刘永好在中国畜牧行业高质量发展论坛上公开表示：“全国范围内已经有超1000家房企转行养猪”，让房企养猪再上热搜。

是否真的有千家房企养猪？还真有！天眼查专业版数据显示，我国目前有1400余家经验范围同时包含“猪”和“房地产”，且状态为在业、存续、迁入、迁出的企业。

▲ 房企跨界养猪一览表

房企养猪的背后，猪肉价格高居不下，养猪赚钱快是一方面，根据数据显示，牧原集团每头猪的利润高达1700元，仅一年时间，股价上涨6倍！2019年24家上市猪企无一亏损。养猪丰厚利润，稳赚不赔，房企看了都眼热。同时，房企养猪着眼点并不仅仅是利润，近年来，国家相关部门对生猪养殖生产政策支持力度加大，房企养猪还有搞好地方政府关系、低成本拿地等方面的考量。

恒大造车

同样玩跨界的还有恒大，相对于万科小试牛刀，恒大这把玩的更大，很符合一贯“财大气粗”作风。12月30日，恒大宣布与全国152家中介机构重组成立房车宝集团股份有限公司，构建房产、汽车线上线下全渠道交易服务平台。

8月，恒驰首期发布会一口气推出了6款车，正当不少业内人士将此当做营销噱头看时，恒驰已在上海、广州两大生产基地试生产，12月初恒驰1启动路测、内饰曝光。目前，恒大汽车已完成在新能源汽车全产业链布局，房车宝集团已拥有全民经纪人会员2162万，线下门店30635家，年交易规模1.2万亿。

新能源汽车行业无疑是一个风口。在国外，有资料显示，欧洲、印度、美国加州等多个地区已经计划全面禁止燃油车。国内也在大力支持新能源汽车行业发展（12月28-29日，全国工业和信息化工作会议中指出， 加快发展先进制造业，提高新能源汽车产业集中度），未来的新能源汽车行业炙手可热。

无论是官方还是第三方机构都对新能源汽车行业预期甚高。日前，中国社会科学院、中国产业与企业竞争力研究中心、社会科学文献出版社联合发布了《产业蓝皮书：中国产业竞争力报告(2020)No.9》中指出，根据预测，“ 十四五”期间，中国新能源汽车的产销总规模可达到千万辆。中商产业研究院数据显示， 2021年新能源汽车销量将实现大幅增长，预计销量将达178万辆，同比增长53%。

物业股扎堆入市

12月29日，荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称，香港联合交易所有限公司，原则上同意荣万家递交的公开发行H股股票并于香港联交所主板上市的申请。

在此之前，据业内机构及财联社记者不完全统计，截至2020年12月24日，今年新上市物业公司数量已达17家，其中A股1家，H股16家，已经超2019新上市公司数量5家。此外，还有20多家物业公司正筹备上市。今年新上市的17家物业公司套路一致，都是房企分拆物业板块上市。

近年来，物业股炙手可热，市场给予物业股较高估值。新时代证券指出，2019-2020年市场已经连涨两年。2020年截至10月底，股市净流入规模约1.5万亿元，是2019年的两倍。目前，物业股平均市盈率在20-50，而地产母公司普遍在5-10。 甚至于已经有不少头部开发商的物业股市值超过或者逼近母公司的市值。截至2020年12月17日，雅生活市值427亿元港元，超过地产母公司雅居乐（市值397亿港元）。绿城服务287亿港元，接近绿城中国的300亿港元。资本市场看好物业股，物业股入市，可以更快融资，解决房企面临困境，同时，快速做大做强。

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背后的一盘大棋 能不能下好还需考察

养猪、造车、分拆物业股上市……尽管房企转型如火如荼，所跨界的行业发展也是烈火烹油之势。房企跨界转型、多元化进程中仍面临考验。

从以往跨界养猪的房企的情况看，暂无成功案例。或许养猪真没有卖房容易，万达2014年进军养猪行业，2016年折戟。目前看来，养猪行业投入相对较低、利润高 。万科仍旧颇为谨慎：我们会保持开放的心态，和产业链上下游各类合作伙伴共同探索，尝试各种可能，但 在业务模式通过验证之前，不会过早下定论，也不会贸然扩张。

恒大创新推出房车宝，虽然盘子够大，恒大也有足够的资金实力，新能源汽车行业也相对完善。但是“隔行如隔山”，如果完全套用造房的方法去造车不一定行得通。如何协调152家中介机构、3.06万家门店和2161万全民经纪人统一听从调配，如何完成业主向汽车客户的转变，如何打通线上线下销售，如何达到销售预期，都是恒大面临的问题，也需要进一步的观察。

目前，走过并且已经走通的是拆分地产股上市，从多家房企分拆地产股上市的盈利情况来看，表现不俗。但是地产股同样面临一些问题，比如现物业股估值偏高、盈利模式单一等。业内认为，物业公司服务应该向精细化发展，多开发一些增值服务，来保证业绩增长。

对于房企跨界转行，谋求多元化发展，赵秀池教授持乐观态度，“养猪、新能源汽车行业、物业三个行业都是刚需，未来都是可以持续的。关键在于各企业能否做大最强做出品牌，被市场认可。”她表示道。

主动出击总比被动挨打强，无论是养猪、造车还是物业股分拆上市，房企已经迈出了跨界转型、尝试多元化的一步，未来更多的是见招拆招，给自身以及整个房地产行业再拓新出路。