释放什么信号？房贷骤紧，利率上调，买房、卖房谁最慌？

“想在一线城市有个家，真的太难了。”

今年年初，有关房地产相关的新闻不断刷屏，先是深圳、上海等一线城市抢新房一号难求，二手房、学区房暴涨，有网友遭遇一夜跳涨40万，紧接着各地调控纷至沓来，住房和城乡建设部紧急赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

眼看着楼市似乎要降温，买房人感慨终于可以松一口气了。最近市场又突发消息指出，一线城市部分银行停贷，广州四大行上调房贷利率，买房难度再增加。

房贷收紧主要集中在一线城市

市场传言的房贷问题的确存在。根据房天下综合整理，国内多个一线城市均出现了房贷收紧，甚至暂停受理业务的情况。

如广州多家银行暂停按揭贷款，涉及招商银行、光大银行、广发银行的多家省内分支行。郑州多家银行暂停二手房贷款业务，资金收紧下，新房也放款缓慢。类似情况也发生在上海、深圳等地。

广州地区某银行信贷人士透露：“目前确实暂停，但不是停贷，如果有客户问，我们对外只表示额度紧张。

事实上，房贷收紧早有预兆。2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》（以下简称《制度》），分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比“两道红线”，为2021年房贷市场定下基调。

第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%；

第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%。

根据中国人民银行《2020 年三季度金融机构贷款投向统计报告》，2020年第三季度我国房地产贷款占比为24.9%，个人住房贷款占比68.8%。显然个人住房贷款比例已经明显过线了。

优化信贷结构，支持实体经济

为了分阶段调控银行信贷结构，《制度》还分五档规定住房贷款余额占比上限，对占比超标的银行设置了调整过渡期。

根据《制度》要求有机构测算，上市银行中，目前个人住房贷款余额占比（根据2020年半年报数据）超标明显的主要有建设银行、招商银行、邮储银行、兴业银行、浦发银行、江苏银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、厦门银行。

中信建投研报也指出，目前上市银行中，有8家银行个人住房贷款占比未来可能需要调整。从去年中报数据来看，大行中建行、邮储银行住房按揭贷款余额超过32.5%，有调整的压力，但是有两年的调整期。

股份制银行中，招行、兴业有调整压力，有四年的调整期。而中小银行中，成都银行、郑州银行、西安银行、青农商行调整压力相对比较大，也有四年调整期。

目前传出房贷收紧的银行大多集中在超标银行中，《制度》要求银行有序增加个人房贷投放规模，房贷调整也在情理之中。

可以发现，房贷问题主要集中在此前房价上涨的热门城市。市场认为，贷款难度增大，势必会抑制房地产市场过热现象，符合国家“房住不炒”总体要求；另一方面，有助于优化银行信贷结构，支持实体经济发展。

刚需无须恐慌，房企回款压力将提升

国家针对房地产市场一直有“一城一策”的要求，近日为稳定市场，部分城市已经出台相关金融政策。

1月21日，上海市住建委等八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，颁布了十条政策措施。其中指出严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。也重点提到了贷款问题

1月23日，深圳住房建设局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，要求银行严格购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。

1月23日，市场消息称，广州地区出现新政，即“个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平”；而在此情况下，所有银行应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。

不仅如此，1月27日，广州的四大行房贷全线涨价，工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp。此前则是首套房为LPR+40bp，二套房则是LPR+60bp。

对比之下，利率调整后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。提高之后，购房成本无疑将会增加，如以广州此前首套贷款利率5.05%、贷款200万、贷款时间30年为例，采取等额本息的方式还款的话，利率上调后，总利息会增加8.88万，月供则增加约246元。

“房贷收紧对于刚需族而言应该影响不大”，相关专家指出，监管和行业政策都积极支持的购房人群，各银行也会重点关注与支持。只不过贷款审批会更加严格，时间会延长。

对楼市而言，房贷收紧无异于釜底抽薪。买房人难度增加，卖房者更着急。

新冠肺炎疫情本就暂缓了房子的销售，1-3月是置业高峰期，如今政策要求下，购房热情下降，部分项目去化难度相应提高。

更重要的是个人房贷审批难度直接影响房企回款周期，年初也是房企最需要钱的时候，大多数债权和贷款集中到期，还款压力必将增大。房贷收紧，最慌的还是房企。