“花城”广州：单月成交近2万套，历史第一，2021还能涨吗？

“羊城正月流莺啭，青骢蹀躞桃花片。”广州市素有“花城”的美誉,是诗人笔下的热爱之地，每逢春节,各区的主题街道都会架起“迎春花市”，颇有节日气氛。

广州是我国四大一线城市之一，与“北上深”这三大直辖市齐名，历朝历代都是战略重地。自秦朝开始，就是政治、军事、经济、文化和科教中心。

从公元三世纪起成为海上丝绸之路的主港，唐宋时成为中国第一大港，是世界著名的东方港市，明清时是中国唯一的对外贸易大港，也是世界唯一两千多年长盛不衰的大港。

厚重的历史积淀让广州经济一直处于全国前列。在最近刚刚公布的GDP数据中， 广州生产总值为25019.11亿元,同比增长2.7%。全国GDP总量排名第四。

经济基础也决定着房地产市场的走势。2020年，深圳房价的上涨吸引了全国的目光，广州与深圳号称“双子星”，也不遑多让。

01.

2020年成交量历史第二 新房供应创6年内新高

数据来源：CREIS中指数据

去年12月，广州新房成交就达到17243套，创广州单月成交量历史记录，更突破了楼市火爆的2016年3月份，创单月成交套数历史记录，创单月成交套数历史记录。

2021年1月第1周（12.28-01.03）广州全市一手住宅网签3562套，连续8周超3000套。

广州新房均价实现历史突破，越秀区12月新房均价破8万，同比去年同期上涨了近20%。相关数据显示，广州12月新房均价 32717 元/平，同比去年同期上涨 17.96%；环比上月上涨 8.55%。

2020年广州新房供应也大幅增加，在非常态化货币政策的刺激下，新增住宅成交呈现出了上行恢复的态势。随着疫情得到控制，社会生产、生活逐渐回归正常，前期积压的供应需求以及预售条件优化带来的供应在 3 月开始集中释放，呈现今年首次供应同比转正。

02.

限制贷款 扼住楼市喉咙

去年下半年，深圳发布房地产“史上最严”限购政策，遏制房价上涨的态势。作为深圳的林俊，同样火热的广州，监管也已经箭在弦上。

继深圳政策发布之后，广州宣布严厉打击各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序的违法违规行为。2021年初，广州对火热的楼市直接上演了一出“釜底抽薪”。

1月初，广州日报报道：人民银行广州分行要求，新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月的平均放款额度。掐住了钱袋子，自然就对房地产交易按下了暂停键。

市场消息指出，广州四大行房贷利率整体上调，从原来的LPR+40BP上调至LPR+55BP，而二套房利率则上调至LPR+75BP。除了四大行的统一行动外，招商银行也与四大行保持一致基调，首套房在LPR基础上上浮50BP~55BP。兴业银行和光大银行首套房房贷利率则均为5.2%，远高于五年期以上LPR的4.69%。

相对来讲，外资背景的汇丰银行房贷利率较低，首套房利率为4.95%。但是整体而言，外资银行房贷放款会对贷款人的收入和资质进行严格审查，非优质客户无法获得贷款。

不仅如此，广州银行业放贷的时间在拉长。多家银行对外表示，目前情况下并不确定需要多长时间放款，目前尚无不确定，从整体反馈的信息看，短则一个月，长则需要半年。

03.

区域房价分化明显 预计2021成交量继续上升

长期来看，广州因拥有庞大的人口基数从根基上保障了房地产市场的去化率。广州经济效益良好，且近年来广州在城市抢人大战中表现积极，入户缺口巨大，高素质人才和本地大量非户籍人口入户路径已经打开，这也维系了楼市未来的增长可能性。

数据显示，2021年1月深圳的平均单价已经达到了90049元，是北京的1.35倍、上海的1.45倍、广州的2.2倍。对比来看，广州房价相对较低。

值得一提的是，广州房价分化明显，既有市中心豪宅区单价十多万元的豪宅，也有周边地区两三万甚至更低的商品房；相比之下，京沪的高房价范围大；而深圳的面积比其他三个城市小得多。中心城区和非中心区较大的房价差距是一种合理的状态。

目前来看，广州市场仍处于恢复初期，刚需产品率先进入市场，整体供应集中在增城、南沙、黄埔，趋势上存在轮动、交替。一季度市场供应主要集中在增城、南沙，尤其是增城，当时大量刚 需项目上市，加之促销让利，刺激一波市场成交。户型面积趋小，控总价思路明显。

数据来源：CREIS中指数据

中国指数研究院预测：受2019、2020年宅地出让增加影响，近两年拿地的项目也将陆续在2021年入市，同时在房企面临的“三条红线”监管政策下，房企推货积极，预计2021年广州商品住宅供应将持续增加。

同时，在房住不炒的总基调下，总体限购、限贷政策将无重大改变，但随着广州各区人才政策的陆续出台，通过优化人才购房政策持续宽松，受政策的持续优化稳固市场预期，将带来区域的成交回升，受2021年将有多个纯新楼盘的逐步入市，进而带动整体成交量的稳步上升。