年终榜单：2012购房者最想问的十大关键词

　　 从2011年5月成立以来，“杭州日报H5购房顾问团”无论在业界还是在购房群体中，都因其客观中立的立场，以及专业的水准，获得越来越多的认可。每年两次的人居展和房博会，“杭州日报H5购房顾问团”的咨询台前都人满为患，三天时间内，为多达几千人次提供咨询，一些成员为此喉咙沙哑。除此之外，“杭州日报H5购房顾问团”也积极走出报社，走入各大楼盘，开展现场咨询活动。

　　  然而因为时间缘故，“杭州日报H5购房顾问团”能提供的现场咨询仍然有限，在更多时间里，“杭州日报H5购房顾问团”的成员只能在QQ群(群号：234100667)上为购房者提供购房咨询，利用他们自身的专业性以及丰富的从业经验为购房者做出最贴切的购房参考。

　　  在这里，要一一列出购房者提出的问题很难，因为这中间涉及太多的方面，包含政策、品质、价格、户型、时机、行情等等，因此，我们特地将所有的问题做了一个梳理，从中整理出购房者目前最为关心的有关楼市的十大关键词，再做一个集中的回答，希望我们的回答能最大程度地帮助到购房者。

　　  与其他所有的咨询团队不同，“杭州日报H5购房顾问团”因为不涉及所有费用问题，因此我们所回答的每一个问题都是客观和真诚的，我们希望利用我们的专业知识，能在这个买房不易的时代，最大可能地帮大家买到心仪和合适的房子。有可能在一些问题的回答上，我们做不到十全十美，但我们的态度，一定是最诚恳的，因为我们能体会买房者的艰难，能体会大家渴望拥有一套好房子的急迫。

　　  地铁房

　　  记者胡灵波

　　  2012年，是杭州地铁元年。十年谋划，五年建设，去年的11月24日下午2点，杭州一号线对外售票，标志着杭州正式进入地铁时代。

　　  轨道交通之于楼市的意义，是它能够轻而易举地改变楼市格局和人们的购房习惯。“Y”字形的杭州地铁1号线，承载了临平融入杭州大生活圈的使命，实现了跨江连接滨江、萧山两大区域，同时也使城东、下沙的居民真正与主城区紧密相连。杭州没有地铁时，滨江、萧山、临平、下沙来市中心的时间差不多都要一个多小时，而现在1号线各个方向到市中心的时间基本在半个多小时左右。

　　  “靠近地铁，上下班不用担心交通拥堵，节约了时间成本，就不怕住得离市中心远一点，居住成本也更便宜。”如今大多数购房者在买房时，总不忘考虑地铁的因素。

　　  地铁带火了近郊区域。地铁1号线下沙段开通的4个站点中，金沙湖站、高沙路站以及文泽路站辐射了不少周边楼盘。这其中，东西大门分别距离金沙湖站、高沙路站均约300米的和达御观邸，以及比较典型的地铁上盖物业龙湖滟澜山都受到利好刺激。比较典型的是，滟澜山推出的三期400多套房源，均价约14800元/平方米，全部销售一空。在尚未完工的下沙延伸段——文海南路站、云水站、下沙江滨站三个延伸站点的沿江楼盘，诸如宝龙城市广场、金隅观澜时代、世茂江滨花园等楼盘的附加值更加明显。

　　  地铁带来的“锦上添花”，还让九堡核心区的楼盘，受到了购房者的关注。九堡板块目前在售的远洋心里、九润公寓、泊林印象等楼盘，迎来潜在的成交量增长机会。在江南，地铁1号线设有的5个站点，分别形成了五个不同的吃、住、行生活圈——江陵路站商务圈、滨河路站新住宅圈、西兴站原住民圈、滨康路站商业圈、湘湖站旅游圈。

　　  地铁1号线的开通让余杭的居民更多地参与到杭州主城区的生活中来，也让在主城区工作的人可以更多地选择在房价更实惠，环境很好的临平居住。半小时交通圈，让临平副城能更好地融入主城区。

　　  据某权威机构对世界地铁物业的升值频率给出的一个明确的数据：地铁站口500米以内，物业升值带来的回报率约为36.7%；500米至1000米区域回报率约为17.3%；1000米至1500米区域约为3.7%。

　　  尽管杭州的地铁价值，在开通前预期已经有了很大的透支。但是，购买地铁站点旁的楼盘无疑仍然是最划算的，它同比周边非地铁物业的升值幅度也最为可观。地铁本身附带的商业体量，也成为商业地产开发的新领域。目前杭州地铁商铺租金首次公布，最贵的在22元/平方米/天。这意味着，地铁房诱人的投资价值依然存在。

　　  学区房

　　  记者毛雨佳

　　  在“H5”半年多的咨询接待中，“学区房”是一个受到关心最多，并且贯穿始终的关键词。

　　  为了不让孩子输在“起跑线”，很多人可谓是不惜成本。因此，即使是在最为低迷的市场环境中，学区房的价格也依然坚挺。一些条件较好的学区次新房，如国都崇文公寓、中大文锦苑和宋都凯旋苑等，价格常年保持在3万-4万/平方米之间，让不少购房者望而兴叹。

　　  不过，近年来，杭州的学区房市场也发生了不小的变化，随着天长小学、学军小学、保俶塔实验小学、卖鱼桥小学等名校在城市的新区设立分校，越来越多的一手学区房正在成为一些家长的选择。这些一手房也保留了老城区二手学区房的特点，价格较为坚挺，但是在品牌开发商的着力打造之下，无论是小区环境、交通配置，还是性价比方面，都更适合现在的购房人群，让“读名校、住大房子”正在成为一种可以预期的状态，每每开盘，必迎来抢购的热潮。

　　  而公办中小学“零择校”，让原本就炙手可热的学区房行情再添了一把火。有人说了，零择校对学区房是利好，学区房的房价还会进一步攀升。观察去年的杭州楼市，无论是1-3月的冰封期，还是随后的爆发期，学区房都在其中扮演了重要角色。像桥西的城市风景，基本没有对外开盘，就被一抢而空，因为与其毗邻的就是卖鱼桥小学；位于滨江的荣安·望江南，因为与江南实验学校一墙之隔，一期房源也被关系户全部消化。不得不承认，无论是不是处在市场低谷，学区房的表现都普遍要比其他楼盘好。

　　  纵观整个杭州主城区，新的名校学区房市场主要集中在之江、西溪、桥西、三墩，以及良渚等板块。在之江板块，已于去年开建的学军小学之江校区，这是学军继求智校区、紫金港校区之后的第三个校区，未来将主要服务于之江地区转塘镇区周边适龄儿童就学。西溪板块则吸引到了杭州市求是教育集团，作为杭州高品质教育的代名词，求是教育集团原先下属浙江大学附属小学、求是(竞舟)小学和求是(星洲)小学三校的周边都是上世纪90年代的楼盘，二手房源普遍价格在37000—38000元/平方米。而就在去年4月23日，求是(西溪)小学正式挂牌成立。求是教育集团(西溪)小学是在西溪实验学校(九年一贯制)小学部增挂的校牌，办学形式为紧密型教育共同体，令不少蒋村周边楼盘如西溪诚园、西溪蝶园、富越香溪等坐享了“家门口的名校”。

　　  在以上两个学区内，大多聚集了一批高端住宅，适合改善型购房者购入，一步到位，解决孩子的教育，以及宜居问题。而在三墩板块的金地自在城，近年来与文三街教育集团签约，身价倍增，去年内的几次开盘，都收获了热卖。在良渚文化村，安吉路小学开出了分校，也大大提高了近郊楼盘的教育配套，为不少选择良渚文化村的刚需购房者免除了后顾之忧，同一学区内还有郡原·九衡公寓、朗诗美丽洲等。

　　  除此之外，能供购房者选择的学区房还有桥西的顺发·吉祥半岛、名城公馆、远洋·大河宸章、德信·臻园、金瑞·城市风景，滨江的荣安·望江南、绿城·明月江南、钱塘帝景和半岛国际等。

　　  改善型

　　  记者毛雨佳

　　  2012年的杭州楼市和前一年相比最大的不同是，改善型购房者需求逐步复苏，甚至一度引领了市场回暖的热潮。从“H5”接触到的咨询量来看，这一变化，正是从今年年中的人居展上开始明显起来。

　　  楼市调控以来，在一年多的时间里，改善型的需求被牢牢地抑制住。就在2012年的上半年，改善型需求的成交量还是较少的，相关统计数据显示，截至2012年4月23日，杭州共成交高端公寓(总价超过600万元的商品房)50套，相比去年同期130套的成交量跌幅达260%，还处在一个明显的低谷状态。直到时间进入5月，杭州楼市回暖的迹象变得明显，整个5月以及接下来的6月，杭州楼市的成交量都创下调控以来的纪录，甚至超越楼市公认的成交大年2009年。这样的市场热度传导至改善高端市场，个别改善型楼盘通过促销、降价，并以精装修品质、产品独特性给性价比加码，开始逐步脱颖而出。德信臻园热销约1亿元，远洋公馆与远洋大河宸章各热销约3亿元，万科西溪蝶园2期15天劲销5.5亿元，这些改善型楼盘在上半年的杭州楼市中，可谓是独领风骚。

　　  2012年7月14日，“H5”受邀走进雅戈尔在杭州的两个项目——御西湖和西溪晴雪，为现场购房者答疑解惑，提供各类信息咨询。作为拥有着“双学区”的高端定位项目，雅戈尔·御西湖可以说是改善型楼盘的典型代表。在前来签订购房合同的购房者中，大部分人对于下半年的楼市走势表达了看好，而对于楼盘的自身价值，则更为看重楼盘的“稀缺性”，如地段、环境、开发商品质，乃至配套、学区等等。而这也正是御西湖的优势所在，不仅毗邻西湖、黄龙两大核心商业圈，作为传统的老杭州居住生活区，人居氛围也异常浓郁，高端楼盘林立，是典型的市中心高端宜居板块，有着极为丰富的生活配套。

　　  随着改善型需求的复苏，包括绿城、远洋、雅戈尔等在内的高端楼盘开发商，日子也明显好过起来。直到时间进入第三、四季度，改善型购房者入市的热情达到了一个顶峰，除了购房者自身心态的改变，大批市中心高端小区的推出也是一个主因。金九银十期间，杭州楼市就迎来了一波豪宅开盘潮。新华园、凯旋门、绿城西子国际等市中心高端项目首次亮相，而武林府、绿城西溪诚园等老牌高端住宅，也选择了九、十月份再度加推。有业内人士指出，随着改善型需求的转暖，竞争的激烈，改善型房源正在迎来一次集中释放；再加上金九银十是传统上的楼市旺季，改善型房源也会抓住这个机会集中面市。大户型的房源，甚至是千万级的豪宅，都有较高比例的成交，一些专家甚至开始预言，随着改善型房源市场的重新被激活，杭州楼市正持续向回暖状态挺进。

　　  购房时机

　　  记者胡灵波

　　  在去年两届房交会，和“H5”多次驻楼盘现场的读者咨询会上，“现在买房合适不合适？”“市场是不是真的回暖了，你觉得房价还会不会上涨？”“现在的价格入市划算不划算？”这些问题出现频率总是非常高。

　　  若要论及去年最佳购房时机，无疑一季度是最好的低点。彼时，迫于销售压力，杭州有楼盘开始选择降价快速出货，缓解资金链难题，将降价风暴蔓延至楼市各大板块，除了下沙、临平、老余杭这些价格一再被筑底的区域，原先独善其身的滨江、申花等板块也没能坚守住价格底线，加入了这场轰轰烈烈的价格大战中。当时，杭州估计有超过30%的楼盘降价30%。

　　  在开发商“以价换量”的销售策略下，楼市初现回暖迹象。去年四五月份，杭州楼市延续三月份的高位成交，接连创下成交数字上的新高。开发商与购房者之间的博弈悄然升级，不仅不少楼盘开始缩小降价幅度，而且开始试探性地提高价格。“H5”认为，楼市阶段性的底部形成，对楼市来说，新一轮价格调整已经开始。并开始建议刚需人士重点出手价格深度调整板块内的那些品质好、低总价楼盘。

　　  去年上半年，面对价格的诱惑，部分有刚性需求的购房者开始结束观望，出手买房，顺利地抄到了市场的阶段性底部。去年四五月份的吉祥半岛和名城公馆，申花板块的丽晶湾，丁桥板块的四季公馆和昆仑天籁，城东新城的曙光之城和金色黎明等等，都是那个时间段最为典型的保本价和亏本价出货的项目。对于购房者来说，买到这样的楼盘，其实就等于是赚到了。当然，也有部分仍然在犹豫的购房者，错过了楼市的最低点，也错过了很多价格最低点的楼盘。

　　  对很多购房者来说，买房选一个较好的时机出手非常重要。去年上半年，无疑是全年最好的“抄底”时机。调控对楼市的巨大压力，逐步降价的房价，不断加大的打折力度，使得上半年被视为开发商资金链最困难的时候，所以，年度最佳购房点在彼时出现也就不足为怪。

　　  对众多购房者而言，黄金购房时机的错过，是否意味着后期机会的不再。但是，在调控持续下，阶段性的释放并不意味着楼市存在大幅反弹的基础，购房时机依然存在。

　　  2012年底的楼市显得扑朔迷离，购房者在“等待抄底”与“趁机下手”间犹豫不决。虽然最理想的购房时机已过，但年末开发商等钱用，工程等各方面需要结账，也有大量的现金需求，不能排除购房者还有新的抄底机会。对个体而言，只要在能力范围之内，现在买也还是合适的。

　　  有人看到了，有人抓住了。有人还愿意再继续等。购房时机，说到底，还是因人而需。

　　  万元房

　　  记者李坤军

　　  2012年，肯定是个刚需年，趁着房价下探的机会，很多年轻的或者已经不年轻了的购房者，都圆了自己的住房梦。当然，与他们的住房梦联系在一起的，多为“万元房”。

　　  所谓“万元房”，是指那些单价在10000元左右的房子，这类房子的一个共性就是：在次区域；户型小，多在90平方米之内；总价低，多在100万以内。“万元房”在2012年刮起的旋风让人目眩，无论是下沙的东郡国际、丁桥的昆仑天籁、中豪四季公馆，还是临平的金都夏宫，再是闲林的西溪海小海，万科的七贤郡，都引发市场的极大热情。当然，均价万元出头点的如天阳云筑、广宇东承府等，也成为楼市的明星。

　　  随着这些年房价的高涨，杭州楼市已逐步迈入2万元房时代，这使得市场上能让刚需一族接受的房子越来越少。拜调控所赐，大量地段不错、产品上乘的“万元房”才再次回到市场，这让很多本对购房死心的购房者，重新燃起希望，也助长楼市的火爆。去年，在严控的大背景下，杭州楼市的销售量竟然创有史以来的第二高，这其中“万元房”起了举足轻重的作用。

　　  当然，也不是所有的“万元房”都好卖，在选择面开阔的前提下，购房者的目光也变得更为挑剔。像广宇东承府这样的“万元房”，配置了学区；像西溪海这样的“万元房”，以自己的独特定位打动人；像七贤郡这样的“万元房”，因着万科在良渚文化村积累的10年口碑。这给人以一个启示，那就是即便是做相对低价的楼盘，开发商也必须用心，必须有着自己的想法。

　　  等到下半年，楼市回暖，“万元房”也都集体价格上扬，这又让很多刚需一族纠结，一方面确实是财力有限，看到房价上扬心里不免着急，怕未来房价不好控制，想出手购买；另一方面眼看着短短一两个月时间，房价确实涨了一截，要多付几万元钱，非常不乐意。对于这样的购房者，我们只能建议，要是能出手，还是咬咬牙出手吧，从目前房价发展趋势看，未来一段时间，杭州房价不会大涨，但肯定仍是往前走的，社会不会允许这样的怪现象存在，在所有东西都在通货膨胀时，唯独房价下跌。

　　  对于选择“万元房”，其实没有太多的建议，选择这样的房价，肯定要在多个层面做出让步，或者是区域，或者是品牌，或者是出行时间成本，但在目前市场上仍有不错的“万元房”可选，如杭州碧桂园精装修的89平方米户型，即将面世的城发·云锦城等，当然，还包括那些继续在销售的明星“万元房”楼盘。总的来说，对于普及住房而言，“万元房”的存在意义重大。

　　  购房入户

　　  记者方张接

　　  买一套杭州的房子，拿到杭州的户口，在前几年购房入户是许多外地人的热门选择。而自去年以来，随着楼市限购政策的日趋严厉，购房入户逐渐为人所淡忘。不过，在我们日常与购房者的接触中，还是有许多外地人会关心这个问题，他们会询问杭州的购房入户政策现在还存不存在，买什么样的房子、在哪些地段买房可以实现入户。

　　  在去年10月的房交会上，“H5”接待的一位来自永康的购房者，他已经多方打听杭州的购房入户政策很久了，但是一直没有得到很肯定的答案。他希望可以让自己的女儿到杭州来上学，享受相对较好的教育资源，不过由于户口不在杭州，无法实现这个愿望，所以一直希望弄清楚杭州的购房入户，如果可以的话他会马上行动，不会考虑房子的价格问题。

　　  根据我们的了解，杭州市发布关于“购房入户”的政策有三次，这三次都没有提到截止时间。最近的一次是在2010年初，《杭州市人民政府关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》(杭政函[2010]31号)发布，该文件中提到“继续执行购房入户政策”。这条政策中强调了“购房入户政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。”此项政策没有明确截止时间。

　　  根据购房入户政策的要求，购房者为非杭州市区户籍人员(不含境外人员)，在上城区、钱江新城内购买单套住房(含存量房)总价达100万元(含)以上，或在下城区、西湖区、江干区、拱墅区、杭州高新开发区(滨江)内购买单套住房(含存量房)总价达80万元(含)以上，或在杭州经济开发区购买单套住房(含存量房)总价达60万元(含)以上的，经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理1户(夫妻以及未成年子女)杭州市区户籍。

　　  当然，“购房入户”除了总价要求之外，涉及的其他内容也比较多，比如年龄必须在18周岁以上；购房款项必须已经付清；符合国家计划生育政策的购房者，由乡镇以上计划生育主管部门出具证明；户籍所在地派出所出具未曾劳教或被追究刑事责任的证明；杭州市级以上的医院出具无精神病史及不携带危害社会性传染病毒的证明等等。购房入户前一定要将条件都了解清楚，并确认自己也能提供相关证明。

　　  投资房

　　  记者陈卿

　　  始发于两年前的本轮房产调控，因为并未针对商业地产，因此，在去年的楼市中，住宅作为一种房地产投资品的属性已经逐渐被削淡，与此同时，很显然，真正的投资品商业地产的优势却日益凸显。

　　  “H5”统计发现，从本轮调控开始，以往在市场中处于配角地位的大量具有投资功能的酒店式公寓突然成为市场主角。一些非限购的类住宅产品成为市场中颇受投资群体关注的在调控大背景下的选择。面积比较小的商业地产比如酒店式公寓项目，因为总价比较低，租金回报也可以期待等优势，成为购房者青睐的重要产品。在低廉的价格诱惑之下，投资群体纷纷选择在过去的一年时间内果断入市。

　　  “H5”认为，随着杭州出台酒店式公寓开发禁令，目前在售的酒店式公寓产品或将成为市场中的稀缺产品。而顾问团亦注意到，户型面积按照住宅区设计的产品、比如此前市场大热的中天西城纪、保利湾天地等兼具投资和居住功能的项目，以及拥有稀缺都市资源和景观资源的产品，比如万象城悦玺、西子国际、绿城兰园等项目的酒店式公寓，因为开发商定价普遍低于市场预期，进一步降低了购房者的投资风险，亦成为意向购房群体的关注。

　　  除了上述诸如酒店式公寓等受到市场关注的类住宅产品外，去年楼市中表现颇为明显的还包括几年以来一直处于市场边缘地位的众多留用地项目。

　　  早在2009年8月，一份由市国土资源局起草的《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让的补充意见》(以下简称《补充意见》)，经市政府批准正式出台。《补充意见》对留用地项目出让方式、公开出让程序、资金使用与管理等方面作了进一步明确，杭州规范留用地管理再次在全国先行一步。

　　  该《补充意见》明确，凡“留用地货币化”和村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。通过招拍挂方式出让的村集体经济组织与合作方联合开发的项目，村级集体经济组织所占股份应不低于51%。项目建成后，村集体经济组织应持有不低于地上总建筑面积(不含物业用房面积)51%的房产，且不得分割转让和销售；除国家和省、市有特殊规定外，合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。目前杭州大批在建的留用地项目，均规划有酒店式公寓等业态的类住宅产品。其实，最近几年，从You盘时代到禧福汇，市场上对于留用地项目并不陌生。只是在类住宅产品火爆的年份里，包括留用地项目在内的以往被市场边缘的产品，也再次加速了开发进程。根据政策规定，留用地项目51%股份归村里所有，49%则归合作持有方，且多为综合办公、商业服务用地，因此不受住宅限购令的约束，在去年的市场中，再度受到购房者的关注。

　　  公租房

　　  记者方张接

　　  一些刚大学毕业不久的年轻人，经常会向“H5”咨询公租房的问题。杭州不断扩大的公租房规模确实点燃了城市里相当一部分人的居住梦想。

　　  刚刚过去的2012年，杭州推出2000来套的公租房，房源主要分布在田园地块公租房项目、丁桥联合新苑、阳光逸城等小区，户型面积主要为35平方米左右的非成套户型、50平方米左右一居室户型和60平方米左右两居室户型。从申请准入条件来看，城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业大学毕业生、创业人员这两类人群不同。其中，城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房须同时符合的条件有：1.申请人具有市区常住城镇居民户籍5年(含)以上；2.申请家庭上年度人均可支配收入低于47691元；3.申请家庭在市区无房。

　　  而新就业大学毕业生、创业人员申请公共租赁住房须同时符合下列条件：1.申请人具有市区常住城镇居民户籍，或持有市区居住地公安机关签发的有效期内的《浙江省居住证》(或《浙江省临时居住证》)；2.申请人具有中级(含)以上职称，或高级(含)以上职业资格证书，或本科及以上学历且毕业未满7年(具有硕士及以上学历的不受毕业年限限制)；3.申请人在市区用人单位工作，并签订1年(含)以上劳动合同，且连续缴纳住房公积金或社会保险金6个月(含)以上，或持有市区营业执照和1年(含)以上完税证明；4.申请人及家庭成员在市区无房；5.申请家庭上年度人均可支配收入低于47691元；6.申请人(配偶)直系亲属在本市区无住房资助能力，具体标准如下：申请人(配偶)直系亲属在市区拥有2套以下住房或人均住房建筑面积小于50.55平方米的，认定为直系亲属在本市区无住房资助能力。

　　  不过，申请人具有副高级(含)以上职称或硕士及以上学历的，其申报的经济收入不作为审核条件。

　　  从去年8月27日开始，市本级公租房的申请受理从往年的“集中受理”改为“日常受理”，符合条件的申请家庭可在工作日到户籍所在地的区住建局办理相关申请手续。市住保房管部门会按照三级审核、二次公示、分期摇号、适时选房”的原则，根据受理、审核实际情况，组织摇号、选房。

　　  从公租房的租金标准来看，与市场的租金相比是有明显优势的。根据物价部门的定价，目前规模最大的公租房项目——半山田园公租房的租金(含物业管理费)是10.5元/平方米/月，为减轻公租房承租家庭的经济负担和方便缴纳租金，入住者还可以用公积金缴纳房租。

　　  毕业房

　　  记者李坤军

　　  “毕业房”是“H5”全体成员新创的一个词，指的是父母为在杭州或外地尚在求学中的孩子购买的房子。在“H5”日常的线上咨询以及房交会这样大型的现场咨询来看，“毕业房”是外地父母们经常提到的一种购房种类。

　　  咨询“毕业房”的多为住家不在杭州的父母，他们的子女有的在杭州读大学，有的不在杭州读大学，但希望孩子能来到杭州工作，为了未雨绸缪，他们希望提前能在杭州心仪的区域，为孩子购买好一处住房。父母有此打算，出于几方面考虑，一是过往杭州房价上涨很快，往往一年甚至半年之后就是另一个价，一旦等到孩子毕业，甚至工作之后再买房，意味着要承担更大的代价，为了防止类似情况的发生，他们迫切想在目前房价尚处于低位徘徊之时买房；二是很多父母，尤其是男生的父母，非常“看清现实”，他们觉得无论将来孩子工作如何，总得要结婚的，总得为他准备一套婚房的，就像一位阿姨所言，“有套房子，儿子以后找起对象来肯定更容易”，出于现实考量，抱着迟买不如早买的想法，提前为孩子买套房；三是在各地遭遇“限购”后，有些父母觉得反正在当地也买不了房子了，不如提前给孩子在杭州买个房。

　　  这类父母的一个共同特征就是对杭州，尤其对杭州的楼市并不了解，他们咨询的第一句话往往是这样：我想给孩子买个房子，能帮我挑选一下吗？在此之后，有关地段、品牌、交通、配套等要素一概不清楚，很多父母往往给出个总价，譬如总价300万，就让“H5”帮其推荐个房子。

　　  说实话，这样的推荐非常难做。“H5”有一个基本的观点，那就是房子，尤其是首套房子，是用来生活的。而为了让这种生活更愉悦，房子最好是安置在离工作单位不远的地方，因为这将节省出行者的时间成本。尤其是在杭州如此拥堵，但公共交通配置又相对一般的城市，这样的安排有着极强的现实意义。“H5”的很多朋友，曾经因为多重原因，将家安置在离上班地10公里之外的地方，每天花费在公共交通上的来回时间超过2个小时，饱受上班之苦。一个人每天的生活时间非常有限，剔除工作以及应酬等，真正属于自己的时间并不多，在如此稀缺的时间范畴内，如果还要在上下班途中花费巨大时间成本，其生活的痛苦指数将放大数倍。

　　  也出于这点考虑，对于“毕业房”，“H5”的建议是还是等到孩子的工作有了落实之后再做考虑，虽说现代社会跳槽频繁，谁也不知道手头正在干的工作能持续多久，但对大部分毕业生而言，终究是能找到一份相对安顿的工作的，这时候，再来考虑房子也不迟。当然，对于那些性急的，等不住的父母而言，支付允许的话，就买市中心的房子吧，毕竟市中心去哪个方向都方便，并且房子的抗跌性更好。

　　  楼盘比较

　　  记者陈卿

　　  纵向观察“H5”，这个从一开始就秉承“中立持平的置业顾问”的公益咨询平台，成立一年以来，我们通过众多开放式的一对一咨询解答，不难发现，在限购令政策的影响下，刚刚过去的一年，杭州楼市的购房生力军显然由不断涌现的刚需群体占据市场主导。这一群体的一个共性是，尽管受调控影响一定程度上抑制了购房需求，但是在开发商一轮又一轮的降价热潮中，这些刚需群体纷纷在去年的契合时机果断选择了购房。而在购房的过程中，购房者对自身的需求非常明确，同时，对区位的认知性亦有着自己独立理性的见解。由此不难发现，购房者在选择购房时，亦根据自身的经济实力，前期进行了大量信息的了解。

　　  尽管如此，“H5”在接受购房者咨询时，仍然有一个疑问成为众多购房者普遍关注的话题，那就是，在同一区域或同等价位的楼盘比较选择上，仍存在着困惑的一面。基于此，也再次验证了“H5”成立以来所作的大量工作的意义。

　　  通常意义上，购房者在购房初期阶段，都会根据自身的经济实力，利用自己能够获悉的渠道尽可能收集大量的楼盘信息，然后会根据自身的实际需求，从楼盘的综合条件上判断楼盘是否值得购买。其中，楼盘之间的比较主要依据地段的比较、社区配套的完善程度以及开发商的品牌实力等三方面进行研判。但是，在海量的房源信息中，购房者因为购房信息掌握的不对称性，依然在购房时存在着一些疑问，而这些，亦成为“H5”日常所需要一对一帮忙解决的问题。在咨询过程中，“H5”均会根据自身掌握的大量信息，客观地向购房者分析意向楼盘项目的优劣势，然后耐心结合购房者的实际需求，提供总结最为理想的购房方案。这一客观的楼盘比较，在去年的杭州楼市中，尤为重要。

　　  对于过去一年的楼市，一个显著的特征是，板块之间的价格战异常惨烈，信息上的不对称亦深刻困扰着初次置业的大量刚需购房者的购房选择。因此，客观的楼盘比较就显示出了其背后的价值所在。当然，客观上而言，购房者在选房过程中，不可能碰到一个十全十美的项目，因此，“H5”将会建议购房者，应根据自身的需求理性选择。比如，在考虑项目周边环境时，我们会建议购房者做“加法”，多想一点，更仔细一点。而在选择购买楼盘时，“H5”则会建议购房者要做“减法”，突出自己最需要的，其他的考虑因素则可相应淡化一些。同时，在经济承受范围之内，“H5”亦会向购房者建议，在选择购买项目楼盘时，尽量选择在杭州市场已经积累一定市场口碑的开发商所开发的项目。同时，亦会向购房者耐心分析该开发商多年来开发的产品品质特点，毕竟，在调控时期，开发商的实力是保证项目正常建设以及今后物业增值保值比较关键的保障因素之一。

　　万元房

　　  记者李坤军

　　  2012年，肯定是个刚需年，趁着房价下探的机会，很多年轻的或者已经不年轻了的购房者，都圆了自己的住房梦。当然，与他们的住房梦联系在一起的，多为“万元房”。

　　  所谓“万元房”，是指那些单价在10000元左右的房子，这类房子的一个共性就是：在次区域；户型小，多在90平方米之内；总价低，多在100万以内。“万元房”在2012年刮起的旋风让人目眩，无论是下沙的东郡国际、丁桥的昆仑天籁、中豪四季公馆，还是临平的金都夏宫，再是闲林的西溪海小海，万科的七贤郡，都引发市场的极大热情。当然，均价万元出头点的如天阳云筑、广宇东承府等，也成为楼市的明星。

　　  随着这些年房价的高涨，杭州楼市已逐步迈入2万元房时代，这使得市场上能让刚需一族接受的房子越来越少。拜调控所赐，大量地段不错、产品上乘的“万元房”才再次回到市场，这让很多本对购房死心的购房者，重新燃起希望，也助长楼市的火爆。去年，在严控的大背景下，杭州楼市的销售量竟然创有史以来的第二高，这其中“万元房”起了举足轻重的作用。

　　  当然，也不是所有的“万元房”都好卖，在选择面开阔的前提下，购房者的目光也变得更为挑剔。像广宇东承府这样的“万元房”，配置了学区；像西溪海这样的“万元房”，以自己的独特定位打动人；像七贤郡这样的“万元房”，因着万科在良渚文化村积累的10年口碑。这给人以一个启示，那就是即便是做相对低价的楼盘，开发商也必须用心，必须有着自己的想法。

　　  等到下半年，楼市回暖，“万元房”也都集体价格上扬，这又让很多刚需一族纠结，一方面确实是财力有限，看到房价上扬心里不免着急，怕未来房价不好控制，想出手购买；另一方面眼看着短短一两个月时间，房价确实涨了一截，要多付几万元钱，非常不乐意。对于这样的购房者，我们只能建议，要是能出手，还是咬咬牙出手吧，从目前房价发展趋势看，未来一段时间，杭州房价不会大涨，但肯定仍是往前走的，社会不会允许这样的怪现象存在，在所有东西都在通货膨胀时，唯独房价下跌。

　　  对于选择“万元房”，其实没有太多的建议，选择这样的房价，肯定要在多个层面做出让步，或者是区域，或者是品牌，或者是出行时间成本，但在目前市场上仍有不错的“万元房”可选，如杭州碧桂园精装修的89平方米户型，即将面世的城发·云锦城等，当然，还包括那些继续在销售的明星“万元房”楼盘。总的来说，对于普及住房而言，“万元房”的存在意义重大。

　　  购房入户

　　  记者方张接

　　  买一套杭州的房子，拿到杭州的户口，在前几年购房入户是许多外地人的热门选择。而自去年以来，随着楼市限购政策的日趋严厉，购房入户逐渐为人所淡忘。不过，在我们日常与购房者的接触中，还是有许多外地人会关心这个问题，他们会询问杭州的购房入户政策现在还存不存在，买什么样的房子、在哪些地段买房可以实现入户。

　　  在去年10月的房交会上，“H5”接待的一位来自永康的购房者，他已经多方打听杭州的购房入户政策很久了，但是一直没有得到很肯定的答案。他希望可以让自己的女儿到杭州来上学，享受相对较好的教育资源，不过由于户口不在杭州，无法实现这个愿望，所以一直希望弄清楚杭州的购房入户，如果可以的话他会马上行动，不会考虑房子的价格问题。

　　  根据我们的了解，杭州市发布关于“购房入户”的政策有三次，这三次都没有提到截止时间。最近的一次是在2010年初，《杭州市人民政府关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》(杭政函[2010]31号)发布，该文件中提到“继续执行购房入户政策”。这条政策中强调了“购房入户政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。”此项政策没有明确截止时间。

　　  根据购房入户政策的要求，购房者为非杭州市区户籍人员(不含境外人员)，在上城区、钱江新城内购买单套住房(含存量房)总价达100万元(含)以上，或在下城区、西湖区、江干区、拱墅区、杭州高新开发区(滨江)内购买单套住房(含存量房)总价达80万元(含)以上，或在杭州经济开发区购买单套住房(含存量房)总价达60万元(含)以上的，经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理1户(夫妻以及未成年子女)杭州市区户籍。

　　  当然，“购房入户”除了总价要求之外，涉及的其他内容也比较多，比如年龄必须在18周岁以上；购房款项必须已经付清；符合国家计划生育政策的购房者，由乡镇以上计划生育主管部门出具证明；户籍所在地派出所出具未曾劳教或被追究刑事责任的证明；杭州市级以上的医院出具无精神病史及不携带危害社会性传染病毒的证明等等。购房入户前一定要将条件都了解清楚，并确认自己也能提供相关证明。

　　  投资房

　　  记者陈卿

　　  始发于两年前的本轮房产调控，因为并未针对商业地产，因此，在去年的楼市中，住宅作为一种房地产投资品的属性已经逐渐被削淡，与此同时，很显然，真正的投资品商业地产的优势却日益凸显。

　　  “H5”统计发现，从本轮调控开始，以往在市场中处于配角地位的大量具有投资功能的酒店式公寓突然成为市场主角。一些非限购的类住宅产品成为市场中颇受投资群体关注的在调控大背景下的选择。面积比较小的商业地产比如酒店式公寓项目，因为总价比较低，租金回报也可以期待等优势，成为购房者青睐的重要产品。在低廉的价格诱惑之下，投资群体纷纷选择在过去的一年时间内果断入市。

　　  “H5”认为，随着杭州出台酒店式公寓开发禁令，目前在售的酒店式公寓产品或将成为市场中的稀缺产品。而顾问团亦注意到，户型面积按照住宅区设计的产品、比如此前市场大热的中天西城纪、保利湾天地等兼具投资和居住功能的项目，以及拥有稀缺都市资源和景观资源的产品，比如万象城悦玺、西子国际、绿城兰园等项目的酒店式公寓，因为开发商定价普遍低于市场预期，进一步降低了购房者的投资风险，亦成为意向购房群体的关注。

　　  除了上述诸如酒店式公寓等受到市场关注的类住宅产品外，去年楼市中表现颇为明显的还包括几年以来一直处于市场边缘地位的众多留用地项目。

　　  早在2009年8月，一份由市国土资源局起草的《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让的补充意见》(以下简称《补充意见》)，经市政府批准正式出台。《补充意见》对留用地项目出让方式、公开出让程序、资金使用与管理等方面作了进一步明确，杭州规范留用地管理再次在全国先行一步。

　　  该《补充意见》明确，凡“留用地货币化”和村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。通过招拍挂方式出让的村集体经济组织与合作方联合开发的项目，村级集体经济组织所占股份应不低于51%。项目建成后，村集体经济组织应持有不低于地上总建筑面积(不含物业用房面积)51%的房产，且不得分割转让和销售；除国家和省、市有特殊规定外，合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售。目前杭州大批在建的留用地项目，均规划有酒店式公寓等业态的类住宅产品。其实，最近几年，从You盘时代到禧福汇，市场上对于留用地项目并不陌生。只是在类住宅产品火爆的年份里，包括留用地项目在内的以往被市场边缘的产品，也再次加速了开发进程。根据政策规定，留用地项目51%股份归村里所有，49%则归合作持有方，且多为综合办公、商业服务用地，因此不受住宅限购令的约束，在去年的市场中，再度受到购房者的关注。

　　  公租房

　　  记者方张接

　　  一些刚大学毕业不久的年轻人，经常会向“H5”咨询公租房的问题。杭州不断扩大的公租房规模确实点燃了城市里相当一部分人的居住梦想。

　　  刚刚过去的2012年，杭州推出2000来套的公租房，房源主要分布在田园地块公租房项目、丁桥联合新苑、阳光逸城等小区，户型面积主要为35平方米左右的非成套户型、50平方米左右一居室户型和60平方米左右两居室户型。从申请准入条件来看，城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业大学毕业生、创业人员这两类人群不同。其中，城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房须同时符合的条件有：1.申请人具有市区常住城镇居民户籍5年(含)以上；2.申请家庭上年度人均可支配收入低于47691元；3.申请家庭在市区无房。

　　  而新就业大学毕业生、创业人员申请公共租赁住房须同时符合下列条件：1.申请人具有市区常住城镇居民户籍，或持有市区居住地公安机关签发的有效期内的《浙江省居住证》(或《浙江省临时居住证》)；2.申请人具有中级(含)以上职称，或高级(含)以上职业资格证书，或本科及以上学历且毕业未满7年(具有硕士及以上学历的不受毕业年限限制)；3.申请人在市区用人单位工作，并签订1年(含)以上劳动合同，且连续缴纳住房公积金或社会保险金6个月(含)以上，或持有市区营业执照和1年(含)以上完税证明；4.申请人及家庭成员在市区无房；5.申请家庭上年度人均可支配收入低于47691元；6.申请人(配偶)直系亲属在本市区无住房资助能力，具体标准如下：申请人(配偶)直系亲属在市区拥有2套以下住房或人均住房建筑面积小于50.55平方米的，认定为直系亲属在本市区无住房资助能力。

　　  不过，申请人具有副高级(含)以上职称或硕士及以上学历的，其申报的经济收入不作为审核条件。

　　  从去年8月27日开始，市本级公租房的申请受理从往年的“集中受理”改为“日常受理”，符合条件的申请家庭可在工作日到户籍所在地的区住建局办理相关申请手续。市住保房管部门会按照三级审核、二次公示、分期摇号、适时选房”的原则，根据受理、审核实际情况，组织摇号、选房。

　　  从公租房的租金标准来看，与市场的租金相比是有明显优势的。根据物价部门的定价，目前规模最大的公租房项目——半山田园公租房的租金(含物业管理费)是10.5元/平方米/月，为减轻公租房承租家庭的经济负担和方便缴纳租金，入住者还可以用公积金缴纳房租。

　　  毕业房

　　  记者李坤军

　　  “毕业房”是“H5”全体成员新创的一个词，指的是父母为在杭州或外地尚在求学中的孩子购买的房子。在“H5”日常的线上咨询以及房交会这样大型的现场咨询来看，“毕业房”是外地父母们经常提到的一种购房种类。

　　  咨询“毕业房”的多为住家不在杭州的父母，他们的子女有的在杭州读大学，有的不在杭州读大学，但希望孩子能来到杭州工作，为了未雨绸缪，他们希望提前能在杭州心仪的区域，为孩子购买好一处住房。父母有此打算，出于几方面考虑，一是过往杭州房价上涨很快，往往一年甚至半年之后就是另一个价，一旦等到孩子毕业，甚至工作之后再买房，意味着要承担更大的代价，为了防止类似情况的发生，他们迫切想在目前房价尚处于低位徘徊之时买房；二是很多父母，尤其是男生的父母，非常“看清现实”，他们觉得无论将来孩子工作如何，总得要结婚的，总得为他准备一套婚房的，就像一位阿姨所言，“有套房子，儿子以后找起对象来肯定更容易”，出于现实考量，抱着迟买不如早买的想法，提前为孩子买套房；三是在各地遭遇“限购”后，有些父母觉得反正在当地也买不了房子了，不如提前给孩子在杭州买个房。

　　  这类父母的一个共同特征就是对杭州，尤其对杭州的楼市并不了解，他们咨询的第一句话往往是这样：我想给孩子买个房子，能帮我挑选一下吗？在此之后，有关地段、品牌、交通、配套等要素一概不清楚，很多父母往往给出个总价，譬如总价300万，就让“H5”帮其推荐个房子。

　　  说实话，这样的推荐非常难做。“H5”有一个基本的观点，那就是房子，尤其是首套房子，是用来生活的。而为了让这种生活更愉悦，房子最好是安置在离工作单位不远的地方，因为这将节省出行者的时间成本。尤其是在杭州如此拥堵，但公共交通配置又相对一般的城市，这样的安排有着极强的现实意义。“H5”的很多朋友，曾经因为多重原因，将家安置在离上班地10公里之外的地方，每天花费在公共交通上的来回时间超过2个小时，饱受上班之苦。一个人每天的生活时间非常有限，剔除工作以及应酬等，真正属于自己的时间并不多，在如此稀缺的时间范畴内，如果还要在上下班途中花费巨大时间成本，其生活的痛苦指数将放大数倍。

　　  也出于这点考虑，对于“毕业房”，“H5”的建议是还是等到孩子的工作有了落实之后再做考虑，虽说现代社会跳槽频繁，谁也不知道手头正在干的工作能持续多久，但对大部分毕业生而言，终究是能找到一份相对安顿的工作的，这时候，再来考虑房子也不迟。当然，对于那些性急的，等不住的父母而言，支付允许的话，就买市中心的房子吧，毕竟市中心去哪个方向都方便，并且房子的抗跌性更好。

　　  楼盘比较

　　  记者陈卿

　　  纵向观察“H5”，这个从一开始就秉承“中立持平的置业顾问”的公益咨询平台，成立一年以来，我们通过众多开放式的一对一咨询解答，不难发现，在限购令政策的影响下，刚刚过去的一年，杭州楼市的购房生力军显然由不断涌现的刚需群体占据市场主导。这一群体的一个共性是，尽管受调控影响一定程度上抑制了购房需求，但是在开发商一轮又一轮的降价热潮中，这些刚需群体纷纷在去年的契合时机果断选择了购房。而在购房的过程中，购房者对自身的需求非常明确，同时，对区位的认知性亦有着自己独立理性的见解。由此不难发现，购房者在选择购房时，亦根据自身的经济实力，前期进行了大量信息的了解。

　　  尽管如此，“H5”在接受购房者咨询时，仍然有一个疑问成为众多购房者普遍关注的话题，那就是，在同一区域或同等价位的楼盘比较选择上，仍存在着困惑的一面。基于此，也再次验证了“H5”成立以来所作的大量工作的意义。

　　  通常意义上，购房者在购房初期阶段，都会根据自身的经济实力，利用自己能够获悉的渠道尽可能收集大量的楼盘信息，然后会根据自身的实际需求，从楼盘的综合条件上判断楼盘是否值得购买。其中，楼盘之间的比较主要依据地段的比较、社区配套的完善程度以及开发商的品牌实力等三方面进行研判。但是，在海量的房源信息中，购房者因为购房信息掌握的不对称性，依然在购房时存在着一些疑问，而这些，亦成为“H5”日常所需要一对一帮忙解决的问题。在咨询过程中，“H5”均会根据自身掌握的大量信息，客观地向购房者分析意向楼盘项目的优劣势，然后耐心结合购房者的实际需求，提供总结最为理想的购房方案。这一客观的楼盘比较，在去年的杭州楼市中，尤为重要。

　　  对于过去一年的楼市，一个显著的特征是，板块之间的价格战异常惨烈，信息上的不对称亦深刻困扰着初次置业的大量刚需购房者的购房选择。因此，客观的楼盘比较就显示出了其背后的价值所在。当然，客观上而言，购房者在选房过程中，不可能碰到一个十全十美的项目，因此，“H5”将会建议购房者，应根据自身的需求理性选择。比如，在考虑项目周边环境时，我们会建议购房者做“加法”，多想一点，更仔细一点。而在选择购买楼盘时，“H5”则会建议购房者要做“减法”，突出自己最需要的，其他的考虑因素则可相应淡化一些。同时，在经济承受范围之内，“H5”亦会向购房者建议，在选择购买项目楼盘时，尽量选择在杭州市场已经积累一定市场口碑的开发商所开发的项目。同时，亦会向购房者耐心分析该开发商多年来开发的产品品质特点，毕竟，在调控时期，开发商的实力是保证项目正常建设以及今后物业增值保值比较关键的保障因素之一。