房价过快上涨苗头再显 考验政府调控底线与决心

　　 如果房价不回归到理性水平，农民无法真正进城，有质量的城镇化就会化作泡影。

　　  ——易宪容

　　  中国社会科学院金融研究所研究员

　　  国内楼市的价格最近又涨起来了。2012年12月18日国家统计局的数据显示，70个大中城市房价环比上涨的有53个，占比达7成以上。同日央行公布的四季度问卷调查显示，29%的居民预期房价上涨，同比上涨10个百分点，比年初高11.3个百分点。

　　  随着一些城市的楼市价格上涨，最近京沪广等地再次出现恐慌性购房潮。这不仅令国内地产股表现抢眼，也使得不少企业(房地产企业或非房地产企业)纷纷进入土地市场。有人认为，这些现象均表明国内楼市价格将出现新一轮快速上涨。

　　  国内楼市价格连续几个月上涨，各地出现住房抢购潮，这将直接考验中央新领导班子对楼市调控的底线与决心。更为严重的是高房价不仅阻碍了国家经济结构的转型，还引发了一系列社会问题，如财富分配不公、腐败盛行、民众价值观念扭曲等。如果任由这种情况继续下去，新一届领导班子的经济发展宏图恐将受到影响。因此，根本治理当前国内房地产市场中不和谐因素是新一任政府工作重中之重。

　　  要遏制当前国内房地产市场泡沫，就得了解为何当前房地产泡沫又会吹起？两年来房地产宏观调控为何越是调控，其房价越是上涨？有人认为，当前国内楼市的量价齐升，主要是市场对新一任政府的“城镇化”误读。因为，在市场看来，所谓的城镇化主题，不仅是未来经济增长之动力，而且要通过楼市来撬动。不论是1998年的房改还是2009年的房市优惠，都成为了推动经济走出低谷的主要动力。因此，新政府只要搞城镇化，必然会带来巨量的住房需求，楼市发展与繁荣及房价上涨也是必然。其实，这只是对前十年城镇化的一种理解。目前，如果房价不回归到理性水平，农民无法真正进城，那么，有质量的城镇化就会化作泡影。

　　  其实，当前房价又重新上涨，最为根本的原因就在于市场理解未来国内房地产市场性质不会改变。因为，尽管中央经济工作会议强调对房地产宏观调控不动摇，但是政府至今既未对住房市场性质作一个清楚界定并坚决要求国内住房市场在性质上真正转型，也没有出台新的住房政策来改变当前国内住房市场现状。反之，市场则认为为了稳增长及强调城镇化，现有的房地产调控政策将会放松。

　　  可以说，对于具有两栖性(投资与消费属性)的住房，如果不对其性质在政策上作一个清楚的界定，而是把这两种属性混在一起，那么要出台遏制住房投机炒作经济政策是不可能的。因为不同属性的住房(实际上住房是同一产品，但两种属性的住房其定价基础、价格运作方式及供求关系完全是不一样的)具有不同的供求关系。如果住房是一种投机投资品，现在却用住房消费品的供求关系来解释住房价格变化，这是根本行不通的。

　　  从中国住房市场现实的情况来看，在2010年之前的几年，中国住房市场完全是一个以投资投机为主导的市场，所以中国住房市场的投机炒作十分严重，不少城市的房地产泡沫也相当大。而2010年国十条出台之后，尽管经过一轮房地产宏观调控，一些城市的投机炒作有所收敛，房地产泡沫也没有继续吹大，但由于房价没有多少调整，国内房地产投资投机为主导市场的性质并没有多少改变。

　　  何也？从最近国内住房市场的情况来看，一是早几年房价上涨得最快，房地产泡沫吹得最大的一些地方，尽管经过一轮房地产宏观调控，但是调控后不仅房价没有下跌，最近反而涨了起来，而且比其他一些地方涨得更多。

　　  二是前两年，房地产宏观调控一来，这些房地产泡沫吹得最大的地方，尽管曾出现过住房销售突然下降甚至急剧下跌，但当地住房的价格却没有下跌太多。如果住房是一个以消费为主导的市场，当住房销售急剧下跌时，房价也会随之快速下跌，进而消费需求就会释放出来，如果供给不增加房价又会上涨。但是这种情况并没有发生，住房销售下降房价仍然顶在天花板上。

　　  三是当前房价最先开始上涨的地方也正是那些早几年住房投资投机最为严重的地方，而那些早几年住房价格上涨不快，房地产泡沫比较小的地方，不仅住房价格不涨，而且住房的销售也没有上升。从上述现象来看，当前国内的住房市场仍然是一个投资投机为主导的市场，整个住房市场的性质并没有发生根本性的变化。

　　  当前不少政府职能部门把住房市场这种现象看作是住房的“刚性需求”在支撑市场，是住房“刚性需求”拉动了当前住房市场的量价齐升。实际上，假定这种“刚性需求”是自住需求(实际上是不成立)，那么这种自住需求不仅要有事前限制(即所谓的限购令)，而且还得有事中与事后的限制。

　　  如果没有政策上的事中与事后限制，要用购买多少套住房来区分投资与消费需求是不可能的。因为，购买一套住房同样可是投资。但是，在目前的情况下，住房政策上没有对住房事中与事后限制来界定为住房消费需求。还有，只要当前住房市场性质不改变，或住房仍然是一种赚钱工具，那么投资者要化解当前这种事前限制易如反掌。再加上全国的住房信息系统没有联网，各地更是无法识别购买住房者到底购买住房是自住需求还是投资需求。这时，购买住房以牟利更会发展到极致。因为，早几年购买住房是一种一本万利的生意，哪一个投资炒作者愿意退出这个市场。

　　  所以，当前房地产市场仍然是一个以投机投资为主导的市场，投资投机者仍会借助任何信息或题材来影响或改变市场预期，由此来左右住房市场之价格与销售。对此，新一任政府决不能掉以轻心，否则中国经济又会走上早几年以房地产拉高“GDP”的老路。所以说，当前全国房价刚刚显露出的过快上涨苗头正在考验着新领导班子对房地产宏观调控的底线与决心。