2013年房价不会下跌 政策上会有多处突破

　　房地产暖春

　　专业支持/陈宝存(亚太城市发展研究会房地产分会会长)、杜猛(北京大学房地产发展研究中心副主任)、黎振伟(广州合富辉煌董事副总经理)、方焱(国信证券房地产分析师、2011年最佳分析师)

　　2012年是房地产行业极其纠结的一年。

　　从上市房企公布的2012年前10月销售业绩来看，大多数房企都已提前或接近完成全年销售目标。

　　不仅如此，十八大提出的城镇化建设对房地产行业的加速发展提供了足够的动力，记者独家采访了数位业内人士，观点均很乐观，“2013年房地产我无限看好啊。”陈宝存的话语概括了他们综合的意见。

　　然而在乐观之余，其也表示来年政策的不确定性与依旧存在的风险。

　　多方人士一致认为房价不会下跌

　　对于房价的走势，北京大学房地产发展研究中心副主任杜猛教授表示，我国长期处于通货膨胀，货币贬值，不动产的保值增值，必将导致房价上涨。整体经济的快速发展中，工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加，因此房地产业仍然处于重要发展期。随着城市化进程的推进，刚需压抑已久，房价必将反弹。

　　“房地产行业是一个特殊的行业，对国民经济影响深远，重要性主要体现在拉动经济与稳定经济。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计，房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。”杜猛教授的观点是从数据的角度出发。

　　“对于房地产来说，中国房价目前是不会往下走的，但是应该趋稳，我们认为对房价的期盼应该对于趋稳更实际于让他趋跌。因为我们现在整个成本不太支持我们的房价走低。但是我认为整个趋稳也不是这么容易的，他需要有更多东西来支持。”广州合富辉煌董事副总经理黎振伟表示。

　　政策上会有多处突破

　　政策一直都是引导房地产走向的一个大方针，对于政策和战略方向，4位专家的一致意见为：限购依旧、继续拿地、贷款放量，总体不会有大调整。

　　亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存向记者透露：“实际上，我一直很少猜政策，我们都基于规律。在调控的这几年，我们一直在反对调控，其实我们提前三年就能说到现在的结局，所以我们认为十八大不会对楼市有更进一步的打压，现在除了限购，没有别的什么方法了，市场一点手段都没有了。”

　　其又对记者说道：“地方政府肯定是愿意卖地的，那为什么土地供应却上不去呢？尤其是城市，在土地上面加大供应根本就是喊口号，其实做不到的，只能短期内采取限购的政策。我觉得限购的方案不能退出，如果退出的话，明年3月份必定暴涨，必然要出现像2009年那样的暴涨，但是相对的，更严厉的打压并没有出现。所以在政策上，我觉得明年是温和的。首先明年要放出更多的贷款，在今年的基础上再加百分之十六，所以我相信明年的整个经济还有楼市的形势都要大利好。”

　　“新的中央领导人，应该说他们政策不会有大的调整，但是从他们管理的方式来看应该有所不同。现在很多东西都不一样了，比如反腐倡廉和透明度，他们对制度、市场化的东西是在领导的方式上做，但政策一定不会有大的改变。另外，他们会加快我们改革的力度跟步伐，也就是说政策也要在改革过程中调整。而不是说先调整了政策再来改革，这个就是我第一个的观点。核心就是2013年我们整个国家管理会变，但是是渐变。”黎振伟表示。

　　“高是客观现实，我们土地成本、人工成本，当地政府的所有对价格土地的期盼，都很难让他往下跌，但是问题是再回过头看，我们怎么看这个高，就是如何防止这个泡沫的问题。一个是解决、避免出现房产泡沫，一个是解决老百姓的需求。所以我认为很重要的，一个是国家要加强保障房的建设，一个是不要让泡沫破。第二个是要解决民生问题。”

　　“最后这两个月拿地，实际上大家都能看到一线城市到底是怎么回事。现在一线房子都在涨，万科现在就是整个帝王之母，整个房价暴涨之母。”陈宝存笑着向记者表示。

　　城镇化并非未来重点

　　十八大会议中对房地产行业带来最大影响的无疑就是城镇化建设，此前已有多名券商分析师发布研报称城镇化将是房地产行业接下来重点，然而这个观点在4位专家眼里显得并不是那么正确。

　　“城镇化建设不是我们目前房子建得少。按照目前的发展水平，很多城市的开发量其实也是供过于求的，问题在于如何做好城镇、产业规划，让更多人进了城不是买个房子去投资，进了城其实要解决就业、解决生活、解决教育。更重要的是，城镇化不是房地产化，而是要让城镇建设得更加宜居、宜业，来体现城镇的更高水平的发展，而不是房地产化，猛卖地，猛建房子。”黎振伟给出了相对谨慎的回答。

　　“我觉得不一定是这样的，城镇化对房地产肯定是有影响的，城镇化是中小城市搞房地产，说得不好听就是解决一个过去两亿多农民经过十多年后打工就有钱了，就在中小城镇搞房地产。主要中小城镇影响不大，举个例子，垃圾股不能影响大势的，只有北上广深才能影响的，虽然可能中小城镇加起来量不小，但是对大局影响不大。”国信证券分析师方焱表示。

　　“未来，应该是农村的土地现在尽量补偿，大幅度提高，没有上限，连着30年，所以说要补偿增加十倍么，让农民带着土地财富进城。最终都要落实到房价上面，为什么我一直强调这五年房价要翻番呢，就是最近这个土地法管理修正案，我做了3年多的土地一级开发，这些东西我都知道，这个必然是要出台的。出台这个土地法，草案已经出台了五六年了，这样就会出现大量的农民进城，你可以卖自己的土地，给农庄，变成股份也好。十七大就讲要增加农民的财产，只有土地。”陈宝存强调。

　　风险依旧存在，然而专家无限看好

　　“当然，在房地产方面应该是没有风险，但是如果你硬要说投资风险的话，我觉得在养老、旅游、文化、休闲地产，商业地产在这个是风险很大，住宅地产远远满足不了供应，能盖30年也不够用的。一个区域，住宅建成了，5-10年才能基本上入住率达到最高点，那时候你商业才能出现，如果你现在跟住宅一起上一定死掉。这必须有一个趋于成熟的过程，他肯定是商业还有别的东西跟着住宅走。现在的问提就是国内还有短型支架的旅游、养老，这里为什么有绝大的发言权呢，我最早的经历，1989年-2003年我一直在中国国际旅行社工作，我属于旅游业的专家，然后从2003年开始我一直在做房地产开发工作，最后3年有是跟中国人寿做的，生态城的开发，就我个人自己的话，就对旅游、文化、养老其实都是一回事。像上海这个就不挣钱。我们知道不管是旅游文化休闲都是属于持有型经营的。这个在国内有一个大的毛病，他的资金的来源利息过高。你根本货不出来，央行可以货出来，所以你赚到的那些有限的利润都给银行干了，所以企业你是赚不到钱的。所以说，现在你要做这种持有型的物业没有这种基础，很少有企业有这种条件，万达是别人复制不了的。所以商业地产、旅游文化休闲地产、养老地产一定是泡沫。”陈宝存用自己的经历给记者讲述了他的观点。

　　“对于明年我们是无限看好啊，现在城市化进程的整个官方数据是百分之五十一点二七，事实上连百分之三十五的真正城市化也没有做完，所以现在至少在未来三十年，还有5亿人要在城市买房。你不能说你在农村有房就不买了，整个城市的改制需求现在要到了起步的阶段了，那无限看好住宅的产业就是因为这个。”陈宝存表示。

　　“我们总体也是非常乐观的。”方焱表示。“唯一的风险就是一旦量起来，价格涨起来，大家都担心政策压力。”