2012楼市先冷后热　2013走势关键在信贷政策

　　 2012年，楼市低开高走。经历了前期的以价换量，中期的回稳，到四季度成交量的持续放大，全年商品房成交量直逼10亿平方米。2013年伊始，多地楼市仍延续增量走势，回暖趋势进一步明朗。1月1日至今，北京、上海等城市新建住宅签约或成交量出现同比上扬。

　　  专家指出，“限购、限价、限贷”政策之下，2013年楼市回暖带来价格高位运转的可能性有限，市场仍将稳字当头。

　　  楼市迎暖冬

　　  临近春节，楼市悄然出现看房热，多地住宅成交量同比上扬。据机构住宅周报，2013年第1周，40个样本城市中周均成交同比上涨的超过九成，多个城市增幅超过100%。其中，北京、上海当周成交面积均高于去年1月周均值。广东韶关拔得头筹，成交增幅达681%。

　　  根据上海市房地产交易中心数据，仅1月1日至12日，沪上一手房区县住宅共成交3895套，面积达33.50万平方米。部分一线城市成交量上升，延续了去年下半年的“量增”走势。根据国家统计局数据，2012年1月至11月，全国商品房销售面积约9.17亿平方米。

　　  住建部政策研究中心研究员、原副主任王珏林认为，从2012年第四季度起，房地产企业拿地的积极性增强，如果12月份仍保持前期销售增速，2012年楼市销量有望达10亿平方米。而以东部大城市为主的一线城市销售反弹，已成为拉动局部地区回暖现象的直接原因。

　　  统计数据显示，2012年上半年，全国商品房销售面积仅约3.8亿平方米，但下半年多个月份销售均超过1亿平方米。王珏林表示，部分一线城市销售趋暖，影响了消费者对房价的预期。由于购买性价比理想住宅的刚性需求一直存在，加上局部地区的供需矛盾较突出，形成了相对集中消费。

　　  稳定依然是主基调

　　  日前，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源工作会议透露，2013年我国将加强和改善土地宏观调控，坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，坚持房地产用地调控政策不动摇。

　　  近两年来，楼市出现截然不同的年份走势。2011年全国商品房销售约10.99亿平方米，中西部和中小城市成为销量增速的主力。2012年却自10月开始，局部地区楼市淡季不淡，东部销量增速远高于中西部。

　　  2013年的楼市究竟会如何？业内人士普遍认为，尽管2013年楼市可能面临一定的供需矛盾，但鉴于货币信贷环境、居民购买能力及库存类型压力，楼市回暖带来价格高位运转的可能性有限。

　　  中国房地产业协会市场委员会副秘书长、CRIC研究中心总经理陈啸天认为，从前几轮楼市波动来看，相对供应量反差往往使房价压力凸显。去年11月和12月楼市成交环比陡增，已使主要地产企业的库存结构发生变化。

　　  目前，在京、沪、穗等一线城市，多数房企仍保持在约6~7个月的库存水平，库存户型也以较大面积为主。“从整个市场及2012年走势来看，楼市依然以稳市场、稳价格为基调。中小城市销售的萎缩幅度放大，使楼市总量仍属于稳定范畴。”王珏林说。

　　  申银万国房地产高级分析师殷姿认为，尽管楼市仍存在所谓的基础支撑，潜在的购买人群并不缺乏。但对于人们是否有钱买房，信贷政策往往是更关键的因素。