海外流动性宽裕 内地开发商借势融资

　　拥有海外融资条件的开发商终于按捺不住压抑已久的融资冲动。

　　  短短一周，碧桂园(02007.HK)、世茂房地产(00813.HK)、佳兆业(01638.HK)、合生创展(00754.HK)、雅居乐(03383.HK)等几家在香港上市的内地地产企业，通过各自不同的方式发行债券或其他证券产品进行融资。

　　  内地地产商此轮密集融资的原因或可归结于海外资本市场流动性的宽裕带来的低息环境。鉴于目前融资利率以及融资周期等条件相对宽裕，预计未来几个月内将有更多公司借道香港筹集资金。日前，富力地产(02777.HK)董事局主席李思廉向媒体透露，鉴于香港资本市场流动性充裕，公司也计划于今年发债。

　　  房企债市大热

　　  中国房地产行业自去年四季度开始涌现的海外发债潮大有愈演愈烈的势头。

　　  1月10日，合生创展和雅居乐双双发布融资公告。前者发行3亿美元2018年到期的利率为9.875%的美元优先票据；后者则计划发行“次级永久资本证券(perpetual securities)”，具体内容待询价后确定。自此，香港股市上已有5家内地地产公司在2013年新年后融资。

　　  此前，碧桂园、佳兆业和世茂房地产，分别计划发行7.5亿美元、5亿美元和8亿美元优先债。

　　  近期地产公司融资的热闹局面，与去年9月前海外债市对内地地产公司的冷淡形成鲜明对比。数据显示，2012年内地房企在境外债券发行量达到91.4亿美元，虽高于2011年的85.8亿美元，但其中绝大部分债券是在去年9月份之后发行的。

　　  事实上，去年9月份之前，只有三家内地房企于境外发债成功。但在9月13日美联储开启第三轮量化宽松(QE3)后，内地地产公司的海外债券明显开始受到市场追捧。

　　  鉴于此，企业融资成本较过去两年明显降低。据悉，碧桂园和佳兆业的债券在新年后第二天受到市场热捧，碧桂园得以将其优先债券的指导收益率从8.25%降至7.5%，穆迪和标准普尔对碧桂园债券的初步评级分别为Ba3和BB-。佳兆业集团也将其债券的最终指导收益率从10.625%下调至10.25%，预计穆迪和标准普尔将分别授予其债券B1和B+评级。

　　  1月9日下午，合生创展美元债获得同样待遇，公司将初步指导息率由10.5%下调为9.875%。穆迪给予该批债券“Caa1”评级，标普则给予“CCC+”评级。形成对比的是，合生创展曾在2012年初寻求发债，但碍于无人购买而最终放弃。

　　  同一天，世茂房地产的7年期8亿美元债券最终以6.625%定价，创下近期房地产行业发行利率最低，而且超额认购约27倍。有投行分析指出，这是内地房地产企业在海外发行美元债利率最低的一次，超额认购倍数之高则显示海外资金对内地房地产业看好。

　　  融资方式多样

　　  与此同时，内地房企募集方式也开始变得多元化。

　　  由于资金状况以及信用评级低于碧桂园、世茂房地产等公司，合生创展的美元债需要相应的抵押品。该公司发布的公告显示，公司、担保人与初始买家已于2013年1月9日签订的购买协议中约定，票据及担保将按第一优先排序，并且以质押人所持的各担保人的全部股份[Esteem Industrial (HongKong) Limited的股份除外]及信佳投资有限公司股份的有效及可强制执行的完备抵押权益作为抵押。根据债权人间协议，抵押品将由票据持有人及2016年票据持有人按比例平均摊分。

　　  1月10日，雅居乐地产宣布发行的“次级永久资本证券(perpetual securities)”则开创了内地地产企业发行永久证券的先河。次级永久资本证券为公司的次级债务，将以美元计值，及不设到期日，建议发行的规模及定价将在累计投标程序之后决定。

　　  雅居乐表示，将寻求次级永久资本证券于联交所上市，已收到联交所有关次级永久资本证券合资格上市的确认函。预期公司将聘请摩根士丹利担任建议发行的其中一位联席牵头经办人及联席账簿管理人，预计汇丰、瑞银、摩根士丹利、工银国际与雅居乐各方将订立认购协议。

　　  穆迪分析指出，永久资本证券是鉴于股权和债券之间的一种产品，其发行有助于丰富雅居乐的融资结构。

　　  此前，内地在港上市的开发商尚无发行永久资本证券的先例，但在2012年初，李嘉诚旗下的长江基建集团有限公司(01038.HK)曾发行仅针对机构投资人，并以美元计价，且总值不超过5亿美元的固定利率可赎回永久债券。

　　  分析人士指出，由于永久债券可在联交所上市，其性质相当于定向增发。

　　  缓解资金压力

　　  几家公司均在其发债公告中表示，融资所得将用于偿还旧债、土地扩张以及补充流动资金。从目前相对较低的融资成本来看，于此时间窗口借新债替换旧债，不失为一次优化债务构成的运作。

　　  以碧桂园发行的7.5亿美元的十年期优先票据为例，其票面利率为7.50%，但该公司在2010年4月、8月以及2011年2月先后发行了三次优先票据，利率分别为11.25%、10.5%和11.125%。

　　  无独有偶，佳兆业新近发行的票据利率也低于公司过往债券。如佳兆业此次发行的2020年到期债券息率为10.25%，低于其在3个月以前发行的2017年到期的债券票息12.875%。

　　  对于合生创展而言，穆迪评论，美元债券的发行有助于合生创展缓解其存货过多流动性不足的压力。

　　  资料显示，合生创展在2005年发行的3.5亿美元7年期优先票据于2012年11月到期，该笔债务已如约偿付，但公司的流动性压力并未解除，截至2012年6月30日，其所持有的现金为44.3亿元，短期借款达138.1亿元，另外加上65.2亿元的应付账款与6.1亿元的土地成本。

　　  不过也有分析指出，虽然近期美元债的发行较为容易，但房地产企业大量发行的后果是，在未来人民币贬值后，公司将需要承担相应的汇兑损失，从而推高融资成本。