2013年楼市存变数 上半年或量价齐升

　　 “2013年应该会好于2012年，全国成交面积超过10亿平方米是没有问题的，房价应该趋稳，不会出现大的波动。”在1月9日克而瑞举办的地产金融会议上，住建部政策研究中心副主任王珏林表示。

　　  暗淡了两年的楼市，在2013年被诸多业内人士寄予了回暖的“殷切期盼”，市场本身隐藏的需求也使2013年的楼市充满了上升的可能。

　　  与王珏林一样看好今年楼市的还有申万证券房地产行业首席分析师殷姿：“2013年，购买力和购买预期应该会导致整个销售量和销售金额出现一定幅度的上涨，市场整体会有5%左右的上涨。”

　　  但是，也并非所有人对市场都心存乐观。中房协市场委员会副秘书长陈啸天认为，今年的楼市暗藏变数，“2012年11、12月份反季节性的爆炸上升，让我们对于2013年的确还是有点担心的。”

　　  房地产业内人士丁祖昱也认为，由于供求关系的原因，2013年上半年整体市场还会量价齐升，“但今年下半年可能会有点问题。”

　　  半年好光景？

　　  自2012年3月起，全国楼市便开始回暖，但真正爆发的时点是在11~12月。在2012年下半年，随着2013年房价上涨的声音不绝于耳，人们对后市的预期开始发生改变，需求因此被激发出来。与此同时，房地产企业也顺势推出大量存货，两股合力导致成交急剧上升。

　　  于是，在2012年前8个月全国楼市成交仅7亿平方米的情况下，11~12月连续两个月有望单月成交过亿平方米。

　　  “如果2012年底没有11~12月份，相信2013年的总体市场会是向上走的，中央也不会过多的关注，但因为这两个月反季节性的爆炸上升，让我们对于2013年的确还是有点担心的。”陈啸天说。

　　  政策仍然是今年楼市走向最大的变数。“十八大后的政策变化，可以概括为‘三不变’，就是房地产限购、限价、限贷不会变。”王珏林说。

　　  一方面，政策放松的可能性微乎其微，另一方面，继续收紧却存在可能。

　　  “从去年开始的上升期到现在已经持续了9个月，如果再延续半年就是15个月，这一上升期已经够长了。”丁祖昱表示，“届时对现有的调控政策收紧，这是可能的。”。

　　  丁祖昱认为，只要对最火爆的北京、上海收紧，就会起到降温的效果，另外就是房产税可能会再次提出，“如果今年5月份，中央研究未来在存量房当中的房产税收取方式，很多人都会把手上囤的房子卖出去，这种可能性是存在的，对市场影响也是很大的；此外，如果提高税基，交易量也就会立刻下降。”

　　  世联集团董事长陈劲松在公司最近发布的一份报告中也表示：“2013年会继续加强宏观调控，所有的这些都不会退，只能是弹性，都不能硬退，只能是有的地方加强，有的地方在减，减弱一点都是在得利，所以我们觉得在调控这块，是‘猫捉老鼠’的游戏，在2013年可能会加强，而不会减弱。”

　　  房企如何转型？

　　  “房地产企业在2012年的情况是比较好的，去年很多人都担心破产，很多人都在担心信托产品会出现资金链断裂，但是没有想到市场突然之间变得非常非常好，这些问题都不用担忧了，从上市企业的状况来看资金情况也在好转，长短期的负债比例在得到优化，应该是在往好的方向转的。大家可以感觉到现在恶劣的经济环境当中房地产的生存应该是非常好的，ROE回报可以达到15%左右，过去两年购买的高价地，利润率水平应该还是会有11%左右。”殷姿说。

　　  在2012年，万科、绿地集团、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、中海地产(中海九号公馆(论坛相册户型样板间点评地图搜索)中海尚湖世家(论坛相册户型样板间点评地图搜索))和万达集团(廊坊万达广场(论坛相册户型样板间点评地图搜索))等房企的销售业绩均创新高，房企千亿俱乐部由此前的一家增加至五家。

　　  “未来规模扩张仍然是‘大鱼吃小鱼’，房地产市场是以资金合作作为主要前提，我们觉得项目合作和股权收购会成为主流。”殷姿认为。

　　  “项目的地理位置对开发商最重要，因为现在处于稳定发展阶段，地理位置决定成败，现在土地政策一旦收紧哭都来不及，资金全都压进去了，项目各种各样，灵活机动，不要光搞住宅，房地产开发企业啥都要干，因为房地产业不光是住宅，还有工业地产、商业地产、住宅地产，商业地产有养老的、有旅游的、有文化的，只要挣钱就行。”王珏林说。

　　  旭辉控股集团董事局主席林中则认为，回归消费属性以及转型快周转模式才是开发商的生存之道。

　　  “2013年，国家一定会在保障刚性健康的民生需求上面有很多的政策扶持，但是对于投资投机类的需求一定会压制；二是行业回归消费属性，不管是住宅、商业还是办公。”林中说，“粗放型的发展已经不可能在这个行业内得到成长了，不把周转率做上去，不把成本控制住就是很难玩的，所以我们内部叫做高周转、低成本、标准化的运营模式。”