三四线城市崩盘风险隐现 城镇化难解库存困局

　　 部分三四线城市面临库存高企、楼盘滞销等危机，却并未阻碍推地热和投资热。近年来，一些三四线城市的土地供应量极度膨胀，异常亢奋的投资所带来的后遗症，正在逐步显现。

　　  “新型城镇化还没有正式敲定，不少地方官员已经判断这能为房地产带来至少20到30年的黄金发展期，已经筹划着各种新城，城镇化刺激下的新一轮开发潮将要到来。”广东省社会科学院一名长期参与地方考察的人士表示，“炒作城镇化概念，是区域经济发展中的危险信号。”

　　  土地财政“后遗症”

　　  中国指数研究院[微博]最新发布的报告显示，2012年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降17.3%和23.1%，4月之后，供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内最高点。

　　  报告显示，一二线城市和三四线城市在土地供应和需求方面存在不平衡现象。全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市，其中武汉、成都出让金同比增长幅度均超过50%。而一线城市由于土地供应成交量下降，导致住宅用地出让金总额呈现下滑，上海、北京分列第4、7位，同比降幅分别为27%、20%，而广州、深圳全年住宅用地出让金仅列第23、39位。

　　  开发商在一些三四线城市大规模圈地，造城运动如火如荼。在土地供应极度膨胀的同时，这些城市陆续显示出泡沫征兆，个别城市甚至已出现崩盘现象。

　　  另一份研究报告则指出，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港(3.52,0.00,0.00%)等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。此外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、惠州、北海、南通、江阴、常州等去库存压力巨大的城市也在报告中出现。

　　  记者发现，在三线城市惠州，百万平方米大盘云集。该市2011年商品房成交量仅为广州的31%，然而土地成交量已相当于广州的94%。去年全年，惠州房地产投资额约为376.5亿元，占全市固定资产投资的37.3%，比重并没有出现大幅度减少。同时，惠州楼市的库存量高企，市场在去年年底录得的数字在300万平方米以上，这一数字，业界用“不计算增量，也需要超过2年才能消化”来形容。

　　  “在GDP的政绩标准下，各地方财政收入对土地出让收入的依赖程度越来越高。相比之下，拉动实业、新兴产业等投资，对区域经济的刺激效果呈现较慢。”上述广东省社会科学院人士表示。

　　  有媒体指出，地方政府对出让土地的反映机制和反映速度，加剧了地方政府对土地财政的依赖。地市一级才对政府土地价格有决定的权力，然而，地方政府面对制定的土地价格不适应市场需求时，只能经过繁冗的程序向上报价，若得到允许降价的批示后，市场已经发生新的变化。

　　  分税制一直被认为是催生地方政府对土地财政依赖的主要原因。中央财经大学财经研究院院长王雍君曾分析，分税制改革并没有太大进展，虽然按照财力和事权相匹配的原则，中央财政加大了转移支付力度，但是更多的仍然是专项转移支付，这一部分中央拨款只能专款专用，并不能解决地方财政的困难局面。而且很多专项拨款需要地方配套资金，又不是地方真正需要的项目，并没做到财力和事权真正的匹配。这一背景下，地方要干自己的事，需要寻找自己的财力，因此地方发展依赖土地财政的局面仍然得不到改变。

　　  广东省社会科学院人士在考察地方经济时发现，在地方区域经济发展转型困难时，房地产投资的刺激犹如“兴奋剂”。“打一针就见效一会儿”，这使得不少政府官员为了追求短期的政绩，盲目拉动房地产投资建设，以及利用这些投资建设辅助城市规划、配套的更新。“轻视、疏于对区域经济的培育，更加深了对土地财政、房地产投资的依赖。”他称。

　　  城镇化难解库存困局

　　  “三四线城市土地供应膨胀留下的危机并没有消退，相反，逐渐升温的土地成交量和不断上涨的土地供应价格，会导致情况变得更难控制。”谈及最近的“城镇化概念催生开发热潮”的话题，华南某上市房企的项目发展部人士表示，应保持谨慎、保留的态度。

　　  易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，三四线城市的潜在需求实际上很弱，当地购房的消费力一旦被消化完毕，就意味着要面临供应过剩、楼市崩盘的风险。

　　  丁祖昱分析，四线城市被视为存在最为显著的泡沫风险。从指标上看，相当一部分四线城市存在土地供应过量的问题，土地放量普遍高于住宅市场消化能力，虽然短期内住宅市场供求比并不一定显露出来，但未来风险难以规避。从需求角度来看，四线城市几乎都是人口输出城市，不具备对外来人口的吸附能力，因此常住人口普遍较少，与三线城市拉开了较大距离，房地产市场需求严重不足。

　　  “城镇化概念催生的投资热，以及对这些城市消化库存能力的高估，只会延长这些城市楼市泡沫爆破的时间。”上述房企人士称。

　　  业内人士许子枋分析，三四线城市的购房主体是进城农民。但进城农民的收入增长速度远赶不上造城的速度和房价的上涨速度。

　　  分析指出，随着土地城镇化的加速，部分土地供应量明显超过潜在有效需求的城市，面临价格下行风险。与此同时，由于难以吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市存在崩盘风险。

　　  “一些地方在城镇化推进当中，比较注重城市的建设或者过度依赖房地产业，对实体经济发展、相关产业发展不够。城镇化发展过程中确实会忽视城市的特色，不仅会遇到资源、能源、环境、城市问题，同时还遇到了新进城包括农民工的就业问题、生活成本问题。”中国房地产业协会副会长朱中一称。