养老地产面临诸多问题 别让老年人“心老”

　　据中国社科院老年研究所公布的测算数据显示，到2030年，我国养老市场的商机有望增至13万亿元。特别是老年住宅市场，巨大的投资潜力正吸引越来越多的私人投资者及开发商。但是，现阶段的“养老房”与真正的“养老地产”，在模式上还有很大的差距。

　　老年人对“养老地产”要求高

　　“我今年69岁了，随着年纪的增大，身体的各种病痛也给我的生活带来了一些不便。尤其是我还患有心脏病，所以，我希望我所居住的小区附近一定要有相应的大中型医疗机构，以便于生病时得到及时的抢救和治疗。同样，周边还要有公园，因为我们老年人可以到公园锻炼身体、散步等。”

　　“我还希望小区附近有银行、购物等配套。距离超市和菜市场近的小区，可以方便我们老年人日常生活和购物。而且小区无障碍通道的设置、社区志愿服务和家政服务、宠物商店等设施也值得重视。”

　　“当然，交通也必须要顺畅，这样不仅能保证我们老年人的出行便利，也为子女及其他亲友探望提供了良好的交通环境。对于我们老年人居住的房屋最好选择在一层至三层，如果是高层，必须要有电梯且24小时运行。尽量选择南北通透结构，至少要保证卧室和客厅朝南或东南。因为我们老年人大多喜欢温暖、亮堂的感觉。因此采光好、通风好是首选。”

　　这是一位老年受访者近期与记者的谈话。由此我们可以看出，老年人对于“养老地产”及物业有着丰富与细致的市场需求。

　　投资和运营“养老地产”兴渐浓

　　随着地产及险资大佬的蜂拥而入，市场中越来越多的开发企业开始重新审视养老地产的潜在市场版图。全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，中国老年人群上升的速度不亚于城市化的速度，老年公寓在国内属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。

　　据世邦魏理仕发布的一个报告指出，中国老年住宅市场正吸引越来越多的私人投资者及开发商，尽管目前大部分老年住宅机构由政府及公共机构运营。虽然该市场具有巨大的投资潜力，但私营领域的开发商在识别合适且可行的商业机会方面仍面临着挑战。世邦魏理仕亚太区研究部负责人表示，尽管进入新市场永远会有挑战，但投资者和运营商对老年住宅市场的兴趣很可能会提升，这是人口老龄化和高层政策支撑稳定的长期需求。世邦魏理仕中国区有关负责人表示，未来将有更多老年住宅项目推出，这些项目在规模、设计、运营方式、地理位置方面都更加精细、成熟，完全适合中国市场。随着主要开发商进入该市场，通过详细的市场研究来减少潜在挑战，这将是他们成功的关键。

　　“养老地产”面临诸多问题

　　中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉指出，中国“养老地产”面临的最大问题，从开发商的角度来讲，就是开发商在开发的过程中并没有想好开发模式和经营模式；从开发模式来讲，“养老地产”，除了房子设计会更加适合老年人，更主要的是依赖服务和配套设施，不仅要有医疗、交通等配套设施，还要有精神上的配套设施；从产业的角度来看，养老地产更多的是一个“小社会”，老百姓的观念需要转变，不要觉得我去养老院就是“低人一等”。

　　在养老服务社会化、养老设施集约化以及养老服务高端化的整体背景下，老年住宅需求将会出现井喷现象，老年住宅增长将保持在10%左右的较高水准。对此，某业内人士指出，尽管地产业已看到养老地产的商机，但一个成熟的、可持续且能复制推广的商业模式，目前还没有看到。

　　据中国社科院老年研究所公布的测算数据显示，到2030年，我国养老市场的商机有望增至13万亿元。显然，这将催生一个庞大的商业蓝海。对于养老地产的前景，无疑是相当看好的，但现阶段所谓的养老房与真正养老地产的模式还有差距。处于初级发展阶段的“养老地产”亟需做跨行业的前沿性研究。中国“养老地产”目前存在以下问题：养老地产产业规模小，产业链整合度低；普遍缺乏开发全过程的经验；产业标准不健全；居住功能过于单一，养老设施配套功能和养老专业服务能力尚待提高；市场定位不清晰，老年客户群细分不够；涉及养老的医保、财税政策还不能有效对接；老年心理咨询、教育休闲、临终关怀等为老服务尚没有得到足够重视或有效落实。

　　“养老地产”强调“人老心不老”

　　就养老地产的发展与落地成熟度而言，“中国式养老”显然还存在问题重重。今年35岁的王凤桐参加工作已经11个年头，如今在天津市区安了小家后的他，最牵挂的还是住在山西老家的父母。最近他计划着为父母买套养老房，希望退休后的父母能够健康地生活，所以他希望在这个小区里无论是绿化环境，还是规划设施或者是社区管理都要满足父母平时的生活习惯，而且最好要有健身器材、医护设施、家政公司等。“但是，我在天津市内六区转了一圈下来也没有感觉有针对老年人设计的楼盘。”

　　天津合富辉煌市场研究部总监任炯分析认为，养老地产要发展，开发商需要做好如下方面：老年地产项目的选址必须站在城市未来发展的角度上进行判断，避免周边客群与项目关联度不高从而影响经营效果的现象出现；定位需要准确，精准掌握老年人的生活习惯以及思维方式，社区以老年功能为中心，同时要社会化、多元化，避免排他性的同时也要注意避免老年人“人老心不老”对于生理年龄的排斥性；社区配套应该生活化、多元化、以老年人的日常生活必需为大前提，根据项目不同定位和地理位置判断定位人群的需求；最后是营销前置，改变传统养老观念相对困难，同时借力政府相关政策支持，放大社会传播效应。

　　国外“养老地产”主要模式

　　加拿大：成功发展个性化倒按揭。在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。老年人可用这笔倒按揭贷到的钱给子女支付买房的首付，旅游、装修房屋等。

　　新加坡：以房养老形式多样。新加坡“住房养老”模式具体情况有以下三种：第一，允许符合条件的房屋拥有者出租全部或者部分居室来换取养老收入。第二，对于一些居住在原来较大面积的已退休夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。第三，就是平常所说的倒按揭。

　　美国：最健全的住房养老保障体制。在美国住房养老模式已有20多年的经验。住房保障的发放对象为62岁以上的老年居民，分为三种：第一种，联邦住房管理局“有保险”的住房“倒按揭”贷款，用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，只在一定期限内按月分期获得贷款。第二种，联邦住房管理局“无保险”的“倒按揭”贷款。这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及还贷计划后才能获得贷款。第三种，放贷者有保险的倒按揭贷款。这种贷款由一般金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。

　　“养老地产”潜藏无限机遇

　　任炯介绍说：“2010年12月27日，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。与此同时，不少开发商正跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养老产业项目。一时间，各方对于养老产业的关注度来到了新的高位。而我国养老地产发展在井喷式的爆发开局后，后续的发展动力却稍显不足，主要表现在几个方面，第一是资金不足，二是消费者认同度低。”

　　尽管先行者们已率先试水，然而中国养老地产仍然处于初级阶段。钟文辉告诉记者：“目前在中国逐渐进入老龄化阶段的背景下，有越来越多的老人对养老地产有了需求，可是由于我国养老地产起步相对较晚，养老地产的开发模式和它相匹配的资源又是不相符的，所以导致如今市面上的‘养老地产’不是真正意义上的‘养老地产’。如今养老地产‘炒得热，做得冷’是因为市场调查不够，多元化需求考虑不足，市民还不适应这种生活方式，需要有典型示范。在开发中应尊重老人的需求，开发商想涉足应充分了解养老服务理念，培训医护人员，建立支撑硬件机构的服务体系。”