房产税开征条件有哪些? 全面开征需要准备三年

　　日前沸沸扬扬的“房姐”龚爱爱坐拥41套房的消息更是将房产调控再次推上风口浪尖，房产税也被认为是调控的一种方式。有观点认为，房产税应该针对像房姐、房叔这样有多套房的人征收，让他们的房子在市场中流动起来，以增加供应。

　　其实，房产税自2011年1月28日开始试点，两年过后仍仅仅停留在重庆和上海这两个最初的试点城市。近日有媒体报道北京将试点房产税，随后有关部门予以否认。房产税改革进展缓慢与各方争议大，难以达成一致有很大关系。开征房产税“卡”在哪儿？学者认为，是时间和设计方案的问题。

　　“需先明确房产税征收目标”

　　张斌(中国社科院财经战略研究院税收研究室主任)：

　　目前房产税到底是用来干什么的还没有搞清楚，是作为地方政府的主体税种？还是作为调控房地产的工具？或者是为了调节收入分配作为富人税征收？也就是说房产税的目标没有确定。设计房产税的方案前首先要明确房产税的作用和目标。

　　另外，此前虽然没有对居民住宅征收房产税，但却有很多其他的税费，在征收房产税时要明确这些税费要不要综合改革，配套改革。是总体税费不增加还是要多收一部分？上面的这些问题解决了才能设计方案。

　　开征房产税还包括几个难点。首先征管方面存在困难，不仅体现在建立数据库系统，掌握房产信息，还包括建立评估体系和终端解决机制，比如对恶意欠税者如何处理等问题。另外，针对自然人也就是老百姓的征税体系目前尚不太成熟。这些的运行成本都很高。

　　同时，征收房产税是直接从老百姓兜里掏钱，每年都要掏，这就要求在支出方面要有透明度。

　　此外，可能出现一种情况是虽然房屋的评估价值很高，但是房主的实际收入低。比如房屋估值一千万，房产税是固定的，但业主收入并不高，如离退休人员。也有很多人是非市场化渠道获得的住房，比如公务员和事业单位的人员。如果这些问题不解决，开征房产税后这个矛盾就很突出。

　　上海和重庆开展试点，我认为是避重就轻了，除了独栋住宅外，房产税基本不涉及存量房，而且规定了很高的免征面积，也不按评估征收。回避了很多技术上的问题。

　　“要把房产信息公开”

　　安体富(中国人民大学财政金融学院教授)：

　　房产税应当开征，但是要保证不增加一般居民的负担，比如第一套房可免征房产税。

　　应该开征房产税，房产税主要作用是规范地方政府的行为。地方政府在财政吃紧的情况下就卖地、借债和乱收费，这是很不正常的。房产税未来应当作为地方收入的主体税种，杜绝扭曲的行为。

　　光喊出台很困难，比如收入分配都喊了八年了也没有出台，就是有利益的问题。开征房产税难度非常大，如果十年前开征会很容易，越往后越难，这主要是由于利益集团的阻碍。在房产方面受益最大的利益集团主要是官商集团，开征房产税就要把房产的信息公开，这会暴露很多问题。利益集团有话语权，所以他们的阻碍使得房产税很难开征。

　　所以，要开征房产税，起征面积开始时应当高一些，以后慢慢再调整，毕竟开始时阻力很大。

　　“全面开征需至少准备三年”

　　王雍君(中央财经大学财经研究院院长)：

　　房产税代替土地财政是唯一的选择，也符合国际惯例。所以房产税开征是必须的，目前只是时间和方案设计的问题。

　　但房产税的征收也面临难题，比如房屋产权的划分是个非常复杂的问题；房屋的价值评估需要专业的评估机构和评估标准，这个体系目前不完善；中央与地方在财税收入分成方面也需要商榷。

　　我不赞成房产税试点，这有违税法的公平性，与其试点不如规划房产税的议程，解决房产税面临的难题，在全国范围内择机开征房产税。

　　房子有两个属性，必需品和投资品，我觉得房产税的开征必须要以保证居民必需品为原则。人都有生存权，其中很重要的一条就是居住权。我觉得设立人均免税标准是比较公平合理的方式，但具体的免税面积还需要调研测算。同时也要区分套数。我觉得从目前的难度来看，没有三年的精心准备可能无法全面开征房产税。

　　-民间议论

　　“房产税应针对多套房”

　　胡女士(北京白领)：

　　房产税应该针对拥有多套房的人征收。比如像那种有几十套房的房姐、房叔。这样的人一辈子都不用工作，只要有房子就够了。

　　我家在2006年底搬进现在的小区，这个小区交房已经两年多，还有很多黑灯的大户型。这些房子既不出租也不出售，就放在那里，据说都是各种“老板”买来投资用的。小区里还有一位富二代，在北京读完大学后根本就没找过工作，他每天要做的事就是开车全北京“巡视”他家的物业。他说自己都不太清楚家里买了多少房子。我觉得房产税就应该瞄准这样的人。

　　北京现在限购，但是从上海和重庆的试点来看，房产税的征收都没有涉及存量房。要让房姐房叔的房子在市场中流动起来，房产税应该起到这样的作用。如果楼市供给多了房价也不会涨得这么离谱。

　　“征税前提是信息透明”

　　韩先生(北京白领)：

　　从“房姐”拥有几十套房来看，向这样的人征房产税似乎可以起到收入分配的作用。但是，开征的前提是信息的透明和有关部门的“自律”。否则人家多弄几个户口就可以轻松避税，最终征税主体还是普通老百姓。

　　所以在现有的大环境下，我不赞成开征房产税以及别的什么税。难道有了房产税，就能改变“土地财政”吗？就能让土地价格和房价下降吗？这种想法太天真。

　　相关阅读：房产税试点满两年否扩大试点或要经人大讨论

　　(来源：新华网)

　　1月27日，个人住房房产税在上海、重庆试点满两年。业内人士分析指出，试点已初见成效，但整体评价还需要进一步的数据公布，是否进一步扩大也未定。

　　各方基本共识：应突出收入调节功能

　　2011年1月27日，个人住房房产税开始在上海、重庆先行先试。上海方案只针对增量，税率分0.4%和0.6%，并给予户籍居民家庭新购房人均60平方米的免征额；重庆方案则偏重高档住房，涉及存量与增量，税率为0.5%至1.2%。

　　目前，关于房产税试点两年的最新信息官方还未公布，而根据上海市地税局2012年11月披露的信息，上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税，其中2011年认定2万余套，2012年约3万套。在完成认定的住房中，应税住房比例约占20%，其中80%以上的购房家庭是本地户籍。90%的应缴税住房适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区。

　　重庆数据则显示，重庆房产税试点的第一年，征收税金约1亿元。

　　2013年起，上海房产税适用税率分界线因与新建商品住宅平均销售价格联动有所提高，如果房屋单价超过27740元/平方米，则按0.6%征收房产税；若低于或等于27740元/平方米，则按0.4%的税率征收，2012年这一税率分界线为26896元/平方米。

　　重庆高档住房应税价格也在今年开始执行新标准，房产税应税价格起点从2012年的12152元/平方米提高至12779元/平方米，是重庆主城9区2012年新建商品住房成交建筑面积均价6389元/平方米的两倍。

　　虽然试点已取得初步效果，但税收规模十分有限。对此，财政部财科所所长贾康曾撰文指出，在上海、重庆这样的发达地区搞房产税试点，最重要的任务不是筹集收入，而是调节市场，影响住房消费，并为省以下财税体制改革提供配套。(编注：1月26日，中国社科院财经战略研究院院长高培勇在北京出席中国经济年会时称，中国税制改革首推直接税，而“营改增”实际是重大财税改革的导火索，将促进房产税等直接税种的加速出台，并带来增值税率下调，以及现行分税制财政体制的重新构建。他分析，营业税目前是地方政府几乎惟一的主体税种，占税收收入的50%甚至更多一些。目前“营改增”试点范围仅涵盖交通运输业和六个现代服务业，只涉及地方税收收入的20%～30%，所以影响还是局部的，“但待‘十二五’末营改增推广到全部，当营业税作为一个税种不再存在，而完全纳入到增值税的框架之内时，就意味着地方政府惟一的主体税种就不存在了”，届时，地方政府很难找到另一个税种来代替营业税成为主体税种，所以房产税的开征可能会因此加速。)

　　房产税破题与楼市调控密切相关，在房产税试点的两年中，关于这一改革的相关讨论不断引发，尤其是征收房产税是否会对房价一剑封喉。但经过一轮轮讨论，官方、专家、业内人士基本形成共识，楼市调控是综合调控，房产税只是手段之一，而作为财产税，房产税调节收入分配功能目前更加被重视。

　　房产税全面推出前应先理清房地产税制

　　那么，试点两年后房产税是否会进一步扩大？一些业内人士指出，这一问题仍是悬念，但从目前传递出的信息看，房产税改革应被放置在房地产税制整体改革框架中，涉及一系列环环相扣的综合改革。

　　细心的人不难发现，2003年，物业税一词首次出现在中央层面的文件中，随后，房产税一词不仅逐步取代了物业税，并列提及的还有房地产税制领域的综合改革。“十二五”规划中明确，要研究推进房地产税改革。

　　仔细梳理现行税法可以看出，在房地产开发、转让环节，涉及30%至60%土地增值税、25%的企业所得税、3%至5%契税，20%的个人所得税以及城镇土地使用税、耕地占用税等多个税种，此外，还涉及土地出让金。

　　“目前房地产领域的税负较重，尤其是开发环节，收费也较多，存在重复征税，所以房产税全面推出应该是建立在理清整个房地产税制的基础上，它包括一些税种的合并，有增税也有减税，某种程度上是一个替代性的税，而不是凭空增加一种税。”中国社科院财贸所研究员杨志勇说。

　　在房地产税制改革的路径选择上，业内观点不尽相同。经济学家华生认为，应本着先易后难的原则，先逐步降低开发环节的税负，增加转让环节的税负，然后逐步开征保有环节的房产税，最后开征针对房产的遗产税，但这些都应做差别化的税制设计，比如说有一套房的人和有三套房的人，转让房产缴税应有差别。