楼市国五条之考 调控困局倒逼房地产顶层设计

  新的楼市调控如期而至。

  国务院总理温家宝2月20日主持召开本届政府最后一次国务院常务会议，研究部署继续做好楼市调控工作。会议称，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围等五项措施，被业界称为“国五条”。

  “此次释放的是楼市调控不放松的强烈信号，无疑是扭转市场预期的及时举措。”中国房地产学会副会长陈国强在接受《华夏时报》记者采访时表示，“国五条”以收紧和重申既有政策为主，官方加码楼市调控的意图明显。

  陈国强认为，两会后中央仍有可能将出台力度更大的调控新政，比如信贷政策和税收政策。财政部财科所所长贾康也表示，他相信政府已经开始着手准备扩大试点的相关工作。但独立房地产评论人顾海波认为，“国五条”是老调重弹，新意不多，他担心房价会越调控越失控。

  楼市“涨”声又起

  本报记者梳理发现，2012年楼市一直处于回暖的状态，自6月止跌后，连续第8个月环比上涨。

  在蛇年春节期间(2月10日-2月15日)，上海新房成交了42套房源，这是2010年以来同期最好的成绩，24056元/平方米的成交均价也较去年同期上涨了40.7%。

  “二手房价格也出现了上扬”。据21世纪不动产分析师罗寅申介绍，近期部分业主上调房源挂牌的涨幅多在5%以内。

  德佑地产研究中心主任陆麒麟告诉本报记者，虽然目前上海楼市整体逐步回升，但价格并没有像北京那样出现疯涨的情况。春节期间，北京二手住宅市场新增客户登记量同比大幅上涨170%，房源登记量也同比翻番。

  业界关心的是在“国五条”下，房价是否会继续上涨。

  亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，从“国五条”来看，调控目标是“稳”字当头，政府不会容忍房价暴涨。

  但事实则是，而今大中城市的房价再次出现加速上涨的趋势。最近几个月，统计局逐月公布的70城市房价数据表明，从去年第四季度开始各地房价已经反弹，且反弹的力度越来越大。

  本报记者在采访中还获悉，开发商投资意愿也正在逐步恢复。一部分开发商有意很快购入土地，原因是房价还会走高。

  渣打银行2月18日发布的一份调查报告也称，接受调查的30家中国房地产开发商普遍预计今年中国房价将有10%的小幅上涨。

  四年五次调控

  本报记者注意到，近期有关二套房首付提至七成和上调贷款利率的消息，此次“国五条”并未提及。“虽并未涉及具体信贷政策，但并不意味未来不涉及。”陈国强分析，差别化房贷政策继续深化，限购政策继续趋严与扩容，更加严格的“限购”、“限贷”政策还将有望在部分城市出台。

  专家认为，在房地产市场持续回暖升温的大背景下，此次“国五条”为未来房地产市场调控定调。

  而“国五条”已是第五次调控了。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新国八条”。

  “此次中央强调的都不是新问题。”原住建部政策研究中心副主任王珏林认为，此次重申，是因为有些城市区域市场发生了变化，需要有针对性地稳定市场。

  对于中央再次重申抑制投资投机，同策咨询研究中心总监张宏伟称，“去投资化”政策强化执行，无新政推出，总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧。

  “继续严格执行既有限购政策，限购范围有望再次扩大。”在中国房地产业协会副会长朱中一看来，这是政策从严的表现。他还认为，中央时隔两年再次提出要求地方公布年度房价控制目标，对于地方而言是更严格的要求。

  “如果楼市继续加热，可能出台更严厉的调控政策。”广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，此次重申房地产调控，是因为去年第四季度以来全国房价处于上升阶段，这给楼市“提了一个醒”。

  需要顶层制度设计

  本报梳理资料发现，在两轮房市调控之下，2010年全国土地出让金数额仍再创新高，同比增长70.4%。

  自1990年代以来，中国“土地财政”的发展由慢到快，由小到大，逐渐做大，其结果是，地方政府对“土地财政”的依赖日益加深。据国土部统计显示，2011年，地方政府土地出让收入高达3.15万亿元，相当于地方财政收入的60%；2012年，土地出让收入有所减少，但仍有2.69万亿元，相当于地方财政收入的44%。

  据本报记者了解，而今，政策的不确定性依旧是影响未来市场走向的决定性因素。因此，即将召开的两会将成为近期楼市的主要风向标。

  自换届之后，对房地产调控会出现什么政策，业界期待不已。著名经济学家易宪容认为，当前最核心的问题，就是如何让国内房地产市场真正转型到消费为主导的市场。

  而前央行货币政策委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵也认为，现在最大的挑战来自物价和房价，这会影响中国的政策调整。

  有专家据此认为，中国的房地产需要一场重大的政策变革。

  “房改需要顶层制度设计。”首次提出“二次房改”的著名地产专家李明说。南开大学一位专家则建议，为了控制好房价，在机构改革上也要出重拳。

  中央最近提出要通过加快经济体制改革，尤其是关键领域的改革来防止有水分的经济增长现状的持续。“如果说经济增长有水分，房价难逃其责。”顾海波说，但这些改革将涉及方方面面利益的调整，情况相当复杂。