房产税扩容要避免楼市越调越涨怪圈

  龙年岁末，各地楼市交易量攀升，楼价上涨预期愈演愈烈，楼市调控如期而至，蛇年春节后召开的第一次国务院常务会议，主要议题即是房地产市场调控，确定了五项加强房地产市场调控的政策措施(下称“新国五条”)，再次释放强烈信号，坚持调控政策不动摇、力度不放松。

  数据显示，百城价格指数环比连续8个月上涨，今年1月更是出现了逾1%的涨幅；主要城市新房市场成交量持续攀升，包括北京在内的一线城市二手市场价格亦随之攀升；连带上游的土地市场亦出现量价齐升的状况，涨幅均在20%以上。在这种情况下，看涨的声音渐多，于是此前曾盛传中央为打击楼市回暖将出台“叫停预售制”、“二套房停贷”及“二套房首付增至七成、贷款利率1.3倍”的调控新政，导致春节后股市一开市房地产相关股票大跌。虽然，这一说法在“新国五条”中并未出现，而只是重申了“新国八条”中“严格实施差别化住房信贷政策”的笼统原则性表述，由于这是本届政府召开的最后一次国务院常务会议，如业内推断并未有重磅措施出台，因而更多意义在于重申中央坚持调控的立场，以图扭转市场预期。

  “新国五条”重申了“新国八条”中关于用地供给、抑制投机性购房的原则以及各省市制定房价调控目标的措施，而打补丁之处则在于强调提出了2013年底前地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围的目标，以及将“新国八条”中房价控制目标的“新建住房价格”指向缩窄为“新建商品住宅价格”。对比“新国八条”，“新国五条”在明确了房产税的改革方向以及对保障房收益人群的重视之外，也以“新建商品住宅”这一指向的缩窄避免了地方政府普遍存在的某些房价数据“掺水”手段，因为原本的“新建住房”可以将低价且可控的保障房数据掺入，以达到纸面数据达标的效果。

  限购本非长策，本次会议亦提及“加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制”，有完善机制的房产税可担此重任，“国五条”的具体政策举措中，房产税扩充试点关注较多。但值得深思的是，房产税包含着财税变革和调控房地产市场两大功能定位，不能沦为地方政府开辟新财源的工具。

  从上海和重庆两地实施的房产税效果来讲，除两地财政多收了三五斗外，没有像人们预想的那样，把处于高位的房价降下来。2012年上海新建商品住宅价格累计环比上涨0.1%，同比下降1.2%；重庆房价亦显环比上涨态势。特别是在房价和地价不可持续，以及财政收入出现下降的背景下，地方政府则有了开辟新税源的冲动，前一段时间，媒体曾报道“有多个城市都愿挤进房产税试点城市”的消息，这无疑脱离了房产税开征的初衷和宗旨。

  在房产税扩围之前，房地产领域的税费也应有个明确说法。譬如，有税率为3%的契税；税率为5%的营业税；从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税……各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，有蓝图审查费、防雷检验费等等多达50余项，涉及25个部门。倘若在没有彻底厘清房产税与现有税费两者的前提下，就贸然对房产税进行扩围，那么此前在流通环节的税租费怎么办，这些问题如果处理不妥，不仅会使该税种变成一种火药味十足的惩罚税，政府也会背上“敛财”的骂名。

  除此之外，配套制度也亟须完善和细化。对于房地产投机者而言，房产绝不局限于一地，这就要求国家层面，必须架构城市住房信息系统，进行详细房屋信息登记，尽快建立全国住房“一张网”，从而在实施征管后不出现漏征漏管现象；理清限价房、定向安置房、经适房等产权关系也是相当复杂，尤其如何解决小产权房问题更是异常棘手，这些都需要系列配套改革出台；现行《房产税暂行条例》规定的征收范围限于城镇经营性住房，倘若把征收范围扩大到普通住宅，需要修订现行税法。

  此外，在土地财政转型的基础上，改变以政府主导投资作为拉动经济的主要措施，去除当下不必要的房地产相关税收，建立一套有效的房产税机制，方为解决房价疯涨的最终途径，否则依然难逃“越涨越调，越调越涨”的怪圈。