卖房所得征20%个税 收紧二套房贷款

　　《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》3月1日在中国政府网公布，这份通知无疑是对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施的进一步细化。记者第一时间连线业内人士，解读这份楼市调控细则。

　　对于新“国五条”细则，杭州瀚博营销机构总经理黄海波表示，关于“二套房提高首付或利率”、“扩大限购城市”等条款，因为《意见》还说得比较笼统，所以还是要等各地细则的具体出台，才能确定影响如何，让他比较感兴趣的最大一点，是关于“二手房要严格根据转让收入征收20%个所税”。“如果真的严格执行，会沉重打击二手房市场的活跃度。”他说。

　　二手房的个人所得税，杭州市之前的征收规定，分成三类：一是(转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%；二、如果未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的1%核定征收；三、转让买入超过5年的唯一生活用房免征。而绝大部分的征收结果，是按照第二种来执行。

　　如果按照《意见》规定，那么二手房交易的税费将大为增加。以一套买入价100万元，转让价150万元的房子为例，卖家原来需要缴纳的个税是150×1%=1.5万元，而现在，则要约(150-100)×20%=10万元。两者相差了8.5万元。如果转让差额增加，那么缴纳个税额也会更高。

　　对于这种看法，中原地产品牌部总监荆海燕表示认同。她说，这会极大缩减市场上低税费优质房源的数量。因为之前，人们所关注的税费，主要是营业税，看房子是否普通住房、或者超过五年，如果两者都满足，那么这类房源就会比较吃香。但现在，因为个所税的原因，这些都需要重新考量。

　　荆海燕说，比如之前市场上有这样一类房源，买入时间超过10年，小户型，可免营业税，非常受欢迎。它们买入时可能只要2000-3000元/平方米，目前市场价已经达到20000—30000元/平方米，如此要按差价的20%来征收，那房东肯定不会愿意拿出来销售了。不过，对于一些前两年买入价比较高，现在还没有解套的次新房来说，因为没有什么差价，倒有可能增加了一些竞争优势。

　　【新政解读】

　　从去年11月以来，在杭州楼市，无论是二手房还是商品房市场，都呈现出供求两旺的态势。刚刚过去的2月，成交量更是创下历年新高，一些楼盘的售楼处春节一过即人气爆棚。而土地市场也迎来了持续火爆。那么，《意见》出台，对于接下来的杭州楼市来说，意味着什么？

　　业内人士认为，楼市或将迎来一段时间的观望期。

　　杭州双赢机构总经理章惠芳认为，因为一旦个所税按照差额20%执行，那二手房市场肯定会受到影响。首先，挂牌量会锐减；其次，购房者承受不了高额税费，转而购买商品房。但二手房市场的低迷，也会传导到商品房市场。特别是对于改善型客户来说，可能原本想先处理掉手头的存量房，转而购买商品房，但现在成本陡然增高，先经历一段时间的观望，是难免的。

　　“成交量受阻，是肯定的。”荆海燕也这样表示。

　　接下来市场或将迎来观望期

　　从近年来几次房地产市场起伏的情况来看，市场预期的不稳定性是其中的关键因素之一。

　　通知此次明确提出加强预期管理。一方面是要求及时公布信息，通知要求，各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施。另一方面，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

　　中国房地产业协会副会长朱中一说，无论是涉及短期调控措施还是关乎长期制度建设，只有及时将政策走向、市场供求关系等信息向群众传递清楚，并且坚决遏制各种曲解调控意图、触碰调控底线和红线的行为，严防投机和投资性需求跟风炒作造成的市场混乱，最终形成稳定的市场预期，才有助于百姓理性消费，巩固调控成果。

　　针对近期市场预期的变化，通知关于限购、限贷等要求，体现出从严从紧的特点。

　　比如对于已实施限购措施的城市，要求进一步完善现行住房限购措施。明确指出“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等。

　　其中“其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”，意味着限购范围有扩大的可能。

　　对于二套房贷政策，体现出差异化要求的特点，没有统一要求提高首付款比例和贷款利率，而是要求“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。

　　另外，税收的调节作用加大。政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收，这将会增大交易成本，对二手房市场将会产生明显影响。

　　链家地产市场研究部张旭表示，整体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施以及行政性调控措施方面均有所加强，将促使购房者预期出现明显转向，特别是对于前期房价上涨较快的一线城市，这种市场反转可能会表现得更为明显。同时，调控更加趋向差异化，针对不同区域的市场特征，政策更有针对性。

　　看点一：调控政策从严从紧更具针对性

　　楼市新政对二手房交易影响最大

　　最关注卖房征20%个税

　　看点二：加强预期管理重视信息公开

　　在这份通知中，有几个时间表，令人关注。

　　——各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　——市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。

　　——2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　——大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，列出具体的工作时间表，既能有效推动工作，同时有助于社会监督，体现出政府加强房地产市场调控的决心。据新华社

　　看点三：公布工作时间表加强社会监督