楼市调控“国五条”细则出台

　　昨天，国务院发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知明确，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税。这是对上周三国务院出台“国五条”的细化，进一步打击了投机性购房行为，其中个税征缴方式对楼市影响最大。

　　通知称，“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”按照目前的房屋转让个税征收方式是，能提供准确、完整房屋原值的纳税人，按个人所得的20%缴纳个税，即(房屋所得收入-财产原值-转让时产生的税费以及合理费用)×20%；对于不能提供房屋原值的纳税人，则按房屋转让总额的1%征收。由于普遍按后者计算方式缴纳的税少，绝大部分卖家会选择按转让总价1%来缴纳个税。

　　不过新政后，按房屋转让总价1%来缴个税的方式恐怕不能再操作了。按照以上通知的说法，房屋原值不再是房东自主提供，而是经过相关部门核实，房屋原值容易被查找，因此绝大部分卖家只能按20%的税率来缴纳个税，大幅增加了这笔税费支出。

　　“满五年”老房子首当其冲

　　房屋转让征收20%个人所得税，2004年杭州曾出台过。当时背景是杭州楼市交易活跃，房价接连上涨。杭州政府出台20%个税政策，是希望遏制房价上涨和炒房行为。即从2004年1月1日起，杭州对房地产交易征收20%的个人所得税，但到了当年9月，该政策被低调叫停。业内分析是，在该政策执行的8个月内，杭州二手房市场交易呈现“僵持”状态，卖方试图把20%个税成本转嫁给买方，使房价反而居高不下，有违政府初衷。

　　“此次二手房20%个税出台后，恐怕市场又将陷入僵持状态了。”资深二手房人士荆海燕分析说，新政将打击一大批满五年的二手房，满五年的二手房基本是2008年以前的房子，往往是价格涨幅最大的一批房源，按照现行政策操作，转让时将缴纳一大笔个税。她举了身边的例子，她一个朋友2000年40万元买了一套城西的二手房，如今这套房子市值已达400万元，如果这套房子转让，那么涉及到的个税近72万元了！

　　“个税这么高，卖家、买家肯定都不愿意承担，最后涉税高的房源或是滞销或是暂时不售了。”荆海燕认为，对于2010年以后买的次新房来说，20%个税政策影响不大。受到限贷限购调控影响，这期间房子价格涨幅不大，有些房源现在市场价甚至是低于当时买入价格的，因此涉及到的个税很少甚至没有。不过，2010年以后楼市自住需求为主导，房源自持率高，短时间内不会大量涌入二手房市场，这有可能造成二手房市场房源的短缺。

　　大小户型价格将两极分化

　　“个税新政将延缓改善型需求‘以小换大’、‘以旧换新’的步伐，对改善型购房影响很大。”协安房产营销总监胡军辉分析认为，新政影响下，今年新房市场将呈现大小户型两极分化的状态。

　　“之前我们做了一个市场统计，发现今年各个板块新房市场小户型供应短缺。这是因为去年小户型好卖，开发商纷纷出货，小户型卖得太猛了，今年新房市场小户型就出现了结构性短缺。加上个税新政影响下，二手房中小户型不能有效释放，造成整个楼市小户型的短缺，而市场又是以刚需为主，小户型价格肯定会上去。”另外，胡军辉认为，改善型需求受到压制后，高总价的大户型去化压力更大，供需关系影响下，大小户型价格倒挂继续拉大。

　　“此次出台的‘国五条’细则是对投机性购房的进一步打击，堵住了之前房产调控可能存在的漏洞。”滨江房产副总朱立东从另一个角度解析了新政，他认为，细则中关于20%个税的政策或是为将来可能出台的房产税作铺垫。杭州被列为下批开征房产税呼声很高的城市，如果在保有环节开征房产税，就会刺激投资者大量抛售房产，在抛售过程中，大笔个税又将被征缴，两者环环相扣。

　　二套房首付比例和利率都将提高

　　昨天下发的《通知》中强调，将继续严格实施差别化住房信贷政策。

　　银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　记者昨天也就此咨询了多家银行个贷业务的负责人，其表示，中央文件落实到具体业务还需要一定的时间，因此目前还没有办法给出上浮的幅度。从目前的情况来看，杭州市金融机构执行的二套房贷首付成数和利率分别是六成及利率上浮10%。如果按照中央进一步上浮的基调，那么首付可能会达到七成，利率可能会上浮20%。不过这些还都是坊间的推测，最后的数字还是需要以正式的文件下达才算数。

　　部分中资行停贷二套房二手房

　　实际上在此之前，杭州已经有个别国有银行暂停二套房贷的消息。此外首套房的贷款利率在各家银行之间也折扣不一。

　　周四，某股份制银行杭州分行个贷部负责人表示，他们目前总行对首套房贷执行的是基准利率。这样的利率价格在行业内优势不大，因此该项业务在今年几乎停止。

　　渤海银行杭州分行则表示，目前他们的房贷政策还是可以做到首套房85折，但必须局限于和银行签约的楼盘，“散客”不做、二套房不做、二手房也不做。

　　而记者以客户的身份咨询了国有银行信贷科工作人员，其坦言，85折这个政策虽然没有取消，但实际能拿到的人并不多。另外，春节以后，可以提供给房贷的资金非常紧张。总行的基调是先保证中小企业的贷款，毕竟这项业务给银行带来的利润多。

　　其实，也不用什么专家来对此现象进行分析评述，外行人都知道，中资银行为何如此不待见房贷业务，就是因为房贷业务不赚钱。

　　早几年，在房贷业务最鼎盛时期，其占比可以达到贷款规模的90%，增速也非常快，虽然单笔收益并不多，但累计起来数目惊人。然而银行资金成本增加，利差空间缩小，对房贷业务的冲击很大。

　　以享受首套房85折为例，以5年期以上贷款基准利率是6.55%，打85折后仅为5.5675%，而目前5年期存款，部分资金紧缺的银行，把基准利率一浮到顶，最高达到5.225%，虽然现在这个等式看来，银行还有0.3425%的利差，但如果刨去银行的各项成本，那么房贷业务利率已经“倒挂”。因此，部分银行婉拒房贷业务是基于利润考虑，在情理之中。

　　外资银行为争市场不敢“提价”

　　记者致电在杭的花旗、汇丰等外资银行，这些银行对房贷业务则表现出与中资行迥异的“热情”。

　　花旗银行和汇丰银行则依然保持着首套房贷85折的优惠政策，虽然对个人信用情况、还款能力等方面有一定要求，只有符合特定条件才能享受相应优惠幅度，但是有银行工作人员表示，大部分客户都能申请到最低折扣，并且不少外资银行都表示目前房贷额度并不紧张。

　　汇丰银行的客户经理明确表示，85折政策有，只要客户所属公司比较优质，无需对银行有任何贡献，就能拿到这个最低折扣。这位客户经理所说的优质客户，主要是来自世界500强企业、国资企业、公务员、事业单位在编人员、211大学的教师、2级甲等医院的正式员工……如果不是这些企业的员工，那么首套房利率会适当上浮至95折。

　　对于中外资银行间态度迥异，有业内分析人士指出，外资银行向来个人住房贷款量不是很多，在中资银行业务收紧时对优质的客户推出优惠活政策，更能够抓住市场机会。另一方面，中资银行压缩个人抵押贷款，对外资银行来说的确会带来一个很好机会。因为，外资银行房贷业务主要目标群在高端客户上，但几乎所有外资行客户基数都一直较少，房贷业务可以带动其他资金、理财业务发展，是外资行拓展高端客群的一大窗口。

　　不过，也有外资行实行差异化竞争，此前很早就不怎么做个人房贷业务的渣打银行网点客户经理明确向南方日报记者表示，该行已不做房贷业务。