房地产信托借力国五条脱困 三千亿兑付压力暂缓

　　无心插柳柳成荫。刚刚推出不久的“国五条”，抑制房价的作用尚未显现，但房地产信托却获益匪浅。由于购买力转向新房，大大推动了房地产信托产品的发行。

　　根据用益信托《2013年2月集合资金信托产品统计》显示，今年2月，房地产信托继今年1月之后再度荣登榜首。

　　不少业内人士坦言，“国五条”的出台在一定程度上更好地缓解了房地产信托的压力，因为在房价出现更高泡沫前，就帮助其回归了理性，发行的信托产品也就更为安全，大大降低了兑付的风险。同时，由二手房转向新房的购买力，也使得原本将在今年出现的高达3000亿元集中兑付的压力得到了大大的缓解。

　　地产信托借力激增

　　一直打算把现有两居置换成三居的马先生刚刚看房看了两周，在他还对户型和小区迟迟难下决断的时候，“国五条”出台了，“没想到的是，政策还没落地，房价就涨了”，马先生告诉记者，此前被他列入计划的一处三居至少比2月看的时候涨了10万。更加意想不到的是，涨价的并非仅仅是这一家。“万一政策严格执行，那我还不如直接买新盘。”

　　用益信托工作室研究员徐颖风在接受《华夏时报》记者采访时，徐颖风指出，一旦“国五条”严格落地，那么势必有部分刚需会转移到新楼盘上来，而为了规避20%的税率，倘若投资客也转移，那么新房需求的增加必然会带动房地产信托产品的增长。

　　实际上，根据用益信托的统计，2月房地产信托产品高达52款，募集资金162.95亿元，占总成立规模的33.98%，不仅高于1月份29.49%的占比，更较2012年同期的22%-23%规模出现了显著增加。而这也是房地产信托规模占比继今年1月份后再次位列第一。

　　对此，信托专家孙飞坦言，出现这样的情况也在情理之中，因为“‘国五条’的推出虽然是为了抑制投机和炒作房价，但某种程度上也促进了新房也就是一手房的交易，从而加速开发商的资金回流和融资需求，而国家一直推进的城镇化的进程也会为地产业带更多的发展空间。恐怕今年3月起，地产信托产品将会增长更快，至少总量超越去年是肯定的。”

　　事实上，就在3月14日，住建部部长姜伟新在接受媒体采访时还表示，“国五条”一定要严格执行，在执行过程中如果出现问题会再完善。孙飞认为，“国五条”的严格执行，或许会进一步加快房地产信托产品的推出。

　　众所周知，目前国内的房地产融资主要依靠信托和银行，一旦调控趋紧，那么更具灵活性的信托产品就成为地产商的主要选择。

　　和银行相比，信托不但可以给开发商贷款，还可以股权投资的形式进入开发商，可以以优先购买权的形式，甚至可以做财产型的信托，这种特殊的优势，也决定了信托在房地产业的重要性。

　　然而接受采访的多位人士都提出，如果“国五条”的执行力度大，房地产信托自然会受到影响，项目的风险也会进一步加大。

　　政策松紧决定兑付压力

　　对于地产商而言，一边是新地产信托产品的频发，另一边却面临着集中兑付的风险，资金压力依然繁重。

　　中金公司曾预测，2013年预计到期的房地产信托规模为2816亿元，总还款额为3100亿元。而这对于刚刚经历了2012年集中兑付压力的信托公司来说，无疑是悬在心头的一把剑。

　　清科研究员郑知行在接受《华夏时报》记者采访时就指出，房地产信托今年整体的形势要看“国五条”具体的落地执行力度，如果真的卡得特别严，切断了资金来源的话，那么很可能就出现和2012年类似的情况，由房地产基金来接盘，毕竟目前还没有出台任何限制房地产基金的规定。

　　不过，尽管有超过3000亿元的兑付压力，但在徐颖风看来，真正出现风险的机会并不大，“因为无论从谁的角度来说，都不愿意看到房价大涨大落，调控的手段也是为了更为温和的上涨”，因此，地产信托的风险主要取决于“国五条”在各地具体的落地政策，但“只要不是按照目前公布的那样严格执行，那么今年的房地产信托产品顺利兑付就没有什么问题”。

　　而孙飞也表示，房地产信托产品不会也不可能出现行业性的违约。“因为一般来说，房地产信托的抵押率都在五成左右，也就是说只有房价跌了50%的时候才会出现兑付风险。就算加上利息成本，那么也要跌幅达到40%，才会有兑付风险。”

　　但从目前看，跌幅达到40%的少之又少，迄今为止也只有温州、鄂尔多斯这些高泡沫的地区，一度出现过打三折叫卖的局面，“显然，这些地区发行的房地产信托产品，除非是开发商资金链没有断，否则一定是高风险且无法兑付的。”

　　不过，即便出现项目的违约，信托公司和开发商依然可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决，当房地产商确实不能按时兑付时，信托公司可通过以自有资金兜底、出让给第三方、出售抵押资产等方式偿还投资者。“何况目前从国内整体经济形势和城镇化的趋势来看，整个市场不会出现系统性风险，反而是‘国五条’将泡沫挤压掉以后，更有利于房地产信托产品的总量增长。”