北京学区房疯涨背后:万柳地王推高房价

　　本报记者刘勇北京报道

　　 37平方米，报价350万元；47平方米，报价400万元，这是哪里？如果你的答案是香港，很遗憾，你答错了，这是位于北京五道口和万柳区域的学区房价格。

　　 但报价不等于成交价，如果业主愿意，报价可以再加几百万。问题是，每平方米动辄9万、10万元，能卖得出去吗？

　　 “这么高的报价实属特例，我们都觉得太高了，应该没有人买。”为业主挂出37平方米350万元的21世纪不动产华清嘉园店的工作人员说。另一位中介公司内部人员也向记者表示：“虽然现在学区房业主报价很高，但实际的成交量并不多。”

　　地王推高房价

　　 日前，记者在万柳区域内中介门店走访发现，包括蜂鸟家园、峰尚国际、康桥水郡等楼盘的很多小户型报价都超过了8万元/平方米。而这些楼盘有一个共同点就是，都可以上重点小学中关村(5.40,-0.08,-1.46%)三小。相对于小户型，大户型的报价没有这么夸张，但也超过了6万元/平方米。

　　 去年年底，为了中关村三小的入学名额，家住北京南城的张先生决定在学校对面的蜂鸟家园买房。蜂鸟家园地处海淀万柳区域，区域内学区房集中。与其他学区房的购买者类似，张先生只求一个入学名额，因此选择了总价比较低的约45平方米的一居小户型，业主报价330万元，最后张先生以单价73000元/平方米左右的价格买下了这套蜂鸟家园的小户型。

　　 然而，时隔3个月，蜂鸟家园同户型的房子报价已经达到400万元，每平方米接近9万元。

　　 “这个区域的学区房是万柳地王拍出之后，才开始飞涨起来的。”该区域内一位中介工作人员表示。

　　 去年7月，中赫置地以40%的溢价率拿下万柳地块，该地块创造了当时的全国土地出让单价新高，楼面价超过4.4万元/平方米。业内人士预测，万柳地王项目入市后售价或高达8万-10万元/平方米。地王甫一面市，周边二手房价应声跳涨。

　　 据中原地产报告，万柳地块成交后，万柳区域的二手房均价超过5万元/平方米。按照北京当时的普通住宅认定标准计算，北京四环内北部地区二手房均价为38880元/平方米，显然，万柳区域内二手房的售价已明显超过这一标准。

　　 而去年底中关村三小新校区在万柳地区奠基，以及北京楼市整体加速回暖，令该区域的学区房业主不断提高价格预期，其中，小户型因为总价相对较低，业主更是报出了天价。

　　 2004年底开始入住的蜂鸟家园，开盘时均价仅为6000元/平方米左右。而在2012年1月份，北京二手房市场最为冷清的时候，蜂鸟家园的成交的一套房子单价仅为41364元/平方米。如今，这里的业主信心“爆棚”，一居户型报价竟超过80000元/平方米。

　　 “去年年底以来，这里的业主坐地涨价已经不是新鲜事儿了，各中介公司为了做成单子，常常给业主报出比别家公司更高的价格以获得房子的出售权。我们有几个单子因为别的中介公司的加价而丢掉了。”另一家中介公司的工作人员向记者表示。

　　 对于业主报价的节节攀升，上述万柳区域的中介工作人员坦言：“我们都跟不上业主报价的节奏了，每次都觉得已经很高了，但业主总能报出一个更高的价格。”

　　小户型报价虚高

　　 蜂鸟家园是区域内成交量相对比较多的楼盘之一，这都缘于蜂鸟家园一居小户型居多，对于只求一个入学名额的家长来说，用比较低的总价买到一个学区房是相对划算的事情。而名额用完之后，一些业主或将房子卖掉，或将其出租。

　　 “因为蜂鸟家园小户型居多，现在的总价基本在400万元左右，去年初的价格也就200万元左右，总价比较低。因为入学名额可以循环使用，一些买家用完名额之后，就会把房子卖出去，一部分人会出租。目前，楼盘里70%为租户，自住的非常少。”上述中介表示。

　　 “蜂鸟家园的房子出房率在这个区域是比较高的，这里的房子不少都是三易其手。几经易手，每次成交加上税费，业主还想多赚一点，考虑到这些因素，每次易手，业主当然是尽量加价，能多赚一点就多赚一点。这也是业主报价节节攀升的原因之一。”

　　 与蜂鸟家园情况相似的还有位于北京五道口附近的华清嘉园。记者通过走访几家中介公司的华清嘉园门店，发现小户型的报价也超过了8万元/平方米。

　　 其中，一套37平方米、报价350万元的小户型尤为引人关注，因为折合下来，这个小户型的单价高达9.46万元/平方米。

　　 这样的报价让该楼盘的开发商任志强也忍不住感叹：“我们2000年开盘的时候才卖4000元/平方米。”这家门店正是近日报道所称的门店，有一套37平方米的小户型业主报价350万，单价达到9.5万元/平方米，远远超过大多数同类户型的报价。

　　 “自从这个价格被发布出来之后，我们的电话就被打爆了。业主报这么高，我们都觉得卖不出去，也不向客户做推荐。”21世纪不动产华清嘉园店一位工作人员对记者说。

　　 中介机构的成交数据显示，2012年1月-2012年11月间，蜂鸟家园的成交单价最高的一套房子是2012年8月份的53409元/平方米。该楼盘最近的成交纪录是2012年12月份该楼盘的一套小户型，成交单价为72760元/平方米。

　　 “现在并非学区房的成交高峰期，一般来说学区房成交比较多地集中在每年的第二个季度至开学前的时间段。现在报价虚高只是业主的预期，并不代表这个价格可以成交。”链家地产[微博]分析师张旭向记者表示。

　　 有媒体报道，37平方米、报价350万元的小户型业主已决定撤单，暂缓销售。