合同中没写清“先付款”还是“先过户”闹上了法庭

　　浙江嘉兴秀洲法院消息：

　　这两天，法院就遇到这样一起官司，双方因为房屋买卖合同中没写清楚先付房款还是先过户，闹得不可开交。

　　事件回顾：

　　2012年3月20日，小范与小刘签订房屋买卖履约合同，小刘的房子将以53.3万元的价格，卖给小范。当时，小范付给了小刘定金1万元。

　　双方还约定，过户时小范付给小刘首付款18.3万元(含定金1万元)，小刘于签订合同三个月内办齐该房屋三证。双方在小刘办出房屋土地证五日内办理过户手续，小刘在收到全部房款当日腾出房屋并通知小范验收。签订合同之后，小刘按约办齐了房屋三证。但就当一切都准备好时，双方却因为先付首付款还是先办理过户手续产生了争议。

　　几个月下来，小范没有拿到房、小刘也没有拿到钱。

　　小范认为，根据合同的约定，小刘的交房时间已过，已构成违约。

　　2012年10月25日小范向秀洲法院提起了诉讼，要求小刘协助其办理产权过户登记手续，并交付房屋。

　　小刘的态度也很坚决，他觉得小范没有按约付清款项，所以他不能交房。

　　法院审理后认为，虽然小刘已按合同约定在合同签订后三个月内办齐了三证，但双方在合同中没写清楚付款和过户的先后顺序，也就是说，应当同时履行。这就意味着，在小范没有付钱的情况下，小刘可以拒绝小范的过户要求。

　　本案中，小范未履行付款义务，也不能提供其对履行付款义务已准备完毕的相应证据，所以他所主张的小刘违约的理由不能成立。

　　最后，法院驳回了小范的诉讼请求。

　　法官说法：

　　“同时履行”是这起纠纷的关键。

　　我国合同法第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当视为同时履行。”

　　打个比方，如果双方签订了买卖合同，但是没有约定付款交货的先后顺序，那么就应该一手交钱一手交货。如果买方要求先交货再付钱时，卖方可以拒绝交货，反之亦然。

　　在这起案件中，小范在未履行付款义务前，或不能提供他已经准备好付款的相应证据时，小刘可以拒绝协助其办理过户手续。

　　反之，如果小刘主张小范未支付房款，但他却未履行协助办理过户手续义务，小范也可以拒绝履行付款的义务。

　　法官提醒：

　　这种类似的纠纷，在房价日益上涨的情况下，经常会出现，一些房东觉得房子卖便宜了，在合同签订后却不愿意交房，最后放了买房人的“鸽子”。

　　遇到这样的情况，有一些办法可以帮助买房人维护好自身的权益。如果卖方拒绝接受房款不愿交房时，买方可以先将应付房款汇至对方的银行账户上，如果是通过中介买房的也可以将款项先打到中介这里，然后再向法院提起诉讼，要求房东继续履行双方签订的合同，协助办理过户手续。

　　这样做是因为，买方一旦将款项汇出后，就代表着你已经按照合同约定履行了自己的义务，这样一来，卖方也必须按照合同履行义务，否则将会视为违约。法院在审理时也会支持买方的诉讼请求。

　　当然如果是买房人不愿意付款，卖房人也可以用同样的手段来维护好自己的权利。

　　卖房人可以通过书面催告的形式，将信函发至买房人手中，要求买房人付清约定的房款。当然，这时卖房人必须是已经做了相关的交房准备，比如房屋已经腾空、房屋三证已经准备齐全，必要时可以找到公证人员，对所做的相关交房工作进行公证。

　　此时，如果买房人还是不愿履行付款义务，卖房人可以向法院进行起诉，要求买房人继续履行合同。

　　不过，从法律角度来看，要避免此类纠纷最好的办法还是在合同中，约定付款和过户的先后顺序。

　　所以，在签订合同时，即使是中介提供的合同，也一定要写清付款交房的先后顺序。比如，双方可以在合同中约定“几月几日交房、几月几日付款”，如果是在同一天交房和付款的，千万记住，在后面可以注上一笔，“交房前付多少房款、交房后再付多少房款。”这样类似此案的纠纷就不会产生了。