我爱我家天价“担保费”不保成功交易

　　购房代理人张金凤、知名中介我爱我家、9位售房业主的11套房产，成了上周京城楼市中的关键热词。因张金凤拖欠9位售房人尾款共计2000多万元，业主马先生等人认为中介公司负有对购房人资质失察的责任，我爱我家紧急启动内部机制决定垫付尾款。昨日，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖披露，未能及时获得尾款的全部9位业主都与我爱我家签署了《同意债权转让协议书》，共计2286.36万元尾款最快将于今日到达卖房人的银行账户，然而，张金凤的个案同时也给中介行业和消费者留下一连串警示，首当其冲的便是中介收取的“担保费”。

　　谁担保房屋顺利成交？

　　中介称并非“分内事”

　　上周，北京市朝阳区的多位业主反映，他们通过中介公司我爱我家卖房。在中介公司做出担保承诺后，仅仅在收到30%的首付款后就将房子过户给买家，买方代理人张金凤承诺在60日至90日内付款。可业主们却没有按期拿到房屋尾款。

　　“当初之所以通过中介公司卖房，就是为了放心。但事情发展到如今这一步，不知道该怎么办了。”业主马先生一度非常沮丧，因为他的心态和大多数消费者一样，认为委托中介买卖房屋，中介理应为整个交易流程负全责，特别是督促买方交齐房款。“中介不就是保障二手房交易平稳安全进行的吗？因为卖房子的人怕拿不到钱，买房子的人怕过不了户，所以大家才找中介。”

　　我爱我家北京公司客服中心总监赫双公开表示，交易过程中签订的“担保合同”，只是担保公司伟嘉安捷为银行向买方批贷所提供的担保服务，而在保障卖房人的交易安全方面，“的确没有什么作用”。

　　记者详细查看了北京市存量房交易合同范本(经纪成交版)及多家中介公司的房屋出售委托合同，均未发现有关“房屋成交担保责任”的内容。胡景晖表示，历来中介公司只向买卖双方提供代理或居间服务，并没有担保方面的义务。如他所说：“二手房是动辄数百万元的高额标的物，如果中介尽到‘担保’义务，所收的那些费用肯定不够。”

　　凭啥收取“担保费”？

　　中介称只与贷款有关

　　张金凤事件看似个案，却再次揭示了中介行业存在多年的顽疾。

　　中消协律师团团长邱宝昌表示，二手房买卖双方遇到特殊要求或中介经纪人口头保证时，可通过签署补充协议，阐明权责。以张金凤事件为例，如果当初卖房人在签订购房合同时，将经纪人“交易出问题，担保公司做担保”等说辞，以补充协议落在白纸黑字上，那就不会事后出现尾款无处追讨的困境。

　　“这种所谓的补充协议，我们一般是不会签的。”一家中介门店店长直言，目前按照规定，北京市总额500万元以下的二手房中介佣金收取比例不得高于2.2%，可是很多中介实际却按照2.7%左右的比例收取，额外的这0.5%即是通过“担保服务费”的名义收取。所以，很多经纪人为了向贷款买房的客户收取这部分额外费用，都会一个劲地拍胸脯、打包票，好让客户感觉“‘担保费’就是用来保证房屋交易顺利进行而买的一个‘保险’”。

　　一套价值300万元的二手房，中介收取的担保费就可能高达1.5万元，去年全市通过中介成交的二手房超过10万套，这一桩桩交易背后势必潜藏着天价“担保费”。

　　记者调查发现，买房人在实际交易中申请银行贷款时，金融机构会按规定收取一定的担保费。此时，中介收取的担保服务费往往就成了“担保之外的担保”；一旦买房人申请贷款被拒，提供“担保”的中介公司也不会受到损失。因为根据中介公司与售房业主签订的委托协议，当银行对购房人不予批贷时，委托协议自动终止，利用这一条款，一些中介公司得以“免责”。

　　中介收取的担保费到底用作何处？是不是为多收佣金而巧立名目？对于这些消费者急于了解的“内情”，中介行业内部其实也有争议，而这，显然也引起了监管部门的重视。

　　昨起执行的京版“国五条”细则明确要求，房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。

　　新闻延伸

　　资金监管即将强制执行

　　虽然事件告一段落，但北京房协有关人士认为，此类事件问题发生也暴露了交易资金监管环节存在的漏洞，缺乏制度约束，单靠中介机构“自觉”，很难规避该现象的发生。早在2007年，本市便推出二手房交易资金监管制度，但由于该制度并非强制规定，长期缺乏应有的关注。

　　根据资金监管政策的规定，买卖双方签订《资金划转协议》后，要到银行将房款存入“专用账户”，领取存款凭证后再到保证机构(包括经纪公司)领取资金托管凭证，然后才能去各区县房产交易大厅办理产权过户手续，在买方取得新产权证、卖方取得办结单以后，再到保证机构去领取交易资金支取凭证，随后才能在银行进行交易资金划转。这一制度同时适用于全款及贷款购房的客户。

　　业内人士普遍认为，相比业主更多采用的“自行划转购房资金”方式，实行二手房交易资金监管后，业主必须面临拿钱“延迟”的事实。因为执行资金监管制度的二手房交易流程是业主卖房时必须持房屋权属登记部门下发的“办结单”，由中介公司与银行方面确认后方可领取剩余房款。

　　对于二手房交易来说，资金安全理应优于效率。市住建委有关负责人表示，按照计划，自5月1日起，北京市存量房交易服务平台试点范围将由海淀区扩大至10个区县和亦庄开发区，并在这些地区强制实行资金监管制度。记者刘宇鑫