房价与居民收入增长挂钩 “国五条”遇“化骨绵掌”

  《每日经济新闻》记者在采访过程中发现，已经发布的各地实施细则有个共同的特点，就是将房价涨幅普遍与居民人均可支配收入的实际增长速度挂钩。

  居民人均可支配收入是逐年增长的，以深圳为例，官方数据显示，2012年深圳居民人均可支配收入为40742元，扣除价格因素实际增长 8.6%，而从2006年开始的“十一五”时期，深圳市居民人均可支配收入的年均增长速度达到8.5%，2011年的增幅则进一步加大，达到12.7%。 业内人士认为，尽管这一规定与外界此前 “可能与GDP增速挂钩”的猜测有所出入，但似乎仍然给房价一定的上涨空间。

  上海：九部门参与楼市调控 或为历次之最

  3月30日，上海出台地方版“国五条”细则——《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》(以下简称 《上海实施意见》)。虽然《上海实施意见》总共只有六条，但覆盖七大领域，参与执行的部门，除了住房保障和房屋管理局、规划和国土资源局外，还包括发展改 革、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等七大部门，参与执法的机构或是历次楼市调控之最。

  “房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人 员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。”

  和北京、广东的地方细则相比，上海对于限购造假的处分，可以算得上是最为严厉的。

  《上海实施意见》规定，对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责， 在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。税务部门要进一步加强土地增值税的征收管理，严格按照不同销售价格，确定 预征率，并严格按照有关规定，进行清算审核和稽查。

  事实上，上海此前对闲置土地、捂盘等行为出台的政策也有类似的描述。但中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，上述政策和以往最大的不同，就在 于现在是金融、工商、国土等多个部门都将参与到执法中。只要出现捂盘、囤地的行为，不仅国土和房管部门会进行处罚，金融、工商、财税也会参与，这样一旦一 个项目被视为囤地，其他项目也会受到牵连，对房企来说，这无疑是一个警告。

  《上海实施意见》规定，要严格执行商品房预销售各项制度规定，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销 售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规 定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

  虽然这份《上海实施意见》已经颇为详细，但接受记者采访的多数业内人士说，各部门应该会就这一《上海实施意见》再制订进一步的部门实施细则，而最终的政策实施效果，也将取决于这些部门出台的部门细则。

  深圳：细则比较“温柔”给了房价上涨空间

  昨日(3月31日)18时许，深圳公布 《深圳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)共列出了8条主要内容。

  是否执行“国五条”关于“20%个税”的规定？深圳用“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，充分发挥税收政策的调节作用”这句话来表达了自己的态度。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，对比上海和北京的相关规定，深圳这一表述显得相对简单。相比之下，对于若未能核定房屋原价值，该如何计征个税；房屋自用 超过5年，是否计征个税等内容，深圳并未作出细致表述，其可操作性有待进一步观察。

  二套房甚至三套房 (及以上)的信贷政策是否会就此收紧？《通知》中的表述为，“银行业金融机构要严格执行第二套(及以上)住房信贷政策”。

  宋丁给出的第一判断是，“这意味着此前的信贷政策并未作出调整”。他指出，这意味着深圳仍将按照原定的二套房“6成首付”的规定来执行。

  是否提高二套房首付比例？深圳市并未给出具体的解释，仅表示“人民银行深圳市中心支行可根据我市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率”，这一表述与北京和上海如出一辙。

  此外，关于第三套房(及以上)的信贷政策，北京市指出“继续暂停第三套及以上住房贷款发放”，上海则规定“严禁发放第三套及以上购房贷款”，但深圳在细则中则未提及。

  宋丁认为，相关的信贷政策，深圳市可能会在未来根据市场情况作出动态调整。

  《通知》指出，“根据我市(深圳市)年度经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等情况，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”。

  尽管这一规定与外界此前 “可能与GDP增速挂钩”的猜测有所出入，但在宋丁看来，似乎仍然给了房价一定的上涨空间。

  官方数据显示，2012年深圳居民人均可支配收入为40742元，扣除价格因素实际增长8.6%，而从2006年开始的“十一五”时期，深圳市居民人均可支配收入的年均增长速度达到8.5%，2011年的增幅则进一步加大，达到12.7%。

  除此之外，在限购、限价等调控政策上，深圳仅表示“要继续严格执行国家、省、市商品住房限购措施”，并未明确收紧。

  北京：实施“一刀切”税收转嫁苗头已出现

  3月30日，京版“国五条”地方细则在沉寂了近一月后终出台，瞬间冰封了沸腾的二手房市。

  北京市住房和城乡建设委员会宣布，2013年3月31日零时至4月7日24时，本市房地产交易系统进行升级调整，其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。系统升级调整后，购房资格审核机构在10个工作日内反馈审核结果，新政显然没有给买卖者留出足够的窗口期。

  “北京的成交量肯定会降下来，投资性购房基本被杜绝，但是，短期内房价几乎不可能下降。”谈及此处，一位在中介行业摸爬滚打了十多年的某门店店 长昨天 (3月31日)在接受《每日经济新闻》记者采访时如此认为。前一段时间还有一些投资性购房，但是近期已经没有了，投机投资性购房肯定能够被遏制。

  “短期内成交量肯定会下降很多。”他告诉记者。他认为，房价还是供需关系决定的，但是供需上还是买的人比卖的人多，供需关系没有改变的话，短期内房价几乎不可能降。

  按照细则要求，在转售 “二手房”时，将严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税。实际上，这20%的所得税将由谁掏腰包也将存在质疑，依照细则规定，应该是由“二手房” 买卖中的卖方承担，但是，上述店长称，国家收取20%的个人所得税，按照以前的购房“潜规则”，虽然是写着卖方的名，但是基本上还是买方出钱。

  如果以此来推算，北京 “二手房”市场房价下降的空间将更加窄。

  不过，在短时间之内，北京市“二手房”交易将出现冰冻期。上述店长告诉记者，越是手上有房的人，对政策越是敏感，在细则出台之前，很多“二手房”交易已经闻风先动了。

  据了解，链家地产市场研究部统计，截至今年3月26日，北京市3月份二手住宅成交37247套，与前两月同期相比，分别上涨了1.4倍和3.5倍。同时，相比2012年同期则上涨223.1%。预计3月全月二手住宅成交量或破4万套，达到2009年以来的最高值。

  该店长认为，从之前的政策导向来看，大家都揣测到了这些细则的大致内容，该过完户的都已经过户了，对于现在细则的出台，大家都很平静。

  除了房产交易量，房租的变化也是社会关注的焦点话题。

  在“国五条”出台之后，业内很多人士都认为，由于担忧20%的个人所得税，很多房东被迫与房客终止租房合同，试图尽快出售房源，从而导致租房市场出现紧张，导致北京房租的快速上涨。

  今年3月，北京市统计局和国家统计局北京调查总队公布，2月份的居住价格同比上涨8.6%，环比上涨1.3%，其中建房及装修材料价格持平，但住房租金同比上涨9.4%。

  而实际上，房租的波动可能主要是受春节的季节影响，受“国五条”出台影响较小。上述店长对《每日经济新闻》记者说：“有人说受‘国五条’出台影响，北京房租会上涨，但是，(其所在的东城区部分地方)今年房租价格我没有看到上涨，几乎和去年持平，有些地方还略有下降。”

  合肥：已备案商品房3个月内不得涨价

  3月31日晚间，合肥市也出台了贯彻落实“国五条”细则的通知。不过，此次合肥市国五条细则并无多大亮点，其中关于全面限购、提高二套房首付比例、二手房20%交易个税都未提及。

  合肥房地产行业一位业内人士对《每日经济新闻》记者表示，合肥国五条细则之所以没有像北京和上海那么严苛，原因主要是合肥市作为二线城市，在政策上面会有些拿不准，还有就是作为地方政府，或许也不希望政策过于严厉。

  合肥国五条细则规定，一是进一步稳定新建商品房价格，要坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不 高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅；二是加快推进保障性安居工程建设，完成全年新开工3.9万套保障性安居工程建设任务；三是增加普通商品住房及 用地供应，2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量；四是加强房地产交易秩序监管，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告 等违法违规行为；五是严格执行商品房价格明码标价规定；六是加强房地产市场信息披露与舆论引导。

  其中严格执行商品房价格明码标价规定，对已经备案的商品房价格在3个月内不得向上调整。上述业内人士对此表示，“这一规定实际上就是控制了开发商的涨价行为，一旦开发商越过这条红线，那么涨价申请就有可能被物价部门驳回。”

  在此次合肥的国五条细则中，未对二手房20%个税落地，在全面限购、提高二套房首付比例等方面都未提及。

  对于确保2013年合肥市年度新建商品住房价格增幅不高于合肥市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。合肥学院房地产研究所副所长凌斌对记者 说，2012年合肥市区商品住宅销售均价为6205.63元每平方米，同比增长了4.63%，合肥今年完成控制目标应该不是很困难。

  厦门：商品住宅用地供应面积增一倍

  昨日(3月31日)，厦门市国土房产局公布了厦门市2013年年度新建商品住房价格控制目标的通知，要求以统计部门发布的价格统计指标为依据，厦门市2013年年度新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅。

  此次目标与2011年有两点不同：一是上次目标为新建住宅，本次目标为新建商品住房 (不含保障性住房)；二是上次目标是与GDP和人均可支配收入增长幅度比较，本次目标是与城镇居民人均可支配收入实际增长幅度比较，要扣除CPI上涨因素，且比较直观，便于理解。

  厦门国土房产局还表示，将严格执行限购限贷政策、税收政策和差别化信贷政策，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，健全房 地产市场运行和监管机制；同时将继续采取切实可行的措施，加强商品住房定价指导，并将联合有关部门开展对房地产市场秩序和房屋中介市场的专项检查治理工 作，整顿和规范市场秩序，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为。

  同时发布的《2013年厦门市经营性用地出让计划》显示，厦门市将进一步加大对普通商品住宅用地供应量，今年计划出让62幅地块，供应土地面积 342万平方米，建筑面积约754万平方米。供应土地面积较2012年增长20%。商品住宅用地供应土地面积184万平方米，与去年的87万平方米相比， 增长一倍多。

  据业内人士王先生介绍，厦门目前对于二套房执行首付六成，贷款利率上浮10%的政策，而接下来二套房贷或将要求首付达到七成，而利率或上浮30%。

  城市年轮中国机构董事长张文彪认为，厦门出台的该细则比较符合厦门城市特点，目标明确要解决房价过高和居民收入增长跟不上之间的矛盾，同时将全年土地供给计划如此全面详细地公布，也是首次。

  “去年上半年厦门岛内一手房价均价约2.3万元／平方米，今年已经达到3万元／平方米，全市一手房年均涨幅30%以上。”厦门地产评论员程凌虚 表示，去年厦门市城镇居民人均可支配收入实际增长约13.6%，剔除价格上涨等因素影响，以增长10%计算，今年厦门一手房价涨幅要控制在此区间内，任务 颇艰。

  业内人士认为，厦门“国五条”细则虽然提出了具体的控制目标，但和京、沪细则相比，要温和很多，其中关于“卖房增收20%个税”等内容并未明确提及，对于厦门楼市后市影响或将不大。“厦门楼市量价齐升的交易状况或将惯性持续。”张文彪说。

  重庆：强化土地供应市场的调控作用

  3月30日，重庆市人民政府公众信息网刊发的 《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，主要从限涨、限贷、两成征收房产转让所得税等方面进行调控。

  昨日(3月31日)，《每日经济新闻》记者注意到，同“国五条相比，重庆地方版的相关细则更为严格。不过，《通知》中包括“地价不能超过房价三分之一”等内容早在2009年已经执行。

  《通知》要求，重庆主城九区新建商品住房价格增幅要低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。而据重庆市统计局数据，2012年该市城镇居民家庭人均可支配收入22968元，同比增长13.4%，这一增长幅度也将成为今年重庆主城区房价涨幅的红线。

  记者注意到，在限贷方面，此次出台的细则并未出现市场盛传的 “将二套房首付比例提高到七成”的规定，仅要求严格执行二套房信贷政策，并暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

  不过，《通知》也表示，如果重庆主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。纬联地产市场经理王波就此认为，重庆二套房首付比例仍存在上调的可能。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为，上述措施的目的仍在于打击投资，特别是二手房交易20%增值税，可能会在短期内将投机性的购房者或投机客挤出房地产市场，转向其他领域。

  多位业内人士认为，重庆此次细则的一大亮点，在于强化了土地供应市场的调控作用。

  “包括保障性住房及中小型商品房用地比例不低于总供应量的70%，严格限制容积率小于1的大户型住宅项目开发，楼面地价不超过当期房价的三分之 一等内容，都强化了土地在楼市调控中的作用。”纬联地产市场经理王波认为，监管方出台这类规定与近期重庆土地市场竞争激烈有一定关系。