北京楼市“价格指导”呼之欲出

  在2月70大中城市房价指数监测体系中领涨房价的表现，令北京市政府在出台地方版国五条细则的同时，不得不酝酿对房价控制使用行政手段。在这样的背景下，类似于深圳式的北京楼市“限涨令”已经呼之欲出。

  北京市政府有望通过在预售许可审批、现房销售备案等环节，对住宅项目的销售价格实施行政干预。多家在京大型房地产开发企业负责人均表 示，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可的重要条 件，与此同时，北京市住建委拟对现房定价实施干预。

  与此同时，北京市政府已经制定了北京市落实国五条细则，二套房贷首付提至7成、强化京籍未婚人士限购、增加“限地价、竞房价低”土地出让比例、严格执行20%个税等内容均在其列。北京楼市在严加调控之后的表现，或将成为全国楼市未来走势的风向标。

  新盘“冷处理”

  通过控制成交量，来影响市场的预期，从而使统计数据显现出的房地产热度得到一定控制，是政府经常使用的一种调节手段。

  “从全国两会召开的时候开始到现在，预售许可审批一直通过非常困难，能拿到预售许可的项目也很少。”3月28日，一位不愿具名的全国性房地产开发企业负责人向《中国经营报》记者表示，至于原因，北京市住建委并未明确做出说明。

  实际上，从2013年3月3日全国两会召开至3月18日，北京市住建委基本暂停了房地产预售许可的行政审批。包括万科、保利、中化方兴、融创等多家大型房地产开发企业在内的诸多住宅项目，均在上报有关申请材料后，未能在上述时间区间内获得预售许可证。

  多家大型房地产开发企业销售负责人向记者证实，从3月20日开始，预售许可证的审批工作才“有限恢复”，少量已申报预售许可材料的住宅项目，获得了住建委的预售许可申请。但是，截至记者发稿，北京市住建委尚未大量批准住宅楼盘的预售许可申请。

  根据2007年修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房销售可以采取预售制，须由行政主管部门核发预售许可证才能正式进行销售。北京市住房和城乡建设委员会是北京行政辖区范围内住宅预售申请的受理和审批机关。

  亚豪机构的统计数据显示，2013年一季度总计发放预售许可证35张，其中1月15张，2月7张，截至3月27日，发放13张。

  “通过控制成交量，来影响市场的预期，从而使统计数据显现出的房地产热度得到一定控制，是政府经常使用的一种调节手段，从2012年三 季度开始，北京房地产市场持续回暖，不排除北京市住建委通过这一手段调节市场热度的可能。”第三方市场监测机构京华一山分析师廖仲伟告诉记者。

  行政“限涨令”

  除控制预售许可证审批节奏之外，北京市住建委在预售许可审批过程中，有望对楼盘申报定价进行干预。

  3月18日，国家发展改革委、国家统计局联合发布2013年2月70大中城市房地产价格指数监测结果。监测显示，2月仅有一城市房价环比呈现下跌，其余城市房地产价格指数全部上涨，在涨幅榜上，北京、广州高居首位，涨幅为3.1%

  这让北京市政府感受到了巨大的压力。据了解，在该数据发布后，北京市政府多次召开不同级别、不同方式的会议，研究出台国五条北京执行细则和稳定北京房地产市场的问题。在这样的压力下，北京市住建委已经开始考虑在短期内，对房地产市场价格实施“有限度的干预”。

  除控制预售许可证审批节奏之外，北京市住建委在预售许可审批过程中，有望对楼盘申报定价进行干预。多位房地产开发企业负责人告诉记者， 这些干预手段包括以下几项：第一次申领预售许可证的住宅项目，其价格不得超过区域内在售项目的平均价格；对于非新盘项目后期预售许可证申领的申报价格，则 要求不得超过一期开盘时的平均价格。

  在此之前，北京市住建委在不同时期、不同程度地对新房预售价格进行过干预，但采用的方式是新开盘项目的预售价格不得超过区域在售均价的20%。两相对比，口径趋严的信号传递十分明显。

  除此之外，住建委还可能在预售许可审批的过程中，按照时间区间进行价格干预，即采用当月销售均价原则上不高于上一月销售均价的“模板”对房地产开发企业的申报预售价格进行干预。

  这仅是进行价格干预方面。记者了解到，由于按照现有管理制度，现房销售不需对价格进行备案，导致现房销售价格趋高，从而拉升了北京整体房价水平，因此，在必要时，北京市住建委可能要求现房进行价格备案，并在备案过程中，对其定价实施干预。

  短长影响

  从短期上看，对预售审批的申报价格实施干预，在短期内受到影响较大，但是从长期看，还是要通过增加市场流通、增加持有成本等方面建立长效机制才能在长期上改变房地产市场快速上涨的格局。

  “如果超出这个范围，就很难拿到预售许可证。”广东一家全国性房地产开发企业负责人向记者表示，他所供职企业新开楼盘曾因此被要求重新申报预售价格。记者了解到，上述政策并不会以正式文件的方式印发，属于住建委在特定时期内进行审批的“指导”和“工作口径”。

  对此，北京市住建委表示，没有信息可供通报，但北京市会继续严格落实房地产调控政策，确保房地产市场平稳发展。

  在此之前，深圳市曾于国务院在国五条下发之后，以类似的方式出台过“限涨令”。对此，深圳市规划国土委员会否认了“限涨令”的说法，并 且表示，此举只是对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。

  与此同时，北京市政府已经制定了北京市落实国办发17号文件的执行细则，其中包括强化北京户籍未婚居民的限购政策、二套住房首付比例调 高至7成、加大“限地价、竞房价低”土地出让方式的比例、严格执行个人售房收入征收20%个税等政策，相比于上述价格干预政策，这些政策对于市场买方的影 响更大。

  记者了解到，目前国家税务总局、住房和城乡建设部正在联合制定有关个人售房收入征收20%个税的指导办法。届时，地方税务征管部门将据此执行20%售房个人所得税的政策。

  “从短期上看，对预售审批的申报价格实施干预，在短期内受到影响较大，但是从长期看，还是要通过增加市场流通、增加持有成本等方面建立长效机制才能在长期上改变房地产市场快速上涨的格局。”中国房地产学会副会长陈国强说。

  3月27日，李克强主持国务院常务办公会，研究本年度国务院重点工作。在这次会议上，李克强强调：要做好房地产市场调控工作，建立房地产调控的长效机制。