新政落地二手房交易个税引恐慌 免税房成焦点

　　据报道，2013年3月1日，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，出售自有住房应征收房价差额20%的个人所得税。有些中介为了吸引更多的顾客，将挂牌的满五年且是卖方唯一住宅的房源包装为“免税房”，以其目前免征，将来可能免征20%的个人所得税为最大卖点。随之不少城市的“免税房”开始出现热销。

　　二手房市场降温购房者观望情绪增强

　　据北京市住建委网签数据统计，上周(3月17—23日)北京二手住宅网签总量环比前一周下跌了23.3%，意味着“国五条”政策末班车已接近尾声。统计显示，今年一季度北京二手房交易量将超6万套。业内人士称，预计接下来两个季度二手房交易将非常惨淡。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，当前二手房市场网签量急速下滑，意味着政策“末班车”效应接近尾声。具体而言，由于北京执行细则出台的临近，一些感觉难以赶上网签的交易双方已经开始考虑延缓或取消交易计划，北京二手房市场开始出现降温势头。

　　安徽合肥某中介机构刘经理向记者表示，从本周起，来门店挂牌登记的卖方客户和到店咨询看房的客户相比先前两周有所减少。不少前来看房的客户也表示"再等等"，并未表现出强烈的购买意愿。不仅在安徽，记者从山东、江苏等多地的房产中介门店了解到，进入下半月之后，选择观望的买房人越来越多，不再像月初新政刚出台时那样急于出手。南京市民田先生：听说以后还会便宜呢，也有人讲不可能，那就随它，能买就买，不能买就算了。

　　营销另辟蹊径：中介推“免税房”抢客

　　买卖双方巨大的心理落差恐使细则执行后的二手房市场迅速降温，一些“免税房”的卖家则纷纷提价。新“国五条”细则出台的利好刺激下，使得这类房源成为当下抢手的“香饽饽”。根据汉宇地产多家门店调查，目前挂牌房源中，“免税房”源比例较低，平均仅为20%左右，比较稀缺。“免税房”出现供不应求的状态，卖家涨价、跳价的现象较为普遍，价格普遍涨幅在5%-10%，双方溢价空间较小，中效型的“免税房”源更无还价余地。当然，也有一部分卖家静待后续个税细则正式执行而出现惜售现象；而买方主要担心一旦细则落地，免税房价格将再度上调，到时候购房成本又将增加，抓紧机会提前出手。因此一旦有免税房挂牌出售，立刻就有买家来看房，不出几日就签约，个别房源甚至出现多个买家争先“疯抢”的场面。

　　真正的“免税房”不单指免征个税

　　按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。同时满5年的普通住宅，也可以免征营业税；属家庭唯一住房，并且是普通住宅的，可以享受契税减半的优惠。真正的“免税房”，即指符合上述条件的二手房源。

　　以一套100平方米的普通住宅为例，购入价为100万元(含其他成本)，出售价为200万元。如果是免税房，基本上可以免营业税和个税，契税税率也只有1.5%；若不符合所有免税条件，不满5年，营业税要按全额5.55%纳税；不是唯一，要按差额的20%缴纳个人所得税；不是普通住宅，买家要按全额的3%缴纳契税。

　　“免税房”借新政蹿红需要理性看待

　　当下各种渠道的“免税房”宣传非常多，在这里建议购房者理性甄别，针对以往在“免税房”上出现的一些的问题，建议购房者注意以下几点:

　　可要求卖家提供购房合同，确认房源的确是5年前购入的；

　　事先进行核实。尤其是对于多人名下的房产，需要逐一核实是否唯一，只要有一人不符合都不能免个税。

　　不能盲目违规避税费，通过做低房价避税的办法或许能够规避一部分税费，但也会为将来埋下一定隐患。

　　在决定购房签约时，对于补充条款要尽量详细约定，约定防止房东“跳价”的违约条款，并预防由于政策变化所带来的风险。