房企转型青睐商业地产 潜在风险值得警惕

　　在普通住宅市场调控持续加码的情况下，商业地产领域正在迎来新一轮热捧。戴德梁行发布的数据显示，2013年一季度，位于亚运村和非核心商圈的两个商业项目投放市场，给北京购物中心存量带来196,000平方米的新增供应。同期，北京写字楼市场可租赁面积紧俏，使一季度租金升至每月298.23元/平方米，环比上涨1.27%。

　　各大房企针对商业地产业务频繁调整。今年以来，万科、龙湖、首创、华远等房企先后做出战略调整，加码商业地产以谋求产品多元化。这种调整的背后，则是楼市调控政策的持续深入，以及部分调控手段的长期化。

　　商业地产始终游离于楼市调控之外，因此，一旦调控升级，房企便纷纷祭出加码商业地产的招数，以求分散风险。在这个新的调控周期中，房企转型的热情持续多久尚未可知，但业内人士表示，此前盲目投资的积累，已经给商业地产领域带来一定风险，房企转型的步伐和力度，需要慎之又慎。

　　商业地产成转型首选

　　“北京首创奥特莱斯已经筹备得差不多了。”在今年3月初的业绩发布会上，首创置业董事长刘晓光首次透露，在经历了与中国基建的股权重置后，首创置业已启用由其独立管理及运营的商业品牌——“首创奥特莱斯”。这也意味着，即使经历了一番阵痛，首创置业仍在继续向商业地产的转型步伐。

　　传统住宅开发商的转型之路，往往从商业地产开始。今年以来，不少大型房企在商业地产领域有所动作或表态，虽然并不高调，但值得关注。

　　1月9日，万科集团商用地产管理部在北京成立。此部门将承担整合万科旗下各类商用资源，探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能。

　　2月28日，在龙湖商业迎来10周年之际，该公司推出“金苹果”计划。拟通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼等销售型商业物业的闲置周期，并提高租金收益。为实现该计划，龙湖今年拟投资1亿元。

　　3月初，刘晓光推出首创置业即将面市的北京首创奥特莱斯项目，并透露，首创置业独立运营管理的首创奥特莱斯已在北京房山、浙江湖州、海南万宁、江苏昆山四地落户，未来还将逐步进驻更多核心城市以及经济发达的二级城市。

　　此外，绿地、华润等企业，均建立商业地产运营公司。华远地产董事长任志强也表示，将适当增加商业地产的比重。业内人士认为，居住需求与消费需求密不可分。因此，从业态组合的角度，住宅开发商加码商业地产，有着天然的便利。

　　但在这背后，楼市调控的影响始终难以回避。中国房地产学会副会长陈国强认为，按照中央对政策的定调，住宅领域将会受到更严厉的调控，非住宅项目将更易受益。所以未来房地产投资方向的选择会发生变化，商业地产项目会更受关注。

　　商业地产是房地产开发商在住宅产品之外，最为熟知的产品类型。在此前的历次调控期间，多数房企都曾提出“加码商业地产”的口号，但住宅市场的不定期回暖，往往延缓企业转型的步伐。分析人士认为，从此轮调控释放的信号中，住宅长期去投资化已是不争的事实，这可能促使房企的业务模式真正发生“质变”。

　　争食城镇化新“蛋糕”

　　房企对商业地产的探索，还有一个更大背景——城镇化进程。首创置业近日发布的年报显示，在业务发展模式上，集团继续探索土地开发和房地产开发相结合的“住宅+新型业务”模式，意在充分挖掘土地价值，满足消费者多元化的需求，而最先提及的就是要全面推进“住宅+奥特莱斯”业务线。

　　在区域布局上，首创置业欲立足一、二线城市成熟市场，加大对北京、天津、成都、沈阳、西安、重庆以及长三角地区的投资规模。对于采用这种发展模式和区域布局的理由，该公司的解释为“更有效地助力中国城镇化进程”。

　　金地集团总裁黄俊灿的看法与前者颇为一致。今年年初，黄俊灿表示，中国商业地产的总体存量面积大概在17亿平方米左右，约占房地产总存量的8%，低于发达国家和地区的比重。2010年中国的人均零售面积仅为0.9平方米，远低于发达国家的水平。每单位GDP的甲级写字楼面积也处于较低水平。

　　他表示，在中国经济发展模式转型背景下，国内居民收入和消费水平有巨大提升空间。在城市化的过程中，相应的商业与文体产业也将蓬勃发展。

　　RET睿意德高级董事王玉珂同样看好商业地产，他向中国证券报记者表示，纯粹的住宅开发时代已经过去。城镇化进程带来的消费市场扩大，将是未来商业地产面临的最大发展机会，尤其是三四线城市的中低端商业物业。王玉珂表示，中国城市人口每增长1%，可拉动GDP增长1.5个百分点。未来10年中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300万至1800万，这将进一步拉动消费市场。

　　据悉，在当前布局商业地产的资金中，除传统房企外，还包括私募、信托、保险等类型，境外资金主要以私募基金等方式试水，且有加码之势。但相比之下，房企加码商业地产，还有资金链的考虑。

　　通过上市房企年报不难发现，近些年来，随着楼市调控的深入和市场竞争日趋激烈，住宅业务的利润率不断降低，房企的资金链经常处于紧张状态，导致其抵御市场风险的能力有所下降。正如SOHO中国的转型一样，房企增持商业地产项目，同样有着获取稳定现金流的考虑。

　　潜在风险值得警惕

　　作为楼市调控倒逼下的举措，此轮商业地产转型大潮持续多久尚存疑问。但从资金和市场层面来看，转型之路已经暗生风险。与住宅地产周转速度快、收益稳定的特征相比，商业地产需要相对较大的投资规模，其投资回报周期也较长，这要求企业必须具有足够的资金实力。

　　更重要的是，商业地产的运营模式与住宅地产大相径庭，即便拥有专业的运营团队，也未必能保证收益率的稳定。在各大一线城市，地处黄金地段但经营状况不佳的写字楼和商铺比比皆是，这也成为商业地产运营的反面典型。上述原因都将给房企的转型前景蒙上一层阴影。

　　兰德咨询机构总裁宋延庆向中国证券报记者表示，通过对上市房企年报的分析不难看出，虽然房地产企业的资金压力有所缓解，但随着融资难度的加大和融资渠道的多元化，企业的财务成本不断增加，使房企仍然承受着资金的重压。

　　同时，虽然一些房企早先就喊出加码商业地产的口号，但由于对住宅市场的“眷恋”，使其缺乏专业的商业地产运营团队。在这种情况下，盲目加码商业地产势必面临较大的市场风险。

　　此外，不同区域市场形态的差异，也使得商业地产的市场前景未必如预期广阔。一位从事房地产行业多年的人士向中国证券报记者表示，根据其考察，在此前的一轮投资热潮中，一些二三线城市的在建商业地产项目规模已经远远超出当地消化能力。若未来该地区的城镇化进程不能顺利推进，商业地产泡沫就可能面临破灭风险。

　　与其他资本运营商相比，房地产企业开发的商业地产项目在产品层次上有着相应的差别，使之体现出差异化竞争的态势。即便如此，若区域市场出现供大于求的态势，也将祸及转型中的房企。

　　随着商业地产投资热潮的涌现，一些业内人士认为楼市调控需延伸到该领域，平抑有可能出现的泡沫。但多数业内人士认为，短时间内商业地产市场不会遭遇调控，如果有个别区域出现泡沫破裂的现象，对商业地产的管控就有可能加强，这种潜在的政策风险也需警惕。