北京公积金新政：夹心层最受伤 放贷压力日增

　　“不理解这个政策的目的是什么，受影响最大的是夹心层。”一位不愿具名的房地产代理公司总监向记者表示。

　　上述总监所言的“政策”是北京刚出台的公积金贷款新政。从4月8日开始，公积金贷款将根据借款申请人的月收入确定贷款额度，借款人月均收入超北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额应不低于其月收入的50%。2011年北京职工月均工资4672元，即对于月工资14016元的申请人，其月还款额不得低于7008元。

　　“公积金新政是北京细则中最出乎意料的一条，新政将买房的门槛又提高了一层，这样做只会是筑坝拦河，买房需求短期内会被压制，但是潮水并没有退去。需求的聚集，将加大楼市反弹风险。”北京一家房企高层说。

　　新政卡住“夹心层”

　　上述房地产代理公司总监属于北京公积金新政中所指的“高收入人群”。他向记者表示，受政策影响最大的是他这种月收入在14000元-18000元的人。以15000元的月收入为例，扣税后，拿到手的为10000元左右，如果按照之前的最低还款，每个月还5000元左右，扣除公积金最高缴存的3200元，每个月都可以剩余8000元。而新政下，扣除缴存的3200元公积金后，还需要还4000元左右，这样每个月手中剩余的钱骤减为6000元。“这对于我们要负担车、还要养小孩的人来说，意味着生活品质将出现明显下降。”

　　根据北京住房公积金管理中心发布的通知，“基本生活费”标准为每月不低于980元，借款申请人为已婚的，每月保留生活费至少1960元。“职工月平均工资”为4672元。按照公积金新政策规定，月工资超过14016元的，其月还款额原则上不低于7008元。申请人已婚的，夫妻双方月收入之和在28032元(含)以上，月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%，即14016元及以上。

　　显然，此次新政将公积金还款额度与申请人缴存额、月收入挂钩。与此前仅有月最低还款额的规定相比，新政后，高收入家庭的贷款申请人月供将明显提高。

　　“之前有关部门呼吁房贷不能超过月收入的50%，以规避风险。现在不知道为什么反而要强制缴存贷款不得低于月收入的50%。公积金难道不是应该帮助人们买房吗？”上述总监发出这样的疑问。

　　不过，从另一角度，公积金新政可以使还贷的期限大大缩短。以公积金贷款最高额104万元计算，每月还款7008元，完成还款时间大约为12年零4个月。

　　在链家地产[微博]日前举办的“2013年真服务五重保障发布仪式”上，链家地产市场研究部张旭向记者表示：“新政的主要目的在于加快公积金还款速度，提高其流转率。尤其对高收入人群的要求，通过月供收入比的最低限制，减短其还款时间，可在一定程度上使更多资金流向普通购房人群的贷款需求。”

　　此外，去年北京公积金贷款额占房贷总额的比例增长一成，而今年计划发放的公积金贷款金额有所减少。

　　北京公积金中心发布的数据显示，2012年，北京公积金贷款所占成交量的比例自2009年以来首次突破30%，同比增长10%，金额达到517.19亿元。不过，今年，计划发放住房公积金贷款的指标将减少为400亿元。

　　显然，北京公积金政策正在逐渐收紧。

　　强行压制需求

　　“公积金贷款利率低于商贷，买房者首选公积金贷款，而使用公积金贷款的基本为刚需人群和改善人群。公积金新政所提出的月收入50%的要求显然将增加买房人的负担。这将使得一部分收入刚达到14016元这个标准的人群只能更多地依赖商业贷款，或者将买房时间表推迟。”一位房地产公司销售总监向记者表示。

　　“公积金并非商业贷款，缴存公积金的目的是在帮助购房者买房，限制还贷金额不能理解。高收入阶层与低收入阶层影响不大，但是一些刚有一定能力买房的首套置业及改善性置业的客户将会受到压制。”上述销售总监表示。

　　对于公积金新政对房地产市场的影响，上述销售总监表示，原本每年的4月份是新房入市的高峰，不过今年由于地方细则不断出台，造成新房的入市数量大大减少，而购房需求并未减少。公积金新政的确会在短期打压一部分需求，但是需求堆积在那里却得不到释放。

　　值得关注的是，现在的确存在一些用租房合同套取公积金的现象，这些人通过一些中介机构，以租房名义支取公积金用于买房。

　　上述销售总监表示，公积金是资助人们买房的，因此应当设置一些条件限制套取公积金的现象，不给支取公积金投资房产的人以机会才是合理的。不过，公积金新政后，预计支取公积金的现象将会增加。

　　在北京调整公积金贷款政策之后，苏州、昆山随后也宣布收紧公积金贷款。上海易居研究院副院长杨红旭[微博]认为，可能会有更多的城市在公积金、二套房贷政策上有所行动。