项目储备少资金压力大 中小房企被迫多元化经营

  万方地产日前宣布更改所属行业，公司正式转型批发业并更名万方发展，为进一步重组铺平道路。公司地产业务的惨淡经营，无疑是促成转行的因素之一。在持续多年的地产调控施压下，一批中小房企面临着和万方地产一样的困境，商品房开发项目储备少、资金周转压力大，这都考验着房企的持续经营能力。正是如此，一批中小房企被迫开始转型。

  逐步淡出商品房开发

  从万方地产年报来看，公司2012年经营表现惨淡。公司全年仅实现营业收入4855.66万元，同比下降87.69%；归属于上市公司股东的净利润为500.19万元，同比增长5.97%。在扣除非经常性损益后，公司共亏损1009.88万元，业绩同比下降315.47%。

  2012年万方地产处置了下属子公司北京华松70%股权，获得投资收益，公司实现净利润的勉强增长。按照公司的说法，2012年业务种类由原来的房地产开发和销售等逐步向多元化发展，已经涉足的行业包括木材销售和医疗器械销售。尽管如此，公司的房地产开发和销售、土地一级整理均未实现收入，仅贸易实现收入。

  如果梳理万方地产近几年的发展历程，可以明显看到，由于储备项目严重不足，公司被一步步挤出商品房开发市场。2009年，*ST中辽通过资产重组变身万方地产。公司当年实现净利润3781.59万元，同比下降47.66%。从利润来源看，公司主要业务来自子公司北京华松房地产开发有限责任公司，该公司当年共实现3亿元的商品房销售收入，带给上市公司净利润3878.38万元。

  此后，北京华松支撑起了万方地产的大部分业绩。随着项目开发进入尾声，公司经营开始明显下滑。到2010年年报时，公司的房地产开发业务实现收入1.93亿元，同比减少36.71%，主要是北京华松在望京地区的房地产开发项目结算接近尾声，收入减少。2011年公司的土地一级开发收入已经超过商品房销售收入，公司自此开始计划淡出商品房开发，转型土地一级开发、安置房拆迁和保障房建设。而从最新公告来看，公司主业已经正式变更为城市道路以及基础设施建设及投资等业务。

  “涉矿”成转型选择

  万方地产抽身商品房开发，一定程度上折射出中小房企的生存现状。在持续的房地产调控影响下，项目储备不足、资金压力加大，使不少中小房企经营面临种种困难，并不得不开始向多元化方向发展。

  Wind数据显示，目前已经披露2012年年报的83家房企中，有10家房企年营收不足1亿元，这其中有7家房企去年业绩出现明显下降，不少房企的业绩更是在调控后节节下滑。亚太实业、万好万家等公司近几年业绩均出现大幅波动，究其原因，单一的开发模式和无法滚动的项目开发，使这些公司更易受到市场和政策的影响。

  以万好万家为例，公司目前拥有两个在建项目——现代景苑和马屿大厦。其中现代景苑项目主体工程已完工，已进入附属工程施工阶段，该楼盘将于2013年12月份交付。不过，该公司2012年销售收入同比减少91.53%，主要是因为去年无房地产销售收入。

  业内人士表示，由于项目储备不足、开发缺乏连续性，中小房企更容易受项目建设和市场变化的影响，业绩的波动性也更大。由于项目主要集中在三四线城市，中小房企的经营风险和压力更为显著。

  事实上，无论从绩效考核还是市值管理的角度看，拥有稳定的营业收入和净利润对于一家上市公司而言都格外重要。为减少政策和市场对于公司业绩的影响，不少中小房企已经开始减少对单一房地产业务的依赖，并转型多元化经营。

  “涉矿”是不少房企谋求转型的一大选择。根据中国证券报记者的不完全统计，目前两市至少有14家上市房企的主营业务中明确包含矿业投资。还有一些房企尽管没有将矿业投资纳入主业范围，但也在积极扩大矿业的投资规模。以天伦置业为例，公司2012年收购了吉源煤业剩余全部股权，又斥资收购小凹子煤矿80%资产，加大在煤炭领域的投资力度。

  业内人士认为，持续的房地产调控加大楼市的不确定性，也影响开发商和购房者的预期。与大型房企相比，中小房企对市场波动更为敏感。未来中小房企减少对地产业务的依赖将成为趋势，谋求其他业务发展也能在一定程度上缓解调控对业绩的影响。