限价效应：房价停涨新盘锐减

　　北京本月至今仅3楼盘获得预售许可证

　　就往年新盘入市的节奏来看，4月本是开发商大力推盘的时期，但北京的限价政策打乱了开发商的计划。此前，曾有机构预计北京4月份将有35个楼盘入市，然而，截至记者发稿，4月至今仅有3个项目获得预售许可证。

　　“北京国五条细则落地后，严格的限价规定使得预售证审批速度放缓，导致新盘入市量大减。现在我们向住建委报价也要小心翼翼，担心在住建委那里通不过。”一家北京房企营销负责人向本报记者表示。

　　一位业内人士告诉记者，限价手段实际上只是在纸面上拉低了成交均价，长期来看，不仅不能起到降低房价的作用，反而因限制了新盘供应，起到助涨房价的作用。

　　房价停涨

　　由于二手房严征20%的差额个税，市场普遍预测二手房市场将受到较大冲击，一部分购房者将转向新房。然而，京版“国五条”细则中，严厉的预售监管等规定使一手房市场同样受到很大影响。

　　按照北京的限价标准，新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格，已成为获得预售许可证的重要条件。

　　业内人士认为，相比于限购，限价的效果可谓“立竿见影”，在短时间内更能达到调控房价的目的。

　　中原地产市场研究部数据显示，4月以来，北京38个签约项目的均价相比3月，基本停滞。涨幅在1%以下的项目达到了23个，占比达60%。剔除不同房源预售影响，8成房源的签约价格都出现了停涨。

　　而在严格的限价规定之下，4月的新盘入市量大减。

　　中原地产数据统计显示，3月1日至今，北京获得预售证的新入市项目为16个，推出住宅套数为4521套。北京“国五条”细则落地后，仅有望京·金茂府、京投万科新里程[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]、中建·国际城[最新消息价格户型点评]3个项目获得预售证，共计1087套。而在去年3月到4月15日期间，北京入市的期房项目有24个，合计供应住宅套数为4863套。

　　在新盘入市量锐减的前提下，北京新房成交量环比大跌了近六成。

　　据链家地产市场研究部统计，4月第二周(4.8-4.14)，新建商品住宅(含保障房)成交2845套，与暂停网签前一周(3月第四周)相比减少11.5%。扣除保障房后的纯商品住宅成交2062套，与3月第四周相比减少20.8%，成交量环比下跌59.4%。

　　事实上，对于大多数房企而言，如何定价是首先要考虑的问题。“限价会使企业损失一些利润。但是，我们仍希望上半年将达到预售条件的楼盘推出来，以减少下半年的销售压力。”上述房企营销负责人表示。

　　链家地产研究部张旭认为，京版“国五条”细则的出台使开发商推盘难度增大，一方面高端楼盘难以入市；另一方面，普通住宅项目开盘也面临不能明显高于前期和周边同类项目的压力，原本打算近期入市的开发商，需要重新调整定价方案。

　　新盘供应雪上加霜

　　北京严厉的限价政策源于其制定的房价控制目标。

　　在“国五条”地方细则中，只有北京和上海将今年房价控制目标定为“基本稳定”。不少业内人士坦言，北京此次定下的房价控制目标实现难度较大，为了实现这一目标，北京市政府采用限价这一手段是迫不得已之举。

　　尽管限价在短时间内能达到控制房价的目的，然而，这种靠“限”的办法并不被业内人士所认同。中国房地产学会副会长陈国强认为，限价作为一种行政手段，存在种种弊端，开发商是否配合还有待观察。

　　中国指数研究院院长陈晟表示，限价并非长久之计，长期采用限价手段会产生一定的负作用，使市场信号紊乱，市场调节机制丧失。

　　事实上，不少业内人士呼吁，政府应在增加供应量上多下工夫，完成每年的年度供地计划，调节供需平衡才是长效的办法。

　　业内人士认为，去年上半年房地产投资增速下滑导致今年新盘供应量减少。而亚豪机构数据显示，目前，北京住宅库存仅为6.4万套左右，创下自2006年开始网签以来的历史最低。

　　远洋嘉业研究总监孟奇向记者表示：“去年下半年，房地产投资增速才有所起色，而这批投资形成供应最快也要在今年下半年，今年上半年新盘供应量本身就比较少。限价的规定，使得新盘供应雪上加霜。”