深圳小产权房冲突祸起集体土地贱卖

　　“谁偷了我的房子”

　　备受争议却又受到市场青睐的小产权房，在深圳爆发危机。

　　在深圳小产权房最为集中的区域沙井街道万丰村，小产权房项目穗丰苑已经停水停电一年多，335户小业主至今无法入住，引发集体维权。事件起因于村干部贱卖村集体土地，与开发商合作建小产权房，万丰村集体经济组织利益受损，导致原村民最先维权，与业主对抗僵持至今。

　　截至目前，双方依旧未能达成和解协议，不受任何法律保护的小产权房业主们何时能顺利入住仍悬而未决。而穗丰苑引爆的矛盾，正是全国数十亿平米存量小产权房的一个小小缩影，游离于法律之外的小产权房潜藏诸多风险，但因裹挟了多方利益，危局依旧难解。

　　一年多的对抗

　　在深圳宝安区沙井街道万丰社区，穗丰苑坐落在数栋农民房中间，显得并不起眼。因长期没人清理，楼盘周围已经垃圾成堆，最为醒目的是小业主在一楼外墙上涂鸦的“谁偷了我的房子？我要回家！还我家园！”字样，而与此形成鲜明对照的，是万丰村民贴出的红色标语“万丰人民誓死捍卫土地权益”。

　　4月16日，记者在现场看到，大楼外还有沙井街道万丰居委会在2013年3月6日张贴的公告，“该项目是社区与深圳市恒城房地产公司合作开发，因开发合同与实际用地存在争议，正在协商处理，项目继续停工。”

　　2012年3月，因断水断电，该楼盘开始停工，当时四栋29层高的小产权房大楼主体已经封顶，只剩一处外墙和一楼大厅尚未装修。

　　部分小业主房子装修到一半也被迫中止。

　　小业主们在自发组成的维权QQ群里表示，他们诉求很简单，楼盘恢复水电供应，可以入住就行。

　　而眼前的拦路虎就是万丰村近两千户原村民。但村民代表潘先生对记者说，在这起声势浩大的维权事件中，原村民也是受害者。

　　2009年，村委干部以万丰股份合作公司名义，在未经村民同意下，私自贱卖穗丰苑土地，让村民损失数千万元，这也是目前僵持的关键问题。村民要求开发商补交地价款和销售利润，签订补充协议后，穗丰苑方可入住。

　　万丰股份合作公司一位董事告诉记者，目前穗丰苑问题已经达成初步意见，是各方都能接受的方案，解决的可能性很大。

　　记者拿到的万丰股份公司4月9日出具的议案主要有三项内容：首先，穗丰苑开发商返还1050万元给万丰股份合作公司以解决该项目历史问题；其次，该项目的所有地下停车位产权归万丰股份合作公司所有；第三，该项目的物业管理权归万丰股份合作公司所有。

　　该项议案得到了村股份合作公司9名董事以及村委会7人的赞成票，唯独村长和副村长投了反对票。

　　“等董事会和开发商签订这项补充协议后，小业主们就可以入住了。”在听到问题解决后，穗丰苑小业主们因为不愿再生事端，开始拒绝接受记者采访。

　　而原村民代表潘先生告诉记者，仍有一些老村民对议案不满，如果董事会强行通过协议，村民也会效仿小业主们去游行示威。只要协议签不成，原村民还会继续磋商价格，追回地价款，尽可能按照三七分成获取穗丰苑收益。

　　祸起土地贱卖

　　合作开发是沙井镇建小产权房的普遍模式。据记者了解，与穗丰苑相邻而建的小产权房荣泰园也是村委干部私下出让土地建成，但小业主们却得以顺利入住，为何穗丰苑会爆出原村民与小业主的强烈对抗问题？

　　潘先生告诉记者，这与2012年深圳在沙井打黑，将镇上的黑帮头目“龙哥”抓捕后有关。“之前村里合作开发的土地虽然也被贱卖，但有龙哥在，村民不敢吭声，所以没有与小业主们发生纠纷。”他说。

　　村股份合作公司与开发商合作开发项目，通常按照三七分成方式，即村股份合作公司占销售利润的三成，开发商占七成，这是沙井乃至整个深圳的惯例。但根据村民提供的材料显示，万丰村在这个项目中获得的收益差距甚远。

　　记者拿到了两份穗丰苑《合作开发建房合同书》，显示合作方为深圳市沙井万丰股份合作公司(甲方)与深圳市旺盛信投资有限公司(乙方)。其中一份显示，合作开发土地面积为1712平米，甲方负责提供土地，乙方负责项目的开发所有资金投入及项目的开发管理，建成后，甲方按土地面积每平米1000元，总计118.6万元一次性分取利润，物业归乙方所有。

　　这份合同中还规定，土地使用期限为70年，即从2009年5月1日算起，而合同期限内如因国家所需征用该土地，一切赔偿归乙方所有。在原村民看来，这不是合作开发，而是村里用一锤子买卖，直接将土地违规卖给了开发商。

　　不过，另一份出让合同中的土地面积却不同，不是1712平米，而是1186平米，显然属于阴阳合同。

　　当时的甲方签字人为万丰股份合作公司原董事长潘泽勇，其在去年沙井打黑时因收受贿赂已被抓捕。

　　“如果村民起初知道是一平米一千元的价格卖出去，肯定会全体反对，全深圳也没有这么便宜的土地。”潘先生说，后来他们从村里工程部门拿到土地合同，才知道村委某些干部低价贱卖土地，背后却收受开发商好处。

　　据村民们了解，签约方深圳市旺盛信投资有限公司与楼盘开发商深圳市恒城房地产公司同为一个控制人。开发商提供的财务数据显示，地皮款总计花了1530万元，但万丰村股份公司账户上却只有118.6万元。

　　在村委会和开发商达成的初步议案中，穗丰苑总建房开支成本为6503万元，以销售额减建房开支，建房利润约为5887万元，再减去开发商自己所计算的地皮款1530万和误工费以及其它费用合计约3049万，实际利润为2838万元，按三七分成方案，万丰村股份合作公司可获851万元，而开发商实际愿意出资1050万元。

　　这看似万丰村占了便宜，但原村民认为，万丰村股份合作公司实际拿到的地皮款只有118.6万元，差价1411.4万元不翼而飞，没有拿到的收入却凭空算入成本里，这一点成为村民反对议案的主要意见。

　　危局待解

　　穗丰苑没有任何报建审批手续，属于深圳一直在查处的违法建筑，只因房子已全部售出，涉及三百多户购房者的切身利益，查违办至今也不敢查封。

　　从湖北来深圳做小生意有10年之久的汪女士没有社保，也无力承担银行贷款压力去购买高价的商品房，于是2011年在穗丰苑以总价37万元买下了一套89平米的两房。

　　“当时看房子盖了二三十层，而且小产权房在沙井遍地开花，法不责众，心想肯定没问题。”汪女士一度为这个好不容易安下的家而欣喜若狂，“小产权房虽然没有房产证，但户型跟商品房没多大差异，也有家的感觉。”

　　汪女士认为，这次发生入住纠纷，主要是原村民想趁机从开发商处多要点补偿，并不是故意跟业主过不去，即便未来房子拆迁，政府和开发商也将补偿小业主的损失。“村里多次跟我们强调，出了钱，房子就是我们的，不用担心被没收。”她说。

　　而广东信荣律师事务所主任、深圳房地产专业律师张茂荣也表示，因开发商违建，没有任何合法手续，与小业主之间签订的合同属于无效合同，小业主随时可以退房退款。哪怕居住五年十年后解除合同，小业主的诉讼权利也依旧存在。但小业主明知小产权房不合法而购买，属于双方过错，除了拿回本金外，如要求额外赔偿，则在法律上会很难获得支持。

　　汪女士等小业主们担忧的，是今后村委会是否会提高二手小产权房的转让费。“西乡有个统建楼，村委会从中收取15%的转让费，成本太高。”她告诉记者。

　　在近五六年时间里，以沙井镇为典型代表的深圳小产权房四处拔地而起，随着村集体土地被开发殆尽，原村民越来越意识到，必须维护自身赖以生存的土地权益。

　　走在万丰村的大街小巷可看见，新建的小产权房楼盘外面四处涂鸦着保卫土地权益的标语。

　　在小产权房错综复杂的利益链条上，购房者、原村集体经济组织、某些村干部和开发商，俨然构成了四方不同的利益群体，各方都在试图维护自己的权益。

　　张茂荣告诉记者，村股份公司没有权利直接转让集体土地，即使是国有土地，没有经过审批手续，转让合同也是无效的。原村民也可以向法院提请诉讼，在不知情的情况下，村干部违规转让集体土地，法律上也可确认转让合同无效，要求开发商返回土地。