广州番禺小公寓大爆发 投资回报如何？

　　在广州“南拓”战略的指引下，经过十多年的发展，华南板块已成为大型居住小区“扎堆”的居住之地，数十万“新移民”落户至此。为了满足这一区域市民的生活需求，不久前，广州市规委会通过了万博商务区控制性详细规划修改方案，以期彻底改变华南板块居民“逛街消费回市区”的窘境。

　　规划显示，这个位于番禺新城核心地区的商务区将被打造成“广州市商业次中心”，成为集商务办公、购物、娱乐休闲、酒店会展、公共服务于一体的综合性商贸服务中心。其亮点在于不仅要在地面上引入大型商业项目，还要打造巨型地下城。在此契机下，华南板块的房企看到了商机，纷纷推出大批的商业公寓。这引发了不少市民的关心，究竟这些商业公寓有多大的投资价值？

　　对此，合富置业储备分区营业经理许伟钊表示，早期开售的华南板块商业公寓有海印星玥、敏捷上城国际、万达广场等，均距华南碧桂园不远，其中，海印星玥走的是中等户型路线，主要是88平方米和96平方米两种户型，而敏捷上城国际和万达广场此前开售相当火爆，不过直到目前为止还未收楼。目前华南板块可进入二手市场交易的商业公寓，售价大约在1.8万~2.3万元/m2，与目前一手的公寓价格相当接近。其中，毛坯房的租金约40元/m2/月，带装修的租金则去到60元/m2/月。

　　据满堂红市场部高级经理周峰介绍，在番禺区的二手楼市内，以“公寓”性质流通的物业并不多，比较有名的是早期的星河湾国际公寓和尚东尚筑的公寓。其中，星河湾国际公寓单位面积集中在50~60平方米之间，属一房一厅的布局，目前放盘价在1.5万~1.8万元/m2之间，成交价则在1.4万~1.5万元/m2左右。由于单位面积偏小，面对的客户多以单身人士为主，故在过去几年的转手率不及同一楼盘内其他带“心园”字眼的组团。现时55平方米的单位月租金为2500~2600元/月，回报率在3.2%~3.5%之间，回报水平在番禺区的租赁市场算是比较高的。

　　尚东尚筑的公寓产品面积集中在30~45平方米之间，也是一房一厅的设计，目前售价在1.3万~1.4万元/m2之间，二手市场的成交也不算特别活跃。现时40平方米的单位月租金为1600~1700元/月，回报率在3.4%~3.6%之间，回报情况较理想。