“4·25”广州楼市末班车？又是一个“大忽悠”

　　近期，广佛交界地带的金沙洲板块因汽车“限外”方案，备受市民关注。通过采访中介人士得知，相比起汽车“限外”这一热门话题，3月底发布的新“国五条”细则广州版对该板块二手楼市影响更大。因为新政策对非广州户籍居民补缴纳税和社保证明均不认可，限制了许多佛山买家在金沙洲购置广州楼盘。加之金沙洲板块一二手房价倒挂现象迟迟未有缓解，现时该板块二手房的成交情况并不理想。

　　买家不追价佛山客黯然离场

　　合富置业金沙洲分行主管莫显娟表示，在“国五条”新政发布之前的1~2月，金沙洲板块的业主很多都会放高价来试探市场的反应，特别是规划中的地铁六号线将会开通，业主心态更强硬，不愿多谈价，甚至部分业主还有反价的现象。不过，买家对此也不追价，有看中的盘源，如果碰上业主不愿谈价的，也不急于成交，货比三家后再做决定。

　　而随着3月份新“国五条”以及广州细则的落地，尽管“20%个税”的内容未正式落地，但越来越多业主和客人都明显较之前加快成交速度，希望在正式实施之前完成交易。业主虽然坚持实收，但却改为一个比较实际的放盘价，特别是部分想换楼的业主，愿意降价3万~5万元力求快速达成交易。而买家也加快了看楼和成交的速度，有一定资金实力的买家争取一次性付款。纵观3月份的成交量比新政发布前上升了不少，成交价则相对持稳。

　　据满堂红金域蓝湾分店店长黄伟胜介绍，与3月的楼市疯狂相比，4月的金沙洲板块二手楼市已回归平静。其中，最受政策影响的当属原计划在金沙洲置业的佛山买家，“因为补缴税费已无法帮外地客户获得购房资格，许多宗佛山客的二手房交易才进行到一半或刚刚开始，都被叫停了。”

　　广州盘比佛山盘要贵四五千

　　据了解，金沙洲处于广佛交界的位置，盘源选择多，由于广佛两地均实行限购，因此佛山客买广州盘或者广州客买佛山盘的情况不多。而且佛山早前已经实行“20%个税”，所以对于金沙洲的佛山盘而言，新政的影响不算很大，成交相对比较稳定。而据中介人士介绍，从两地楼盘的均价来看，同属金沙洲板块的广州盘，往往要比佛山盘贵4000~5000元/m2。

　　合富置业莫显娟表示，在金沙洲板块上，同等价格的佛山盘比广州盘具有更高的性格比，例如，拥有100万元的资金来买广州盘，可以买到像城西花园这类楼龄相对较长的、具有成熟配套的楼梯两房单位，而同等的资金，则可以在佛山地区买到像时代糖果带有“N+1”户型的、80~90平方米左右的三房电梯楼，这就要视乎买家的实际居住需求、出行方便、资金实力以及买房资格等自身条件来决定。

　　目前广州盘，万科金域蓝湾成交均价为1.6万~1.8万元/m2左右，城西花园更实惠，1.2万~1.4万元/m2即可成交；佛山盘方面，时代糖果9000~10000元/m2，万科四季花城洋房1.3万~1.5万元/m2，中海金沙湾成交均价1.3万~1.6万元/m2。

　　汽车“限外”杀伤力并不大

　　对于此前被媒体报道的汽车“限外”将对金沙洲板块的二手楼市带来冲击，受访的多位中介人士表示，从目前的情况来看，汽车“限外”对二手楼市的杀伤力很小，几乎可以忽略不计。

　　中原地产城西分行营业经理杨伙胜表示，首先从业主方面来看，已在金沙洲广州盘的置业买家，如果家中有私家车代步，基本都是广州车牌。而置业佛山盘的买家，如果是广州买家，大多数还是会持有广州车牌，而佛山的业主则根据其工作和生活需要，在佛山牌和广州牌之间二选一。因此，汽车“限外”虽然会对部分持异地车牌的业主带来不便，但对于现在前来金沙洲板块置业的买家而言，其影响远不及新“国五条”广州版细则。

　　莫显娟亦指出，按目前的成交情况来看，汽车“限外”影响不明显。目前金沙洲的买家，大多数都是广州客买广州盘，佛山客买佛山盘，暂时还未看到汽车“限外”对房产市场的影响。

　　买一二手房谁更优？

　　买一手房需等交楼

　　买二手房难逃重税

　　现阶段金沙洲板块一、二手房价格较接近，合富置业莫显娟表示，一二手物业各有优势，一手物业拥有楼龄新、税费少的优势，但往往处于未完全开发的地块，需一定时间才能交楼，不能马上入住，周边配套欠缺，至少需要五六年才能发展成熟。而二手物业可选择的空间比较大，又处于发展成熟的地段，生活配套完善，而且交楼时间快，所以不少买家比较过一手楼盘之后，很多都会回流到二手市场。

　　此外，据满堂红黄伟胜介绍，导致金沙洲二手房成交处于尴尬期，除了有业主根据一手房价高开放盘价，还有因出证未满5年附加在次新房上的营业税成本。不过，许多看完金沙洲一手房后再挑二手房的买家，往往是首次置业的“刚需”客户。这部分“钱紧”的客户倘若选择置业一手房，虽然可以购买到楼龄更为新净的楼盘，但其经济压力却未必比购买二手房的买家要轻松。

　　因为这类型首次置业的买家通常在购置一手房后无法拎包入住，等待交楼的过渡期仍需租房，“购买一手房看似省下了证未过5年的二手房营业税费，但在供楼的同时还要缴月租，两笔账实则相差不大。”