国五条细则出台满月 一线城市交易量骤降

  随着全国各地房地产调控政策细则与调控目标在3月底集中落地，4月全国房地产市场的变化引人关注。尽管全国房地产数据尚未发布，但以北京为代表的个别一线城市的房地产市场变化已经十分明显地摆在人们面前。

  北京：二手房供给紧张

  3月30日，北京根据国务院常务会议调控房地产市场的精神出台了一系列调控细则，内容包括单身人士禁买二套房、严格执行20%的所得税政策等等。随着北京地方细则的全面执行，北京房地产市场出现了转折性变化。

  据北京市建委数据统计显示，4月北京新建住宅签约套数为8280套，环比下调幅度为57.3%。但同比依然有所上涨。供应层面，据机构统计，截至4月24日北京仅有16个住宅项目开盘，比原本计划的35个开盘项目量大幅缩减了一半。

  亚豪机构副总经理高姗认为，限价令直接导致了开发商的推盘计划与推盘积极性双双受阻，而供应不足成为成交量骤降的主因之一。高姗判断，4月份市场的下行仍是行政手段作用的直接结果，楼市向好预期尚未明显受阻，市场仍处在对政策的消化与博弈期。

  在成交价格方面，中原地产市场研究部统计数据显示：4月来，热点签约38个项目相比3月全月的签约均价基本停滞。涨幅在1%以下的达到了23个，占比达60%。剔除不同房源预售影响，八成房源签约价格都出现了停涨。

  世联地产北京公司执行董事刘春岩表示，“现在很多项目开盘都是贴着‘限价’卖，没有开盘优惠等销售形式，从这个角度来讲，目前限价、限涨政策是很大一个问题。”

  上海：成交回落明显

  上海楼市成交在3月激增后，4月成交回落的趋势明显。据德佑地产市场中心监测数据显示：4月1-24日上海商品房成交面积104.9万平方米左右，环比上月同期下降28.2%，成交套数10093套，环比上月同期下降32.1%，成交均价21679元/平方米，环比上月同期上涨3.4%。其中商品住宅成交面积68.8万平方米左右，环比上月同期下降37.9%，成交套数5607套，环比上月同期下降38%，成交均价24100元/平方米，环比上月同期上涨7.85%。

  从成交数据来看，上海楼市4月成交大幅回落几成定局，目前较3月同期上海商品房成交量下降三成，商品住宅的成交量更是下降四成。成交量大幅回落的情况下，商品住宅的成交均价则出现了小幅的上涨，其中单价3万元以上的商品住宅在成交量占比中从3月同期的20.5%增长到23.6%。德佑地产代理一部总监龚坤表示：前期在调控政策的影响下刺激楼市成交量短期的爆发，在政策逐渐稳定的情况下，购房者不再盲目加快购房节奏，导致了市场出现成交回落。

  广东：量价齐跌

  在最早出台地方调控细则的广东，楼市的变化同样比较明显。据调查发现，广州的不少售楼处相比1季度冷清不少，虽然价格仍未有明显调整，但成交数量已经开始出现下滑。

  据统计数据显示，4月份广州十区二县一手住宅仅网签成交了5607套单位，环比3月总成交量10931套暴跌48.7%，同比则上涨约144%；从成交面积看，4月份共网签成交629031平方米，环比大跌51.2%，超过了成交套数的跌幅水平，这也从侧面说明4月份成交的大户型比例有所下降。楼价方面，4月份全市十区二县均价大幅回落至13527元/平方米，环比下跌了约8%。尽管4月份的各项数据指标环比都大幅下滑，但对比去年的成交数据走势，3月份的“量价齐跌”除了有行政干预的因素外，很大程度上也是受开发商推货节奏、楼市周期性规律的影响。

  深圳：二手房市场降温

  深圳新国五条细则落地后，住宅成交数据减六成。据了解，3月31日“新国五条”深圳版细则落地后，3月的火爆已不再现，4月份整体二手市场表现平静。美联物业统计数据显示，4月深圳市一、二手住宅合计成交8881套，比3月份减少58.3%。其中一手住宅成交3706套，比3月下跌6.6%；成交均价为21443元/平方米，比上月增长14.2%。二手住宅方面，4月全市成交5211套，比3月下跌69.9%；美联物业二手住宅蓝筹价格为20479元/平方米，与上月基本持平。

  从深圳中原研究中心监测的数据来看，随着深圳版细则的落地，4月份二手楼市温度骤降，相对于3月份买卖过户生死时速的拼抢，4月的市场表现比较平静，整体成交大幅回落。但从每周成交走势来看，清明假期过后，周成交量即恢复至千套以上水平，这说明市场并未出现大幅萎缩，在政策迅速被消化之后，需求即正常释放。

  从一手市场的表现来看，本月深圳市住宅市场共有十个项目批准预售，预售套数有6250套，市场购买力仍比较活跃。预计后市二手成交量仍将保持稳定，有望恢复至正常的五六千套的月成交水平。中原研究数据显示，价格方面，本月领先指数仍保持上涨趋势，但涨幅降低。预计未来一定时期内，二手住宅价格仍将有一段惯性上涨的趋势，但长期仍将以稳为主。

  二三线城市压力小

  随着“国五条”各项要求在全国范围内推开，去年年中以来持续复苏的楼市出现预期的转折性变化。不过，具体到各个城市，由于落实“国五条”的细则不一、力度不一，基本体现出“调控力度决定市场热度”的典型变化。除严格制定并执行调控细则的少数一线城市外，全国其他各主要城市的房地产市场并未发生立竿见影的“大转折”。

  按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)一季度都要公布调控细则和价格调控目标。3月底全国20多个城市相继公布自己的调控细则和房价调控目标，不过大多数城市仅仅用极少数的篇幅简单概述自身的调控目标，至于如何实现目标的调控方式则语焉不详，因而饱受“细则不细”的质疑。例如，4月1日，海南省决定不出台专门的“国五条”地方细则，海口、三亚原有的限购政策等将继续实施，令社会各界很意外。杭州细则落地以来，杭州共经历大大小小开盘45次。在开盘现场，购房者均表示，新国五条细则落地对他们购买新房并没有造成什么影响。

  来自国家统计局哈尔滨调查队的数据显示，“国五条”对哈尔滨新楼盘销售暂时影响不大，部分人士认为可能有助于新售楼盘经营拓展。调查显示，未来哈尔滨房价仍有上涨预期。业内人士认为，“国五条”出台后，楼盘均价将小幅度上涨每平方米100-500元不等。在对200户居民调查中，当问及“您认为国五条颁布后对哪些人群比较有利”时，认为对首次购房者有利的占36.5%，居于首位。