开发商捂盘惜售 专家称限涨令或推高房价

　　据经济之声《央广财经评论》报道，北京出台限涨令已经满一个月了，效果如何是很多人都关心的问题。媒体报道，自从限涨令推出到现在，只有16个楼盘取得预售证，有相当一部分楼盘在获得预售证的道路进展非常缓慢。根据3月底发布国五条北京细则，北京将进一步降低自住型和改善型商品住房的价格，并逐步把它们纳入限价房序列管理。而根据北京市住建委的规定，新建商品房在申报预售资格的时候报价不能明显高于楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。

　　当预售证一证难求的状态下，获得预售证的楼盘有些格外惜售，比如大兴的一个楼盘4月28日就取得了预售证，应该在4月30日零点开盘，但销售人员说一定要等到5月11日再开盘。类似的情况并不少，有些购房者担心这些楼盘迟迟不开是明摆着让手中有房可卖的开发商坐等涨价的机会吗？原本想要控制涨价的限价措施会不会成为一把双刃剑，上有政策下有对策，限涨令实施过程当中会不会违背政策制定的初衷呢？

　　经济之声特约评论员，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此作出评论。

　　杨红旭：限涨令使企业的行为和预期发生变化，一种是想卖房但是又不想按照政府限定的价格去卖，于是就缓一缓，另外一种是有房可以卖，但是觉得现在政府控制了住房销售支付，这样的供应量会偏紧，导致价格上涨，于是有惜售现象出现。政府的行为往往会改变企业的预期和行为。

　　毕竟目前国内的房地产市场还是典型的卖方市场，无论是限购令还是限涨令，都是在抑制供给，而且还在积累需求，一但需求积累到一定程度再爆发，会带来房价量价齐涨的现象，目前房价有没有可能因为限涨令而降下来？

　　杨红旭：有两方面因素需要考虑，一方面，有些企业要想卖房，必须按照政府限价的标准去卖，也就是说可以卖的房屋价格要比政府限制之前低，愿意卖这样的价格，有人愿意买，这样就会使均价较没限之前低；另外一方面，很多企都是捂盘惜售，或者因为政府原因现在不能放量供应，也会使供给关系进一步紧张，供不应求的情况进一步加剧，从而推高房价，所以这两种作用最终哪种胜出还是需要时间检验。

　　目前对于限涨令应该怎么评价呢？

　　杨红旭：首先，行政干预手段严重干扰了管制了企业的自主经营行为，企业买地的时候就应该被告知必须以这么低的价格卖房，这样企业拿地时就不至于那么疯狂。现在买地的时候不管，卖房的时候管，对于企业的自身经营是一种干预，这个手段是不合理的，影响了企业的自主经营权。

　　但是从目前来看，政府通过临时的限制房价措施，至少接下来北京的住房均价可能涨幅没那么大了，调控是有效果的，使市场出现短暂的降温，成交量降了。按照这种速度估计最快到年底前后，部分城市可能会出现房价的环比下跌，但是大部分月份都是环比上涨，只不过涨幅在回落，市场已经开始出现了降温的苗头。

　　从资金角度来看，资金再次进入房地产的欲望会不会降低？

　　杨红旭：肯定是降低了，首先，主要的策还是在抑制需求；其次，有部分人是有资格买房子的，但是看到市场降温了就观望，接下来需求应该会有所减退，有意愿、有能力、有资格进入这个市场的人群相比国五条细则出来之前会有所减少。

　　从监管来看，对于房价调控，有哪些建议吗？下一步咱们应该怎么调？

　　杨红旭：第一，接下去市场会降温，房价短期内不可能有涨跌，但是市场毕竟开始降温了，调控主要还是抑制房价过快上涨，并不是说抑制房价涨，因为很多城市稳定房价可以涨，只要涨幅不超过人均可支配收入的实际增幅是地方政府允许的，只要涨幅能够控制，调控没有必要加码的。

　　第二，宏观经济是比较低迷的，一季度宏观经济增幅再次回落，中央是以保增长作为第一要义，保增长稳增长是不宜对房地产过度打压的，再观察半年左右，二季度、三季度市场如果能合理降温，那么政策根本就不用再进一步升级了，如果四季度再度反弹再琢磨政策是不是进一步升级，中央可以观察而后进。