四月新房预售证骤降18% 北京房价或被看涨

  尽管北京(楼盘)市住房和城乡建设委员会(下称“北京市住建委”)已经削减了预售许可审批的数量，并着手对期房、现房价格进行干预，但这仍然未能改变北京市商品房价格3月以来，一直位列70城市房地产价格涨幅“前茅”的局面。《中国经营报(博客，微博)》记者获悉，为了避免高价楼盘集中入市并放量成交造成房价未来快速上涨的市场预期，4月以来，北京市住建委开始“控制”房地产预售许可的审批速度和节奏。以2013年4月为例，北京市住建委总计批准22个楼盘的预售许可申请，同比下降18.5%。

  新“国五条”的调控是否落空？新房供应趋紧是否会带来房价进一步上扬？一时间，关于房地产后市的讨论在市场上不绝于耳。尤其是近日中国社会科学院财经战略研究院公布的报告指出，当前房地产市场住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。

  遗憾的是，在如是供求关系下，北京房地产价格短期内得到控制已非易事。

  “削减”预售证

  第三方市场监测机构亚豪房地产的监测显示，2013年4月，北京市住建委总计批准22张预售许可证。

  “现在同行见了面，聊天第一句话都是问，你们项目的预售证批下来了吗？”5月8日晚，万科北京公司一位销售负责人告诉记者。根据中国现行房地产法律法规，只有得到属地主管部门的批准，并获得商品房预售许可证后，才能实施期房销售。

  不过，如今想要拿到一张预售许可证，在北京却并非易事。

  从2013年3月开始，北京市住建委加强对预售许可证审批的管理。在3月全国两会召开期间，甚至一度暂停了预售许可证的审批工作。这导致包括万科、保利、中化方兴、融创等多家大型房地产开发企业在内的诸多住宅项目，在上报有关申请材料后，未能在上述时间区间内获得预售许可证。

  在3月20日后，北京市住建委对楼盘预售许可证的审批才陆续恢复，相关楼盘陆续被批准预售。但是，北京市住建委发放预售许可证的数量和节奏明显被实施控制。这种情况到2013年4月开始显性化。

  第三方市场监测机构亚豪房地产的监测显示，2013年4月，北京市住建委总计批准22张预售许可证。

  统计数据显示，北京市住建委在4月最后一周以及“五一”小长假期间集中发放了10张预售许可证，而4月前三周的预售许可批准数量总共为12张。相比于2012年同期，这一数据同比降幅约在18.5%左右。

  据了解，在对预售申请审批实施节奏控制的过程中，北京市住建委主要是延后申请预售价格较高楼盘的批准许可，并避免高价楼盘“集中批准预售”的情况。

  “这样的做法主要是为了避免高价楼盘在某一时间区间集中入市，从而拉高北京整体的房地产价格统计数据。”一位不愿具名的央企下属房地产企业的销售负责人告诉记者。

  行政控价格

  后期开盘价、新盘开盘价的涨幅，必须在一期开盘价格和同区域平均销售价格的20%以内，从“限涨幅”到“零涨幅”，北京市政府的口径明显趋紧。

  记者了解到，按照北京市住建委当前的要求，第一次申领预售许可证的住宅项目，其价格不得超过区域内在售项目的平均价格；对于非新盘项目后期预售许可证申领的申报价格，则要求不得超过一期开盘时的平均价格。

  在此之前，北京市对于预售价格的审批，一直时有干预。实际上，从2011年开始，北京市就执行了类似的管制手段，不过其控制价格的额度多在20%左右，即后期开盘价、新盘开盘价的涨幅，必须在一期开盘价格和同区域平均销售价格的20%以内，从“限涨幅”到“零涨幅”，北京市政府的口径明显趋紧。

  从2013年2月开始，北京房地产市场价格涨幅一直在70大中城市房地产监测体系中名列前茅，这让北京市政府感受到了巨大的压力。

  中国指数研究院数据显示，十大城市均价中九个上涨，百城房价指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2013年4月十大城市住宅均价为17023元/平方米，环比3月上涨1.31%。其中，北京环比上涨3.11%，涨幅最大。

  据了解，2013年以来北京市政府多次召开不同级别、不同方式的会议，研究出台“国五条”北京执行细则和稳定北京房地产市场的问题。在这样的压力下，北京市住建委最初开始考虑在短期内对房地产市场价格实施“有限度的干预”，但最终还是将其内容详尽的写入北京市落实新“国五条”调控政策的地方实施细则。

  北京市落实国五条地方实施细则要求，加强商品房销售价格引导，继续总结完善本市价格引导经验，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

  除此之外，北京还拟对自住型、中低价位普通商品房纳入限价房范围进行管理，对此类住房实施限价销售。目前，北京市住建委正在会同有关部门研究这项政策的执行办法，初步方向为实施限价管理的中低价位普通商品房，将在再上市交易过程中实施限制。

  显然，北京市希望借此拉低整个北京市房地产价格的数据表现。

  预期被“打乱”

  在预售许可证的发放节奏上，2013年4月第一周和第三周，都仅发放了2张和3张，在一定程度上，导致当期房源的“相对减少”，从而使房地产价格被预期看涨。

  “在一定程度上，预售许可证审批节奏的控制，虽然能在一定时间区间内的数据上房价涨幅会得到控制，但是从长期上看，容易扰乱购房人的预期。当然，这只是我个人的观点。”前述不愿具名的央企下属房地产企业的销售负责人称。

  他是通过自己负责管理的楼盘销售情况得出这样的结论的。2013年3月，在等待将近2个月后，这家企业开发的楼盘获得了预售许可证，同一周内，北京市住建委只核发了2~3张预售许可证，该楼盘预售许可的房源数约为320套，但同期“排号”等待购买的意向性客户，已经达到了约700组。

  随后一周，北京市住建委又核发了多张预售许可证，市场上可售房源明显增加。“但由于前期房源紧缺的状况已经在市场中形成印象，从而导致市场预期在一定时间内仍然维持稀缺的判断，因此我建议，一是平均每月中各周预售审批的数量节奏，形成稳定连续的可售房源入市，二是公布每周批准的预售许可项目、房源数，引导市场预期向平稳的方向。”他说。

  2013年4月，这一现象仍然存在。亚豪机构的市场监测显示，尽管预售许可证发放数量同比下降约18%，但新增供应8906套商品房，供应面积85.3万平方米，分别超出2012年同期21%和2%，市场的实际供应并未减少。

  但在预售许可证的发放节奏上，2013年4月第一周和第三周，都仅发放了2张和3张，在一定程度上，导致当期房源的“相对减少”，从而使房地产价格被预期看涨。

  “还是要综合管理预期和增加普通商品住房供应相结合，才能实现房价的稳定，而稳定预期的最必要手段，就是稳定供应，不要一会儿多一会儿少，这样往往会造成市场预期的混乱，而导致房价的进一步快速上涨。”中国房地产学会副会长陈国强向记者如此表示。