专家支招房改房难题并非"无解"

　　可行“解法”很多——建业委会引进社会组织合聘分摊物管申请提取维修基金

　　“过去单位房现在确实破旧,而且管理不善，甚至没有机构和组织来管，政府应该重视这件事，因为它反映了老百姓的需求。”昨日，广东省社科院现代化发展战略研究所所长郑奋明得知本报的房改房系列报道后评论。

　　事实上，房改房的问题和原因都不难看到，一种是没有资金维修与管理，另一种则是没有牵头和协调的个人或组织。但要找到解决之道却不简单。

　　就此，记者采访了广州市住房保障办公室房改指导处处长张建明、郑奋明、广州市社科院研究员彭澎、广州房地产专家韩世同、广州市物业管理行业协会副会长张朝德、广州市某物业公司负责人潘国璠共同解析房改房难题。

　　个人私产

　　一切靠单位的时代已过

　　在实地走访中，住户反映，大多数房改房在被卖给职工前，都由单位出面管理，因此状况良好。但这种情况顶多维持一两年，单位就渐渐退出管理。与此同时，居委会主动或被动地介入管理，但这样做的实际效果并不理想，住户也并不满意，一旦有大问题就无法解决。

　　对此，广州市住房保障办公室房改指导处处长张建明说，过去的思维是一切靠单位，但这个时代已经过去了，依靠单位解决的思维要转变。房改房已经由单位出售给个人，所以归根结底是私人财产。如果单位的住房维修基金已经使用完了，就应当由个人出资维护了。

　　至于通过政府给予一些专项补贴的形式，张建明指出房改房在卖给职工个人后就应市场化管理。广州房地产专家韩世同也认同这个观点，他说：“房改房在出售后，产权属于个人，国家很难出钱管理，也不太可能。”在他看来，公共地区理论上应该属于单位，但楼梯、走道这些地方没有产权，现实生活中这些地方都社会化了，是居民共同使用的，也就应该由业主共同进行维护和管理。

　　自我管理

　　大家掏钱成立业委会

　　房改房的住户如何共同管理？韩世同表示，他自己就住在房改房，以他所在的楼房为例，办法是由住户们共同集资，成立了一个大楼管理会来负责基本的物业管理。

　　“大家都有掏钱来维修的义务和责任。”韩世同认为，公共设施还是应由业主负责。说到底，房改房和商品房的管理也没区别，有问题需要维修的话，大家都要出钱。

　　但韩世同觉得，在管理方法上统一规范很困难，因为每个房改房小区的情况都各有不同。比如一些具备经济条件、并且有意愿的单位会借助单位的力量管理小区。在大多数情况下，只有居民自己组织起来，但组织的形式可以多样，只要大家认同即可。

　　广州市社会科学院研究员彭澎提出，应该鼓励居民自主成立业主委员会，从而通过业委会协商和集资，一起聘请物业公司。他表示不排斥单位出面协助，但前提是单位依旧存在，而且运作良好，有相应的条件支撑。但实际上因为产权已经变化，房改房是居民自己的，最好的办法还是成立业主委员会。

　　缺“热心人”

　　鼓励社会组织参与服务

　　然而，成立业主委员会的做法住户也想到了，但很少人愿意主动来做组织工作，都是缺少所谓“带头人”、“热心人”。

　　这时，住户以外的协调者介入就变得很关键。韩世同提出，有些住户不愿意为物业交钱，居委会要做工作。但是，目前来自居委会的协调不具备强制力，因此，韩世同建议：“国家可以出台相关的法规，明确业主有维护公共设施的责任和义务。有法律支撑的话，一旦发生矛盾难以解决也可以诉诸法律。”

　　广东省社科院现代化发展战略研究所所长郑奋明表示，居委会、社区、街道有责任协助居民自己组织起来，提供指导与服务。政府应该颁布有关的条例来授权给居委会，增加它的职能，才能让居委会办起事来名正言顺。并且居委会可以获得政府相应的拨款。

　　郑奋明建议，广州市有不少社工组织和社区服务中心，这一类组织可以向社区提供各种服务，包括照顾老人、定期走访、组织活动等。如今政府有时也会向此类组织购买相应服务，这样的社会组织是有能力协助解决房改房问题的。

　　张建明也认为，即使不明确规定，居委会、街道等基层政府也具有不可推卸的责任，应当负责牵头组织和出面协调。另外，他也建议要引入社会组织，把住户的想法了解清楚，反映给街道居委等，做各方面的黏合剂。

　　物业公司

　　多小区可合请分摊

　　但是，一些已成立业主委员会的房改房社区发现，请物业公司也会遇到麻烦，因为对物业公司来说几乎“无利可图”。

　　潘国璠是广州市某物业公司的经营者。他告诉记者，很多房改房社区，物业公司不想管，原因是人工价格上涨后，面积越小的小区，管理成本越高。而且多数房改房是开放式住宅，保安的管理要比封闭式的难度大。因此，房改房成了住房物业中最不好管理的类型之一。

　　广州市物业管理行业协会副会长张朝德算了笔账，按目前最低工资，如果按2元一平方米收费，至少要七八万平方米，约1000户，物业公司才能干活。

　　对于房改房管理，他建议，首先，政府应该给予物业公司支持。其次，要培养居民的市场消费意识。他表示，一些上了年纪的居民，不愿缴费，物业公司在调整管理费碰到很大难题。

　　彭澎则建议，如果小区里面的人普遍没有经济条件，可以考虑让几个小区或者单位房合并或者联合起来，一起雇佣一家物业公司。他做过相关调查，有几个物业公司是管理侨房等产权不清房子的，公司对这些旧房的问题和情况相当熟悉，管理起来也有很多经验，成本也低，可以考虑。

　　韩世同则表示,如果小区居民实在没有足够的经济条件，房屋又破旧不堪的，可以考虑将楼房卖给开发商，由开发商重修翻建，这是最后的办法。

　　缺钱缺管缺电梯怎么办？

　　住房维修基金等你申请

　　本报昨日报道了房改房缺钱缺管缺电梯等问题，　　现行的政策下，房改房里的烦心生活如何改善？广州市住房保障办公室房改指导处处长张建明对此作出了解答。

　　现有途径

　　各单位存有25%房款做基金

　　广州日报：房改房有专项维修基金吗？

　　张建明：房改房对应的是“单位住房基金”，这部分钱就是单位的售房收入，其中的75%用于未享受到房改房的员工的住房货币补贴，剩下的25%就是维修基金，用于住户共用部位、设施的维修，但这笔钱是专款专用。

　　广州日报：这笔钱怎么保存，如何使用？

　　张建明：各单位都要开户和统一交存，但钱本身还是在各单位。如果要使用，须进行“公有住房住房基金使用审批”，5个工作日免费办理。

　　广州日报：每次使用有没有数额限制？

　　张建明：没有，直到用完账户余额为止。需要由有资质的单位提供相关的工程预算书和银行提供的住房基金款证明，50万元以上的我们会到现场查看。

　　广州日报：住户是不是只能使用自己购房价的25%维修基金？

　　张建明：这跟商品房不一样，不是自己交的自己用，而是由原单位统一支配使用。

　　未来主题

　　推行住房货币分配

　　广州日报：不少出售房改房的单位已经倒闭、破产、解散，怎么办？

　　张建明：如是重组、兼并企业，单位维修基金由重组、兼并后的企业管理使用；关闭、破产的企业，其住房基金优先用于发放住房货币补贴，其余由企业统筹使用；撤销的企业，其住房基金由上级主管单位管理使用。

　　广州日报：多年过去，各单位的维修基金是否还充足？没钱的单位就销户吗？

　　张建明：每个月广州国土资源和房屋管理局的网站上公布各单位使用情况，但各单位的余额需要到银行查询。没钱的单位也不会销户，但不能再申请。

　　广州日报：从目前的工作来看，房改房还有哪些问题要处理？

　　张建明：房改房是一个历史过程，现在已经过去了。我们现在最重要的工作就是处理好房改房的历史遗留问题，推行住房货币分配。事实上，现在我们政务窗口的业务案件中有一半以上都是关于房改房和住房货币分配的，包括房改房错案更正、房改房“重购”处理、按成本价补交房价、公摊面积补购、房改房返售退款、住房货币分配资格审核和开户等。