4月超九成城市房价上涨 评：房价将持续往上走

　　据经济之声《央广财经评论》报道，刚刚过去的周末，财经方面有很多消息值得关注。其中，国家统计局最新公布的4月份全国70个大中城市的房价引起市场注意。

　　经历3月政策性末班车效应猛涨后，4月全国70大中城市中，房价环比、同比上涨的城市分别达到67个、68个，占比超过九成。其中，环比最高涨幅是2.1%，和3月相比，涨势放缓，虽然已经连续11个月环比上涨，但涨幅出现7个月来的首次下降；但同比来看，涨幅再度刷新，达到13.7%，涨幅比3月份高出2.5个百分点。

　　另有统计数据显示，两个月前，房价领涨全国的北京和广州，新房售价近期出现了“停涨”。中原地产市场研究部统计数据显示，剔除保障房，5月以来北京新建住宅成交均价是每平方米2万0755元，和4月每平方米2万0873元的均价相比，环比出现小幅下跌。4月份广州市辖10区新建商品住宅网上签约均价环比下降2.6%。这是自去年10月份以来，广州新建商品住宅价格首次出现回落。

　　不过，不少业内人士指出，这种数据回落实际上是目前行政限价的结果，只是一种“技术性”回落。在限价政策升级的影响下，开发商们找到了新的生存法则。最常见的手段是开发商把房款和装修款分开签合同，从而实现曲线涨价。

　　另外，房价数据的下降，还和开发商调整新盘供应结构相关。不少楼盘已经调整了推盘节奏和结构，部分价位较低的户型提前出售，优质的留待后期推出，希望蓄盘涨价。

　　在4月份的70大中城市房价数据中，北上广深等一线城市新建商品住宅价格环比涨幅领先，房价“假摔”之下，有人担心，当前受到限购城市市场上量价变化敏感，经过此前短期抑制，后市量价反弹可能会更厉害。

　　调控政策一再加码，后市还会出现一波猛烈的反弹行情吗？经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此作出评论。

　　从最新公布的4月份全国70个大中城市房价变化情况来看，总的来说，多数城市房价环比涨幅明显缩小，楼市延续已久的高涨势头终于“慢”了下来。这是不是应该归因于“国五条”在发挥效力？

　　杨红旭：如果调控不升级，房价的环比升幅还会扩大。四月份的成交量下降得比较明显，价格还在涨，但价格的涨幅比三月份回落了。比如70个城市平均的涨幅，三月份环比涨幅1.09%，四月份就降至0.95%了。大城市如北上广深，涨幅的回落比较明显，幅度大于70个城市的平均水平。房价还在涨，但是涨的势头受到了抑制，这个现象的出现主要就是因为调控政策的出台。

　　虽然环比涨幅有所降低，但是4月份，房价同比上涨的城市中，最高涨幅为13.7%，涨幅比3月份高出2.5个百分点，很多人据此分析“放缓的趋势仍然难以见到”。

　　杨红旭：观察这一组数据有两个指标，一是环比增幅，环比是这个月比上个月的稳步变化；二是同比增幅，是这个月相比去年这个月的变化。所以环比的变化在先，同比的变化在后。如今环比增幅出现了触停回落，目前同比增幅扩大还要持续几个月，快则第四季度，慢则明年一季度，同比增幅也会出现触停回落的现象。现在同比虽然增幅扩大，但是最应该关心的依然是短期变化。

　　一部分业内人士分析，目前限购城市的市场量价变化敏感，短期需求被抑制、成交量回落更为显著，但后市随着需求释放力度加大，回暖速度也将领先全国其他城市。经过此前短期抑制，后市量价反弹可能会更厉害。这个推断让人不由得有些担心。

　　杨红旭：后续需求的再次爆发，短期之内是见不到的。第一季度需求爆发比较厉害，有点体力透支，尤其是三月份，需求量非常高。第二季度的需求有所萎缩，半年之内需求不会再度爆发，毕竟现在政策比较紧，北京限购进一步升级，很多城市贷款收紧，这些都是抑制需求的措施。供应量除了北京、上海少数城市的供应量是偏紧的，但是大部分限购城市的供应量在增加。

　　4月份70个大中城市房价的上涨势头有所缓和，涨速有所平稳，长期来看是不是房价还会上涨？

　　杨红旭：从长期来看，房价还是会上涨的。首先，GDP增速虽然告别了10%的高增长，但是在7%左右维持8到10年是没问题的，依然是高于全球很多经济体的增速；第二，我国城镇化还在推进，尤其提出了新型城镇化，必然对楼市需求带来刺激；第三，人口红利在慢慢地释放；第四，住房饱和度还没有真正饱和，部分城市还没有达到每家都有一套房的水平，所以看十年八年内房价还是往上走的。

　　短期来看，房价可能还会涨，但是涨幅回落，2014年可能比今年差一点，2015年可能会迎来新一轮楼市偏低迷的时期。因为长期价格会涨，所以自主有需求就要买房，不要太迟疑，但是投机投资房产回报率肯定不如前面10年。

　　今天有消息指可能会新增房产税扩容，房产税扩容有几个要点，一个是新增的试点城市的执行方案将会因地制宜，也可能每个地方不一样，另外预计有可能主要针对增量进行征收。

　　杨红旭：调控政策还是长效机制建设在推进，以前多用行政干预手段，比如限购限价、限贷。以后调控还会有，因为楼市有冷暖交替，要进行调控，这是没法避免的，但是调控手段和方式可以进行优化，尽量少用限购措施等行政干预手段，多用经济手段，比如信贷、税收等。

　　房产税饱受争议，不管如何，它他都会推进，只不过试点的时期比较长，以前是两个城市，今年可能会增加几个城市，避免很多人受到增税的压制。