楼市调控政策效应递减 北京楼市量涨价不跌

　　在经历了调控的阵痛之后，北京楼市正在逐渐恢复。官方的数据显示，今年5月，北京新房和二手房成交量环比双双回升，虽然“限价令”威慑仍在，但是市场整体交易均价并未下跌。

　　业内人士表示，在“新国五条”出台百日之后，京城楼市正在逐步从惊恐中恢复。从当前市场供需矛盾的情况来看，未来房价仍然有着上涨的压力，而随着上述压力的增大，限价政策或将有所松动，从而为市场提供供应。

　　二手房涨幅超过新房

　　来自北京市住建委的数据显示，今年5月，北京纯商品住宅(不含保障房)网签5598套，虽比去年同期下降32.9%，但屎环比4月仍小幅上涨6.2%。相比之下，当月二手房网签7336套，环比4月份大涨40.8%。

　　业内人士分析认为，虽然“小阳春”已经不在，但是北京楼市仍在从交易量的底部逐渐复苏。值得注意的是，从5月13号开始，北京纯商品住宅成交量已经连续三周回升。

　　新房的成交量恢复较慢，被认为是受到“限价令”的影响。中国证券报记者走访多家项目发现，由于预售价格未能通过住建委审批，北京多个商品住宅项目无法入市，并直接影响到新房成交量。其中，个别项目的入市时间已延迟近半年。

　　二手房方面，市场供应本就存在弹性，随着二手房个税新政的出台，大量的免税房源入市，成为推动市场交易量回升的主要原因。北京中原地产的分析称，满五年唯一住宅占最近网签成交的80%以上。

　　市场交易量回升的背后，还存在着更大的背景因素——刚需旺盛。据悉，近期北京新开盘的部分商品房项目，又出现久违的“日光”现象。部分未开盘的普宅项目，排号人数和房源的比例几乎达到5:1和6:1的水平。在二手房市场，一些优质的免税房源，同样被很快抢购。

　　北京大兴区某项目负责人向中国证券报记者表示，在经历了一段时间的观望后，购房者预期未来房价会上涨，购房意愿较为强烈。

　　伟业我爱我家的统计显示，今年5月，北京纯商品住宅交易均价为24356元/平方米，同比、环比均出现了一定程度上涨。中原地产统计的二手房价格也显示，5月北京二手房均价为27910元/平方米，比4月微幅上涨。

　　供不应求形势严峻

　　从供需形势的角度，不难理解房价上涨预期形成的原因。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年1-5月，北京累计新增供应仅为15227套，累计交易量则达到36633套，两者之差高达21406套。这也意味着2013年以来，北京新房库存量净减少21406套，楼市供不应求的形势严峻。

　　北京楼市的“限价令”，显然是造成上述局面的主因。“政府部门的审批价位，比我们的心理价位要低2000元/平方米。”通州(社区网论坛商铺)区某项目的负责人称，面对这种情况，只能暂缓开盘。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，虽然房地产市场调控的初衷是抑制不合理的需求释放，但是政府直接通过审批的方式限制价格的做法，在控制价格上涨的同时也加剧了供不应求的局势，是否能达到预期效果有待观察。

　　多数分析人士认为，由于多数房地产企业并不缺钱，因此在政策力度不松动的情况下，供应端的低迷局面短期内或是难以改进。不过，出于上半年业绩的考虑，仍会有部分项目在6月推盘销售。

　　伟业我爱我家分析认为，北京6月推盘量会比5月有所增长，但由于预售证发放继续受限，新增供应量有限，这将使得6月北京新房交易量保持缓慢上涨的格局。同时，在供不应求的大趋势下，价格仍难有下跌的压力，甚至可能继续上涨。

　　值得注意的是，5月北京连续成交多宗高价地，再次抬高了市场对房价上涨的预期。有开发商表示，“面包”绝不可能以低于“面粉”的价格销售。

　　企业与政府价格博弈还在继续，原定4-6月份开盘的项目兑现情况将会继续大打折扣。分析人士认为，房价上涨的压力将在北京长期存在，这种压力或将倒逼政府部门松绑“限价令”，使更多的刚需项目入市，并在一定程度上改善供需关系。