两夫妻的房，一方私下卖了，房子能拿回来吗

　　小云瞒着情人和儿子，将共有的房屋卖给了他人，房子也过了户，法院认定购房合同无效，却又判定买房人不用返还房产；另一个案子，丈夫瞒着妻子，将夫妻共有的房子卖给女儿，法院判定女儿要返还房产。这是我县法院最近审结的两起买卖二手房纠纷。类似的纠纷，结果却大相径庭，这是什么缘由？

　　案例篇

　　一样的纠纷缘由

　　不同的判决结果

　　明明是两个人或两个人以上的房子，但其中一人却擅自将房子卖了。其他房屋共有人发现后，告到了法院。买房的一方是不是就该将房屋返还？下面的两个案子，纠纷缘由差不多，结果却不一样。

　　故事一：

　　女子造假证明卖房

　　买房者却不用还房

　　2011年1月底，老杨通过中介公司看中了一套位于桐庐某区块大的房子，房子约130平方米，售价54.2万元，登记在小云名下。小云说，她的丈夫早年去世，自己独自抚养11岁的儿子小军，因为资金紧缺才要卖房。小云还拿出了“丈夫”阿明的死亡证明。老杨觉得这套房子的位置和价钱都合适，就买了下来，并过户到自己名下。

　　可老杨住了没多久，却收到了法院的传票，告他的是阿明。阿明不是“死”了吗？原来，小云撒谎了。小云是阿明的情人，还给阿明生了儿子。2010年7月，阿明将自己名下的一套房子以买卖的形式过户给小云和儿子小军。可小云却瞒着他，伪造他的死亡证明将房子卖了。这房子涉及未成年人，小云擅自卖房，已经损害了儿子的权益，于是阿明以儿子名义起诉。阿明认为，老杨应将房子返还。

　　老杨觉得自己很冤。他是通过中介公司买的房。作为普通人，他无法甄别小云伪造的证明，所以他认为房子不该返还。

　　判决：

　　法院认为，小云卖房没有证据证明是为了儿子的利益，因此，她与老杨的买卖合同是无效的。合同虽然无效，可老杨买房通过中介公司促成交易，支付的价款合理。小军虽是未成年人，但小云是法定代理人。至于小云出具的假证明，老杨作为普通人无法核实。而且房子已经过户。这些都证明老杨买房是善意取得。老杨无需向小云和小军返还房产。阿明不服提出上诉，二审法院维持原判。

　　故事二：

　　父亲把房卖给女儿

　　母亲状告拿回房子

　　阿芳和阿国都是本地人，结婚27年。2005年12月，两人以按揭的方式在某区块买了套房，房子登记在阿国名下。2011年12月，阿芳以夫妻感情破裂为由起诉离婚。法院认为两人感情没破裂，去年4月判决不准离婚。让阿芳想不到的是，婚没离成，可属于夫妻名下的房子却过户到了女儿阿娟的名下。原来，2012年6月，阿国瞒着她，以买卖的形式将他们名下的房子以46万元的价格卖给了阿娟。

　　阿芳认为，阿国这是为了多占多分夫妻共同财产，而私下与女儿阿娟合谋。阿娟才26岁，刚毕业参加工作不久，根本拿不出钱来买房。阿芳认为，丈夫和女儿已经侵犯了她的权益。今年4月，阿芳将阿娟和阿国告上地方法院。

　　今年5月7日，一家三口在法院相聚。法庭上，阿芳说，她与阿国就房产没有作出任何约定，她也没有立下放弃该房产的声明，这房子是他们的共同财产。而阿国说，房子是在阿芳口头同意下卖给女儿阿娟的。阿娟也认为，房子已经登记在她名下，就是她的了。

　　判决:

　　法院认定，该套房为阿芳和阿国的共同财产，阿国卖房应该征得阿芳的同意。阿国现在的卖房行为，属于无处分权，他与阿娟的买卖合同无效。

　　根据《物权法》的规定，虽然房子已经登记在阿娟名下。但阿娟买房时，已经知道房子是父母共有。因此，阿娟的行为不符合不动产善意取得的规定。法院遂判决，阿国与阿娟的买卖合同无效，阿娟应返还房子给父母。

　　说法篇

　　“善意取得”房产

　　买主的房产证不会被轻易撤销

　　读了这两则故事，你可能会疑惑：究竟什么是“善意取得”？究竟怎样买房才算“善意取得”？法院在判定时有何标准？日前，本刊走访了有关法律专家。

　　在老杨的买房纠纷中，法院认定买房合同无效，却又判定老杨不用返还房屋。这是为何？主审该案的法官告诉笔者，认定合同无效依据的是合同法，但是否该返还房产依据的是《物权法》。这其中，是否善意取得就是关键。

　　善意取得，是指无权处分他人财产的让与人，不法将他人财产买卖给买受人后，如果买受人在取得该财产时是出于善意，则取得该财产所有权。原财产所有人不得要求买受人返还，而只能要求让与方赔偿损失。所谓“善意”，主要指不知情。这个善意取得不仅仅局限于房产，其他动产或不动产也一样适用。

　　据法官介绍，根据《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列3种情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。法官说，如果具备了这3种条件，就可以认定为善意取得：

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的。也就是买方，根据普通常识理解判断，知道，或者应当知道让与人有权处置。具体到房产，就是看房子登记在谁的名下，谁就有权处置。

　　(二)以合理的价格转让，买卖价格比较中肯，不能严重偏高或偏低。

　　(三)转让的不动产或者动产，依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如果是房产，也就是说房产已经实际转移过户。

　　法官说，根据民法上的善意取得制度，基于善意取得的财产，当所有权人与善意受让人发生权利冲突时，侧重保护善意受让人，维护交易安全。也就是说，“善意取得”会保护“煮熟的鸭子”。

　　提醒篇

　　小心房子被“善意取得”

　　防范关键是做好登记工作

　　如果是两个人的房子，一人擅自卖了，买的一方又声称是“善意取得”，不知情的那名所有人岂不是很亏？现实生活中，应该如何提防自己的房子被“善意取得”？

　　司法局工作人员强调，在夫妻共有房产中，很容易出现房产被他人“善意取得”。如果夫妻一方将共有房产按市场价出售，一旦过户，该房产就难以追回。夫妻的另一方只能按照当初购房比例，得到相应赔偿。

　　律师建议，离异夫妻在约定房产时，在合同中就应该约定违约责任。也就是一方擅自卖房，要赔偿违约金。如果一方确实实施了，另一方就可以以侵权的方式起诉。

　　“要防范房产被‘善意取得’，关键还是登记。在房产登记时，尽量保证房屋登记信息与房产实际信息一致。”法官认为，如果房产是两人共有，在房产证上，就将两人名字都写上去。如果房产证上只有一方的名字，那另一方要关注动向。如果发现有人想买他们的共有房，就要善意提醒买房人，让对方知道，单独一方无权处置他们的房子。如果在这种情况下，买房人依然要买房，共有人就可以证明对方属恶意购房。

　　法官还特别提醒，对于未办理产权变更登记的不动产并不适用善意取得制度。这也意味着，买房人如果没看准，无意买了会产生纠纷的房产，如果还没过户，很可能面临着付了巨额资金却拿不到房产的情形。要想拿回房款，可能要走诉讼途径。因此，买房人在买卖二手共有房时，还是要多打听、了解清楚，以免陷入不必要的纠纷。