房地产再融资开闸预期强烈 8股望爆发

　　  自2010年以来，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已连续三年步履维艰。期间，不少内地房企赴港上市，从海外获得大量融资，而国内房价依旧维持涨势。分析人士呼吁，房地产企业融资应尽快实现市场化。

　　  业内人士近日表示，从有关部门近期对房地产上市公司融资政策的表态可以看到，虽然在短期内相关政策口径并无实质性变化，但是，与宣布相关政策时相比，仍有细微差异。这种变化预示着，未来房企融资政策可能会有条件地放开。

　　  表述措辞微调

　　  证监会近日在新闻发布会上回答有关“房地产上市公司融资政策有望放开”的提问时指出，关于该项政策，以6月28日证监会新闻发言人的表态为准。当时，这位发言人表示，根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。证监会将进一步完善部门协商机制，提高工作效率。

　　  尽管证监会重申这一态度，但与相关政策出台时的表态相比，仍有细微差别。证监会在2010年10月发布消息称，为坚决贯彻执行国务院房地产调控政策，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　  据中证报报道，针对这种变化，不少分析人士认为，这或许意味着，未来房企融资政策可能会有条件地放开，即对不存在上述违法违规行为的企业，仍有“放行”的可能。

　　  按照证监会与国土部在2010年底建立的联动机制，两部委共建一套内部系统，国土部将企业拿地、融资和开发等信息实时更新至上述系统，从而作为证监会对企业再融资等事项审批的依据。在上述系统投入运作的两年多来，甚少有涉房企业获得再融资等事项审批。业内人士呼吁，在逐步建立房地产调控长效机制的同时，应逐步取消各类行政化限制。

　　  或受益城镇化概念

　　  从资本市场反应看，上市房企似已迫不及待。公开信息显示，从7月1日至今，已有多家A股上市房企因重大事项停牌。虽然这些企业并未公开停牌具体原因，但业内人士认为，可能多与再融资或重大资产重组事宜有关。

　　  7月1日，金丰投资(600606,股吧)率先宣布停牌。经过数日发酵，其停牌目的已渐趋明朗：可能是筹划将金丰投资“卖壳”给上海绿地集团，后者与金丰投资同属上海(楼盘)“国字头”企业。

　　  随后，宋都股份(600077,股吧)、新湖中宝、中弘股份(000979,股吧)、荣丰控股(000668,股吧)纷纷宣布，因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。如此密集地“筹划重大事项”，为近年来所少见，业内人士认为，可能与再融资和重大资产重组颇有关系。

　　  最近三年来，房地产企业在A股的上市之路几乎被堵死，多家房企均在此期间选择赴港上市。在这段时间，成功通过借壳上市A股的涉房企业寥寥无几。例如，涉房企业华夏幸福(600340,股吧)的主业在于园区开发，而非纯粹的房地产开发企业，其上市更多得益于“城镇化”概念。

　　  在我国大力推进新型城镇化背景下，这一概念已成为不少房企押宝对象。据中国证券报记者了解，近期一些房地产企业正在筹划A股上市相关事宜，其筹码便是“城镇化”。业内人士分析，若房企上市、再融资和重大资产重组得以“有条件”地放开，那么这些企业可能从“城镇化”和“保障房”等概念受益。

　　  融资渠道亟待市场化

　　  作为楼市调控政策的一部分，暂停房企上市、再融资和重大资产重组，似乎并未对市场造成太大影响。随着调控政策持续发酵，房企资金状况虽在去年上半年有所吃紧，但在企业实施加快销售节奏、扩宽融资渠道等一系列补救措施之后，房企资金很快恢复。

　　  国家统计局数据显示，1-5月，全国房地产开发企业到位资金为45115亿元，同比增长32.0%。处于近两年来最高水平。其中，受房地产销售放量影响，定金及预收款增速达57.9%，个人按揭贷款增长61.7%。

　　  多家A股一线房企陆续通过收购H股公司方式，成功跃上海外融资跳板。很多上市房企也通过私募、信托等方式进行大量融资。

　　  受房企资金充裕影响，全国70个大中城市房价从去年下半年开始连续上涨。加之土地市场高价地频出，市场对未来房价走势普遍预期向上。

　　  业内人士认为，行政化的调控手段应逐步退出，在房地产融资、开发、销售等环节应尽量减少行政干预，实现市场化运作。其中，在推进利率市场化同时，为减少金融风险，房地产业融资渠道应尽快实现市场化。

　　  “地王频现”抢地潮蔓延至二三线城市

　　  近期，北京(楼盘)、上海等一线城市连续诞生新“地王”，包括万科在内的众多开发商积极拼抢优质地块，二三线城市土地市场也快速升温。业内人士指出，土地市场的抢地大潮已经蔓延至二三线城市，优质地块受到众多开发商青睐，地价呈上行态势。而部分地方政府债务负担较重，近期大笔推地意在获取土地出让收入缓解债务压力。

　　  万科重金拿地

　　  手握重金、一向声称不拿“地王”的万科也开始大手笔拿地。6月27日，万科与保利以53.7亿元的挂牌底价成功竞得重庆(楼盘)江北区溉澜溪地块，土地面积逾28万平方米，建筑面积约123.72万平方米，楼面地价为4340元/平方米。

　　  7月3日，上海万科盈江投资管理有限公司联合上海张江(集团)有限公司以48.7亿元摘得上海浦东新区张江高科(600895,股吧)技园区中区地块，溢价率达132%，创下上海年内土地出让总价新纪录。

　　  7月8日，万科以6.03亿元获得广州(楼盘)荔湾区珠江隧道口以西的商业金融地块，楼面均价达19638元/平方米，刷新荔湾区楼面价纪录。

　　  在近期苏州(楼盘)的土地拍卖会上，位于活力岛板块的一宗纯住宅用地，土地总面积为13.86万平方米，吸引了招商、万科、旭辉等多家房企争夺，最终万科以总价20.8亿元竞得该地块，成交楼面价5002元/平方米，溢价率85.3%。

　　  万科一向声称不拿“地王”，近期却不断在各地高价拿地，受到业内炮轰。对此，万科上海公司在一份拿地说明中表示，万科和上海张江集团联合竞得的浦东新区张江高科技园区商住地块楼面价21415元/平方米，该地块是近两年来上海市中环沿线出让的建筑面积最大的住宅用地。而万科在重庆拿下的地块虽然是总价最高，但楼面价并不高。

　　  一直跟踪万科的地产分析师认为，一贯谨慎的万科近来频频高价拿地，一方面是因为库存下降较快，大型房企对土地资源依赖性高，需要补充土地储备，确保规模化发展；另一方面万科上半年销售顺畅，货币资金较多，对房地产后市看好。今年一季度报告显示，万科的货币资金达522.59亿元，为行业最高。销售报告也显示，万科上半年累计实现销售面积716.4万平方米，销售金额达836.7亿元，较上年同期大幅增长。

　　  地价持续上涨

　　  6月19日南京(楼盘)市一举推出7幅地块，引来25家开发商参与，其中5幅土地遭疯抢，位于仙林湖的G25地块更是引来8家房企66轮举牌争夺，最终被金地以28.7亿元收入囊中，楼面地价抬升至7862.5元/平方米，成为了仙林湖区域单价新“地王”。7月4日上午，位于东莞(楼盘)塘厦镇一处商住商服连体地块拍卖，5家开发商经过78轮轮番竞价，最终被东莞市金地房地产投资公司以4.2亿元的高价收入囊中，溢价率高达72%。

　　  专家表示，与一线城市寸土寸金的土地资源相比，二三线城市用地指标相对宽松、地价便宜，一些热点城市人口流入快，成为开发商挖掘市场的新区域。对于二三线城市，大量开发商进入能够提升土地价值，地方政府可以获取土地出让收入。

　　  海通证券(600837,股吧)研究报告显示，按照二线城市为除一线城市外的所有省会、直辖市和大连(楼盘)、苏州、无锡(楼盘)、宁波(楼盘)、温州(楼盘)、厦门(楼盘)、青岛(楼盘)、北海(楼盘)和三亚(楼盘)市为统计标准，6月二线城市供地力度加大，土地推出量为9732.61万平方米，环比增加5.34%。前六个月二线城市土地成交建筑面积累计4.51亿平方米，同比增加20.58%。今年前六个月二线城市土地出让金累计达5831.90亿元，同比增加59.26%。

　　  据中证报报道，伟业我爱我家(博客，微博)市场研究院统计数据显示，6月全国306个城市成交地块楼板价为每平方米1235元，环比、同比分别上涨14%、44%；其中住宅类用地成交楼面均价为每平方米1575元，环比、同比分别上涨7%、41%。

　　  业内人士表示，土地财政依然是地方政府获得财政收入的重要方式之一，在债务压力下，部分地方政府很可能会更依赖土地财政。

　　  中银国际：再融资预期促房地产板块估值修复

　　  上周(2013/7/1-2013/7/7)17个城市合计成交342.1万方，环比下降21.1%，价格环比下跌1.8%。7月淡季预计推盘及销售上难有超预期表现。近期多家上市房企重大事项停牌强化了地产板块重开资产重组和再融资的预期，在低估值和业绩增长确定性的支持下，预期下半年走势震荡盘升，板块估值将得到修复。维持看好资产负债表管理良好的龙头公司万科、保利、招商地产(000024,股吧)、金地等，建议关注成长性较好的华夏幸福、荣盛发展(002146,股吧)、冠城大通(600067,股吧)等公司。

　　  支撑评级的要点

　　  市场概况：上周观察的17个城市合计成交面积342.1万平米，环比下降21.1%，其中，北上广深等一线城市环比下降38.8%；二三线城市环比下降14.4%。价格指数环比下跌1.8%，其中，青岛和武汉(楼盘)涨幅居前，长沙(楼盘)和重庆跌幅居前；15城新增可售面积环比下降24.8%，可售存量指数环比上升0.25%，3个月移动平均去化月数为11.3，与前两周持平，3个月移动平均批售比为1.14，连续第八周呈上升趋势。

　　  政策宏观动态：近期房地产企业再融资开闸预期不断升温，虽然证监会发言人再次否认，但近期，多家地产公司时停牌，表示公司或控股股东正在筹划重大事项，侧面证实了这一传闻。国务院7月5日下发《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，要求认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策；而“积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求”再次被强调。在市场规范方面，住建部下发通知要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序，国税总局也发文要求规范土增税征管。

　　  上市公司动态：

　　  截至上周，中银国际关注的26家房地产上市公司中共10家公布了6月销售情况，目前已公布6月销售数据的房企销售额月环比增幅为12.91%，年初至今累计销售额同比平均增幅为39.85%，龙头房企销售情况好于行业。近期万科在重庆、上海、广州连续竞得三个地块，单价或总价达到地王级别，向市场传递了对下半年一二线城市的信心；上周金融街(000402,股吧)高管增持流通股，栖霞建设(600533,股吧)控股股东增持流通股，对市场亦有正面作用。

　　  投资评级和建议

　　  7月淡季新增供应及销售环比下降在预期之中，近期钱荒对中小银行的按揭贷款发放有负面影响，而市场观望情绪也有所加重，预计今年7月销售同比将小幅下降。政策面上，再融资传闻引发板块反弹，相信开放合规企业的资本市场融资渠道应该是一个趋势，对板块估值修复有利。在低估值和业绩增长确定性的支持下，预期下半年走势震荡盘升，短期建议关注城镇化旧改相关的华夏幸福、冠城大通、福星股份(000926,股吧)等，长期看好龙头公司万科、保利、招商地产、金地。

　　  概念股解析

　　  万科A:推盘及去化率上升明显销售回落主要因签约滞后

　　  研究机构：申银万国撰写日期：2013年07月05日

　　  2013年6月公司实现销售面积111.6万平方米，销售金额134.9亿元，同比分别下降8.8和上升1.3%，环比分别下降9%和4.7%，销售均价为12088元，同比上升11%，环比上升5%。6月新增项目储备5个，土地权益面积共计52.88万平米，共需支付地价款32.39亿。

　　  6月销售金额为134.9亿，同比上升1.3%，环比下降4.7%，环比下降主要是签约滞后所致，但实际认购额近160亿，认购率也升至全年最高水平。6月销售面积和金额分别为111.6万方和134.9亿，同比分别为-8.8%和1.3%，环比分别为-9.0%和-4.7%。6月销售额环比有所下降，主要是因为月底推盘较多，签约相对滞后。6月实际推盘量较多预计约为170亿，较5月增加40亿左右，6月实际认购额也近160亿，仅次于今年3月，认购率由前期的55%上升至61%左右，为全年最高水平。6月万科销售均价为12088元，同比上升11%，环比上升4.7%，价格上升较多与结构性因素有关，从实际项目的定价情况来看，6月的价格相对平稳，涨幅并不明显。

　　  7月推盘量淡季不淡，预计将与6月基本持平，销售额上升至160亿左右，维持13年销售额1750亿的预测。公司6月销售额下降主要是签约滞后所致，但实际推盘和认购情况都有明显增加。预计公司7月推盘不会明显下降，仍将保持170亿左右水平，加上大部分6月的已认购未签约金额将在7月签约，预计7月销售额将上升至160亿左右，从而表现出淡季不淡的特征。维持公司13年全年推盘量约1600万方、销售额1750亿的预测。

　　  6月新增项目储备5个，权益地价款32.39亿，环比下降11%，价格合理的拿地机会变少，但公司仍将积极把握合适的拿地机会。万科6月共新增项目储备5个，权益建筑面积共52.88万方，总权益地价款32.39亿，占销售额比例由前月的26%回落至24%，由于目前价格合理的拿地机会仍然较少，公司的拿地力度也就相应有所放缓，但挖掘优质地块的积极性并未下降。

　　  销售增长可期，龙头开发商优势突出，估值低，维持“买入”评级。调控格局下行业集中度提升趋势更为明确，龙头开发商优势更加突出。预计公司13年可售量在2400亿左右，销售额可达1750亿，同比增长24%，维持13、14年EPS为1.40元和1.68元的预测，公司RNAV为14元，目前股价对应PE分别为7X、6X，P/RNAV为72%，估值处于低位，维持“买入”评级。

　　保利地产：上半年销售额同比增长27%

　　  研究机构：中银国际撰写日期：2013年07月05日

　　  6月单月销售额123.1亿，环比上涨同比下降

　　  6月份，保利地产(600048,股吧)(600048.CH/人民币9.94，买入)实现销售面积101.6万平米，环比增长7%，同比下降22.1%；销售金额123.1亿元，环比增长10%，同比下降20.7%；销售均价12，115元/平米，环比上升3%。6月推盘低于预期，共推盘130亿货值左右，去化表现保持在单月6成以上的正常水平。

　　  今年前6月，公司累计实现销售面积562万平米，同比增长28%；累计销售金额636.4亿元，同比增长27%，累计销售金额已完成全年目标53%；累计销售均价11，324元/平米，同比下降1%。

　　  由于7、8月份为传统淡季，但较往年而言淡季特点不会很明显。从新推项目个数来看，上半年新推18个项目，下半年还有25个项目待推出，下半年推盘及销售值得期待，维持全年1，200亿的销售预期。截至6月底，保利销售已锁定13-14年我们预测收入的100%和66%，锁定性表现位于行业前列。

　　  拿地理性积极，再度成功补充北京土储

　　  6月份，保利在土地市场新获1个项目，共新增规划面积4.2万平米；总地价4.8亿元；平均楼面地价11，429元/平米，我们按照周边楼价计算，6月新拿地块毛利约21%。前6月，拿地金额占销售占比为25.3%，较12年全年下降18.6个百分点。前6月新增项目权益比76%。另外，保利万科6月27日联手以53.7亿元的挂牌底价成功竞得重庆总地价地王江北区溉澜溪地块(由于协议未签，故本月未公告)，建筑面积约123.7万平米，其中规划商业占比35%，楼面地价为4，340元/平方米，按周边楼价计算，该地块毛利率约25%。保利地产近期拿地表现谨慎，主要补充土储不足的一二线城市地块，我们预期随着近期流动性趋紧、土地市场有望降温，后续理性拿地机会增加。

　　  维持买入评级

　　  保利地产上半年销售成绩优秀，已完成全年目标的53%，业绩锁定良好；公司上半年土地投资增速较12年有所放慢，但随着土地市场回归理性，下半年预计拿地机会增加。房地产行业从过热回归有利于保利等龙头企业提高集中度，维持公司2013-14年业绩预期分别为1.51元和1.91元，维持对公司的买入评级。

　　  招商地产：存货去化顺利三季度迎来推盘高峰

　　  研究机构：申银万国证券撰写日期：2013年07月10日

　　  投资要点：

　　  招商今日公布2013年2季度销售情况及业绩预告，第2季度公司实现签约销售面积67.2万平方米，签约销售金额110.1亿元，同比分别为-2.5%和6.8%；上半年累计实现签约销售面积136.1万平方米，签约销售金额199.66亿元，同比分别增长16.3%和23.7%。同时，公司预计2013年上半年净利润为25-26亿元，同比增长105%-113%，基本每股收益1.46-1.51元，高于我们的预期。

　　  销售上升主要因推盘增加明显，产品结构也有所改善。公司2季度签约销售面积67.2万平方米，签约销售金额110.1亿元，同比分别为-2.5%和6.8%，环比分别为-2.4%和23.0%，符合我们的预期。公司2季度推盘相对较少，2季度推盘量约为80亿，较1季度下降20%左右，但销售额与一季度基本持平，主要是由于：1)存货去化情况好于一季度；2)由于鲸山九期等项目在2季度推出，在销售中占比相对较高，因此2季度虽然销售面积同比环比均有所下滑，但销售额同比增长6.8%、环比增长23.0%。同样原因，2季度销售均价达到16394元/平，环比上升30.9%，但上半年整体销售均价为14675元/平，与去年基本持平，同比上升6.4%，增幅与行业基本一致。

　　  三季度迎来推盘高峰，预计全年销售额435亿。公司年初存货280亿左右，13年新推盘计划为420亿，其中公司3季度将迎来推盘高潮，预计推盘量将上升到150亿左右，主要项目有北京嘉铭珑原、上海海德公馆、成都雍华府、常州(楼盘)花园城、漳州(楼盘)花园城和厦门五月花和海德公园等。公司维持快销售策略，预计公司全年可售货量为700亿，销售额预计为435亿。

　　  公司维持快销售策略，上半年业绩高于预期，13年业绩锁定度高，维持增持评级。公司预计2013年上半年净利润为25-26亿元，同比增长105%-113%，基本每股收益1.46-1.51元，高于预期，主要是由于结算进度较快及去年同期基数较低。预计公司13年销售额435亿，维持对公司13、14年业绩分别为2.59元、3.52元的预测，对应市盈率10X、7X，年复合增速35%，是四大龙头中的成长股，同时业绩锁定度较高，维持增持评级。

　　  金地集团2013年6月销售数据点评：亮丽销售印证拐点逻辑，持续推荐

　　  研究机构：国泰君安撰写日期：2013年07月08日

　　  6月销面39. 7万方，同升35.5%，环升65.4%，销售金额54.7亿元，同升53.7%，环升89.3%。均价13778元/平，环升14.4%。13年1-6月累计销售150.1万平，同增32.2%，金额197.2亿，同增47%。

　　  推盘节奏提速，市场景气维持，致6月销售大增。1)6月计划推盘项目24个，加上前期已推未售，货量充裕；2)市场景气度持续，公司新推盘项目去化速度正常，且由于货量结构以及城市结构的差异等原因，导致销售均价出现环比上升，量价齐升下，公司创造了历史上第二高的单月销售记录(仅次于10年9月59亿)。

　　  7月推盘维持高位，预计销售仍可能继续靓丽，全年看销售爆发点仍在三季度末。1)7月计划推盘23个，推盘节奏仍在高位保持，预计7月销售环比小幅回落；2)预计全年推盘高峰将出现在三季度，销售爆发点将在三季度末。

　　  充裕现金持续向拿地优势转化，新增项目印证了公司未来产品结构向加快周转的趋势调整。1)13年前六月拿地规模已超过12年全年，现金优势已充分体现为拿地优势：6月拿地建面63万平，13年已累计拿地373万平，远超12年招拍挂拿地226万平的规模；2)从新增项目容积率看，未来产品结构向加快周转的趋势调整明确。

　　  产品结构调整是我们看好金地13年出现经营拐点最为核心的理由，周转加快产品占比的提升将给公司销售带来良好弹性。预计13、14年金地集团(600383,股吧)EPS分别为0.87、1.08元，RNAV10.76元，现股价相对折34%，维持增持评级，目标价8.9元，对应13年PE10倍。e_月Su销m面ma3ry9]. 7万方，同升35.5%，环升65.4%，销售金额54.7亿元，同升53.7%，环升89.3%。均价13778元/平，环升14.4%。13年1-6月累计销售150.1万平，同增32.2%，金额197.2亿，同增47%。

　　  推盘节奏提速，市场景气维持，致6月销售大增。1)6月计划推盘项目24个，加上前期已推未售，货量充裕；2)市场景气度持续，公司新推盘项目去化速度正常，且由于货量结构以及城市结构的差异等原因，导致销售均价出现环比上升，量价齐升下，公司创造了历史上第二高的单月销售记录(仅次于10年9月59亿)。

　　  7月推盘维持高位，预计销售仍可能继续靓丽，全年看销售爆发点仍在三季度末。1)7月计划推盘23个，推盘节奏仍在高位保持，预计7月销售环比小幅回落；2)预计全年推盘高峰将出现在三季度，销售爆发点将在三季度末。

　　  充裕现金持续向拿地优势转化，新增项目印证了公司未来产品结构向加快周转的趋势调整。1)13年前六月拿地规模已超过12年全年，现金优势已充分体现为拿地优势：6月拿地建面63万平，13年已累计拿地373万平，远超12年招拍挂拿地226万平的规模；2)从新增项目容积率看，未来产品结构向加快周转的趋势调整明确。

　　  产品结构调整是看好金地13年出现经营拐点最为核心的理由，周转加快产品占比的提升将给公司销售带来良好弹性。预计13、14年金地集团EPS分别为0.87、1.08元，RNAV10.76元，现股价相对折34%，维持增持评级，目标价8.9元，对应13年PE10倍。

　　  华夏幸福：仍在成长的路上

　　  研究机构：华创证券撰写日期：2013年07月03日

　　  事项

　　  华夏幸福公布了2013年4-6月的经营简报。

　　  主要观点

　　  1.2013Q2延续高增长，已完成全年计划57%

　　  公司二季度整体实现销售89亿元，同比增70%，其中：园区结算回款为22亿元，同比大增249%；地产实现签约销售额67亿元，同比增45%，这同时也是公司单季度签约额的新高；地产销售均价为8145元/平米，同比大幅上涨39%，我们认为这既与推盘的产品结构有关，也从侧面反映了项目销售的火爆和购房者对公司产品的认可。公司1H13累积实现整体销售额159亿元，同比大增92%，已完成全年计划的57%，延续了一直以来的高增长势头。

　　  2.预计下半年同比增速下降，但全年仍将实现高增长

　　  展望2013下半年，两点变化值得关注：1、地产销售同比增速将下滑。2012年销售的整体分布是前低后高，考虑到下半年的高基数，2H13销售增速的同比回落是大概率事件，预计2H13地产销售额130亿左右，同比增18%；2、园区结算回款可能会减少，1H13已实现园区结算回款34亿元，预计2H园区业务的结算进度会有所放缓，全年园区结算应在45亿左右。我们预测公司全年有望实现销售额300亿左右。

　　  3.模式独特，仍在成长的路上

　　  公司作为综合性产业园区一站式解决方案提供商，凭借创新的商业模式未来将充分受益于城镇化过程中核心城市周边区县土地价值的重估。目前，固安、大厂园区已经日趋成熟，可以持续贡献稳定的现金流和利润，奠定了公司持续成长的基础；同时公司储备项目丰富，正处于有序推进中，新兴增长极的出现只是时间问题，每一个新园区的成熟都会带来增速台阶式的提升。

　　  4.强烈推荐，目标价45元

　　  预计公司未来3年收入CAGR将达到43%，2013-2015年的收入增速分别为44%、47%、37%，净利润分别增33%、45%、51%，EPS分别为2.69、3.91、5.90元，最新收盘价对应的PE分别为12.4、8.5、5.6倍；公司2013年底的每股NAV为44.4元，目前股价相对于NAV折价25%。公司成长路径清晰，业绩锁定性极强，是可以穿越周期的成长股，给予“强推”评级，目标价45元。风险提示1.房地产行业调控力度超预期。

　　  荣盛发展：布局城市进阶，打开成长空间

　　  研究机构：东兴证券撰写日期：2013年07月08日

　　  事件：

　　  近期我们对荣盛发展进行了调研，了解公司近期的经营情况。

　　  关注1:公司上半年销售增长较快

　　  初估公司2013年1-6月份实现销售面积约200万平方米，同比增长71.02%；销售金额108亿元，同比增长58.43%。分区域来看，南京、临沂(楼盘)、沧州(楼盘)、聊城、蚌埠等城市销售超出计划。我们认为，公司销售超出预期，一方面是因为上半年房地产市场的表现超预期；另一方面，公司完善的经营机制决定了无论面对的环境好坏，公司都会尽全力销售，坚持快速周转的经营风格。从全年推盘量来看，公司下半年的推盘量会大于上半年，因此我们预计下半年公司的销售情况依然会取得良好进展，完成全年245亿元的销售目标是大概率事件。

　　  关注2:公司已经为长期发展做好准备

　　  按照公司的“四五”规划，公司将在2011-2015年保持快速发展的速度。为实现此目标，公司将深耕当前已进区域的同时，逐步进入经济实力更强的二线城市，以更好的提高盈利效率。目前公司的产品质量、管理能力、资金实力等方面均已经有较大提升，开拓新的更高层次的城市发展风险不大。我们看好公司区域布局升级带来的机会。

　　  关注3:公司拿地谨慎，财务稳健

　　  公司从年初至今，公司在廊坊、成都、湛江(楼盘)、南京分别获取项目6个，规划建筑面积151万平方米，地价款40亿元，平均楼面地价2651元/平方米，仅完成公司全年拿地计划(650万平米)的23%。我们认为，尽管公司拿地进度不及预期，但是公司也没有承担获取高价地的风险，这是公司经营一贯遵照稳健原则的体现。目前公司拥有的项目储备已超过2000万平方米，足够公司未来3-4年开发，公司有足够的迂回空间等待土地市场更好的机会。

　　  关注4:激励与压力相结合

　　  公司2009年公布股权激励计划方案，2010年8月股东大会通过。目前公司的股权激励已经授予了两期，对提高管理层经营的积极性起到了非常好的效果。公司除了股权激励外，每5年制定一次发展规划，目前正处于公司的“四五”发展规划期间(2011年-2015年)。“四五”规划对管理层和公司经营提出了非常严格的要求和目标，这将使得公司整体在拉力与压力的双重推动下前进，发展速度更有保障。

　　  结论：

　　  公司是全国布点，并深耕环渤海和长三角的龙头企业。公司以其快的周转速度、过硬的产品质量和顽强的开拓精神创造了民营房地产企业的奇迹。公司2007年上市，2007-2012年的营业收入复合增长率为58.74%，净利润复合增长率为64.55%，在A股房地产开发企业中名列前茅。公司目前已经进入17个城市发展，在很好地深耕当前中等城市的基础上，随着开发能力的不断提高，公司未来有望进入经济实力更发达的城市开拓，这将进一步拓展公司的发展空间。预计公司2013年-2015年的营业收入分别为176.16亿元、224.84亿元和263.16亿元，净利润分别为28.15亿元、40.96亿元和48.97亿元。基本每股收益分别为1.51元、2.2元和2.62元，对应PE分别为9.93，、6.83、5.71倍。维持公司“强烈推荐”的评级。

　　  冠城大通：增速可期

　　  研究机构：中信建投撰写日期：2013年06月28日

　　  股权激励计划：

　　  公司公告首次股权激励计划的第一次行权结果，本次行权股票数量为1182.9万股，行权价格为6.20元，本次行权股票上市流通时间为13年7月1日，本次行权股票数占公司股票期权总数量的45.03%。本次行权后，公司总股本由11.77亿股变为11.86亿股。根据公司行权计划，股权激励计划总量为2627.2万份，本次行权比例最高，陆续还将有两次行权。公司前段时间刚刚通过大宗交易，大股东购回上市公司4.42%的股权，今日管理团队又执行了股权激励，种种措施显示出大股东及管理层对于公司未来发展的信心，和提高运营及执行效率的决心。

　　  业绩稳定，货值充足：

　　  公司第一季度实现每股收益同比增长约140%，主要原因是转让深圳(楼盘)冠洋业100%股权所取得的投资收益在本季度结算。预计13年全年公司的房地产业务的结算较去年将会小幅上升；继续分享过去公司的土地储备的红利。公司12年实现合同销售额34.18亿元，今年，我们保守预计销售规模在50亿左右，增长达到70%。13年公司计划全年开复工面积达到110万平方米，这将保障公司的可持续发展。加快北京区域布局：公司4月8日发布公告，控股子公司海科建以人民币3835万元收购北京实创2.95%股权，持股比例从26.47%增至29.42%，仍为第二大股东。公司此举进一步明确了在北京地区进一步发展的战略部署，未来在北京区域仍然大有可为。这也在北京一地难求的现实中，公司悄然领先同行一个身位。

　　  盈利预测与投资评级：

　　  根据预判，公司整体改善意愿强烈，使未来发展态势更加清晰；加之短期业绩释放明显，使公司将获得进一步市场的认可；从成长性来看，随着北京项目的推进，公司成长可期。预计13-14年EPS分别为1.19、1.33元，考虑到公司业绩增长，维持目标价10元，维持“买入”评级。

　　  福星股份：1季净利同比增15%

　　  研究机构：中银国际撰写日期：2013年04月23日

　　  首季净利润同比增15%，负债率与费用率均有所改善

　　  2013年1季度，福星股份(000926.CH/人民币8.00，持有)实现营业收入14.3亿元，同比增长16.0%；净利润1.4亿元，同比增长14.8%；基本每股收益0.19元；毛利率和净利率分别为27.3%和9.6%，分别较上年同期下降1.2和0.1个百分点。

　　  报告期末，公司三项费用率略有改善，三项费用率由上年同期的9.3%下降至8.0%，其中，管理费用率、销售费用率和财务费用率分别下降0.4、0.4和0.5百分点至4.4%、2.0%和1.7%。

　　  报告期末，公司资产负债率为69.4%；净负债率为53.6%，较13年年初下降14.3个百分点，低于行业平均水平。公司手持货币资金约17亿元，而短债合计21亿元，短期有一定偿债压力。

　　  首季销售约12亿元

　　  2013年1季度，公司销售商品、提供劳务收到的现金为17.5亿元，同比增长13%，但如果刨除金属制品业务收入约4-5亿元的话，那么1季度房地产的销售收入约12亿元，仅完成67亿元销售目标的约18%，公司1季度销售表现一般，这主要是受制于今年的可售资源不足。

　　  展望2013年，预计公司13年的可售面积为110-130万平米，略低于2012年，对应可售货值约为110-120亿元。由于13年的可售项目的区位较好，预计去化率会相对有所提高，因此虽然全年可售资源有所下降，销售可持平于去年的67亿元。

　　  报告期末，公司预收账款为62亿元，较2013年年初增加了3亿元，分别锁定了对公司2013年房地产业务预测收入的100%和2014年的24%。

　　  维持持有评级

　　  福星股份作为武汉城中村改造的区域龙头，在12年至今成功获得了三个城中村项目，成功拿地近400万方，大幅度扩充土地储备至近1，000万方，足够未来3-4年的开发需要。不过由于公司12年新开工低于预期，导致13年可售略降，这将一定程度上制约今年的销售表现。维持公司2013-14年的每股收益为1.02元和1.22元，维持持有评级。