土地出让底价8个月上涨1倍 政府卖地涨价没商量

　　 地王难掩溢价率下跌房企趋向“并购”拿地

　　  政府一方面限制房价，一方面又提高地价

　　  7月23日，朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块出让，中粮力压群雄，以总价23.6亿元，配建3.3万平方米公租房的代价夺得该地块，楼面价高达4.8万元/平方米。至此，北京城五环外，商品房5万元一平方米不再是梦想。

　　  从绝版地块夏家胡同的高调入市，到朝阳孙河地块最终花落中粮，土地市场的热潮再次刷新北京“地王”的成交底价。

　　  不过，相比此前地王项目过百的高溢价率，上述两块地块最终35%、42.1%的溢价率不禁让人出乎意料。中原地产数据显示，今年前5个月，北京土地市场平均挂牌成交地块的溢价率为54.52%，其中成交的30宗住宅地块的平均溢价率为39.1%，较去年同期大幅下降。

　　  值得注意的是，溢价率走低，并未影响成交总价，今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。

　　  市场预测，地方政府对土地财政的依赖程度仍然较强，房地产企业拿地的冲动也没有减退迹象。不过，土地成本“节节高”，让房企拿地策略上更倾向于选择控制成本预算，趋向合作开发，以并购的方式获得土地。

　　  政府卖地涨价没商量

　　  土地底价上调使开发商和地方政府之间的博弈趋向“白热化”，带来的影响是房地产市场的“结构性转变”。

　　  以此前成交的台湖板块为例，5月20日成交的起始价为2.5亿元，折合楼面地价3980元/平方米。而在去年9月，台湖104和109多功能用地出让时，起始价为3.84亿元，折合楼面地价仅2176元/平方米。时隔8个月，起始楼面价上涨了约1倍。

　　  底价上涨的背后，土地溢价率却并不高。

　　  被寄予厚望的夏家胡同地块，按照此前规律推测，最低溢价率在49%左右，最后却以35%的溢价率成交，而这也成为6月份溢价率最高的一块土地，中原地产市场研究部统计数据显示，6月份出让的其他地块溢价率全部低于2%。

　　  7月1日，海淀区清河路C2商业金融用地和房山区拱辰街道办事处及长阳镇09-03-12地块的成交溢价率分别为1.11%和0.55%。

　　  中原地产市场部分析师张大伟告诉《中国经营报》记者，当前市场整体资金面出现变化，此前房地产市场主要依赖超发货币的支撑，一旦资金收紧，房地产价格的涨幅就会被抑制，相应的土地溢价率也会受到影响。

　　  在此背景下，全国范围内主要城市溢价率出现下调趋势。

　　  6月，全国40个大中城市居住用地楼面地价为3039元/平方米，环比5月下降12%。全国40个大中城市居住用地平均溢价率22%，较5月下降8个百分点。其中一线、二线、三四线城市平均溢价率分别为22%、16%、28%，环比5月分别下降了17、2、17个百分点。

　　  “和去年同期相比，目前成交的土地溢价率处于比较低的水平，但是从成交的价格看，今年挂牌的土地底价较去年有所提高，而政策对房价市场的打压，传导到土地市场，促使房企冷静对待，而不会像往常以较高的价格获得土地，如此一来，必然导致溢价率下降。”张大伟说。

　　  这种说法得到了市场的检验。

　　  刚刚在土地市场斩获两块土地的北京某房地产公司副总表示，从近期成交的一些地块看，动辄20亿~30亿元的成交价格，折合楼面价格平均也达到了2万元以上每平方米，整体看现在房企拿地的成本较高。“不过，对于一些优质地块，基本上大家都会押宝，还是期待政策会放松，能以合适的价格入市，提高利润空间。”

　　  在此背景下，可以预测，一旦房企的利润被挤压，后期势必会采取控制成本，从而谨慎的拿地策略。

　　  并购潮或现

　　  从疯狂到谨慎，房企在土地市场交出了一份满意的答卷。

　　  中原地产数据显示，截至7月24日，2013年年内，十大标杆房企共计斥资1214.55亿元购地，同比大幅增长。以北京为例，房企对北京土地市场的贡献更是刷新历史。今年上半年，北京土地出让收入为629.75亿元，接近2012年全年土地出让金的647.92亿元的水平。

　　  不过，这种高增长背后是房企逐渐凸显的并购潮。

　　  仅3月26日~30日，通过上市公司公告的项目并购案例就有4个，而同期却鲜有通过土地公开市场新增土地储备的公告。

　　  业内人士分析，随着房地产调控持续、地价攀高，地产行业生态已经发生重大改变，对产品定位的精准度及融资能力的要求越来越苛刻，资金补给不畅的房产企业、“玩票”进入的实体企业只能选择退守或退出，品牌实力房企则逆势攻城略地。

　　  以远洋地产为例，截至2012年底，公司完成286.6亿元的营业额，同比大幅上涨44%；毛利达到76.99亿元，同比上升23%，对远洋来说，充足的现金流似乎足可以支撑其在土地市场的“攻城略地”。

　　  但事实并非如此，从两年前拿下地王项目后，远洋最近两年在土地市场鲜有作为。

　　  对此，记者了解到远洋地王地块曾掣肘公司利润，“高地价”耗费了远洋的大量精力，并一度影响产业布局战略，如今远洋在拿地方面冷静了许多。“目前拿地政策必须要符合公司的投资标准，坚持单个项目规模适度，要把资源配给有能力的本土化团队，否则不会轻易通过招拍挂方式获得土地。”一位内部人士透露，目前远洋地产持有现金超过100亿元，在等待合适的市场机会买地或并购。

　　  远洋土地市场的策略显示，未来远洋土地策略将倾向于合作、并购的方式，“通过合作、并购的方式获得土地，一方面可以减少成本投入，一方面拿地成本转嫁到房价造成的库存风险也会分流，在当前宏观环境下，远洋将坚持稳健的投资策略。”前述人士表示。

　　  这一观点也得到了其他房企的认同。

　　  融创中国董事长孙宏斌也表示，与土地公开市场相比，目前通过并购取得项目的机会更多一些。“此前，融创收购的丰盛皇朝项目，当时折合单价不到2万元/平方米，目前该项目在售的公寓售价已经达到6万元/平方米。”在他看来，避开当下土地成本趋高的现状，选择收购已有项目，最终获得土地使用权的方式将会是房企拿地策略上的一个转变。

　　  克而瑞的研究报告认为，龙头企业转变发展思路，以合作模式、收购手段谋求扩大市场份额，由内而发的转型动力，会加速行业变革。“在宏观调控长期伴随下，预计未来企业拿地以理性为主基调”。