万达模式“订单式商业地产”引领中国商业地产

　　欲了解中国商业地产，绝对绕不开万达集团。万达每到一个城市，万达广场坐落在哪，哪就会成为城市的中心。不管是订单式地产，还是万千百货，万达都在以燎原之势在全国扩张。

　　资料显示，万达1988年迈入房地产开发行业；2001年开始摸索商业地产；2002年开始征战全国近20个城市；至2012年，万达广场遍布全国70余个大小城市。

　　商业地产曾以“订单式商业地产”模式叱咤中国。11年间，万达让它所在的城市，发生了巨大的改变。在经历了一代单店、二代组合店，2005年后，万达第三代产品城市综合体横空出世，万达不再以单一的传统城市中心区为主攻方向，更多地将目光投向发展潜力巨大的城市副中心及新兴中心区。2006年，万达广场在宁波鄞州近郊地带、上海老工业区五角场地带、北京三环之外开业，开业当天人山人海，让人不可思议。

　　根据统计，2011年已开业的万达广场总客流6.99亿人次，平均每个广场每天5.5万人次。

　　城市综合体知多少

　　城市综合体的定义

　　所谓“城市综合体”，就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　因此，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

　　所以，大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

　　城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。

　　城市综合体的分类

　　大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：

　　城市CBD中心的城市综合体，交通枢纽型城市综合体，城市副中心城市综合体，城郊结合部城市综合体。

　　城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

　　城市综合体的特点

　　通道树型体系

　　通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的立体街道交通空间。

　　现代城市设计

　　应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

　　高科技集成设施

　　城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

　　室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

　　地标式建筑

　　城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。