一线城市控涨目标越控越远

　　  如同今年创历史纪录的高温天气一样，北上广深四个一线城市的房价也一齐创出历史新高。虽然目前楼市仍处于调控之下，但是一线城市房价涨幅已远远超过今年3月底各地方政府所制定的控涨目标。正如上海易居研究院副院长杨红旭直言：“部分城市的年度房价控制目标很难达标。”

　　  面对即将到来的“金九银十”，开发商基本上持十分乐观的态度，而对于地方政府而言，面对无法停止的房价上涨步伐，完成今年房价控制目标也许要如专家所言“求助于统计数据”。

　　  7月房价齐创新高

　　  业内机构执行院长陈晟直言，供需矛盾的巨大压力使得北京的房价再度面临失控风险。

　　  事实上，即使在严厉的限价政策下，北京房价的上涨仍在持续，业内人士称，如果没有限价，北京房价的上涨幅度绝不止现在的数字。

　　  据链家地产市场研究统计，截至7月29日，北京7月纯商品住宅成交均价为25138元/平方米，环比6月同期上涨9%，同比上涨21.6%。这一成交均价超过2011年2月的24459元/平方米，创下历史新高。

　　  值得注意的是，为了能在限价政策下如期入市，开发商已经采用了不少应对策略，如分拆销售合同、将原打算做精装修的楼盘变成毛坯，以及取消前一期楼盘的优惠等等。

　　  “这些对策使得开发商表面上虽然无法涨价，但是实际上房价仍然是上涨的，甚至幅度更大。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

　　  中原地产统计了北京市场截至8月5日成交最多的12个项目的成交数据，这12个项目占据了市场上半年总成交的30%以上，基本代表了今年以来整体成交价格的变化。数据显示，这些项目3月份的签约均价为19463元/平米，7月份的签约均价为20756元/平米，平均涨幅为6.6%，而这一涨幅在一季度则超过10%。

　　  与北京类似，上海7月份的房价也创出历史新高。据21世纪不动产数据显示，7月上海楼市成交均价达到24687元/平方米，创下了自2006年以来的月度均价新高。

　　  广州、深圳的房价同样达到历史高点。7月份，广州十区两市均价为13918元/平方米，环比涨幅7.85%，同比上涨8.84%，是仅次于今年3月份的历史高点。而广州的二手房整体成交价格达到2万元/平方米，同比涨幅25%，创下历史新高。深圳市规划国土委公布的数据显示，7月深圳新房价格达到22592元/平米，1-7月均价为21638元/平米，同比上涨22%。

　　  在四个一线城市中，北京房价上涨的压力最令人担忧。

　　  陈晟表示：“对比北京与上海的楼市交易，我们发现环北京区域的房价与北京呈现巨大的落差，如同一个峭壁。也就是说，环北京楼市并不能缓解北京供应不足的问题。而上海周边楼市的价格则呈阶梯状，可以相对缓解上海的压力。”

　　  与此同时，传统的销售旺季“金九银十”即将到来，开发商的心态可以用“乐观”来形容。

　　  北京某代理行一位策划总监对记者说：“我们在代理楼盘销售时，经常遇到这样的情况，开发商想卖的价格远远高于我们建议的价格。这种情况不仅存在于北京这样的一线城市，包括一些二线城市的开发商都准备在9、10月份大举出击。其实，我觉得他们对下半年的预期过于乐观了。”

　　  “对于北京来说，刚需购房者的数量的确很庞大，但是如果房价这样涨下去，能承受得起房价的有效刚需还有多少，目前还不好说。”上述策划总监表示。

　　  控涨目标难完成

　　  今年3月底公布的各地方政府房价控制目标显示，除北京和上海表示今年房价保持稳定外，深圳和广州的“国五条”细则均规定，2013年房价控制目标为全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。而上半年我国城镇居民人均可支配收入实际增长为6.5%，但往年城镇居民收入实际增幅，极少低于7%。

　　  根据今年上半年一线城市房价的数据统计，4个一线城市上半年同比增幅均超过8%，北京和广州更是超过11%。杨红旭预计，按照上半年的涨幅，全年总体同比增幅将超过10%。而7月份，一线城市房价上涨的步伐仍未停止。

　　  显然，以一线城市前7个月的涨幅来看，地方政府的确给自己定了一个难以完成的目标。

　　  “现在看来，今年北京市给自己制定了一个难以完成的房价控制目标，其完成目标的压力远远大于其它一线城市。”陈晟向记者表示，目前看来，以北京的供求矛盾如此紧张的关系来看，北京完成目标的难度巨大。

　　  从库存去化的时间看，北京、上海的楼市存在巨大的反弹压力。数据显示，目前，北京的库存去化周期约为6个月，上海的情况稍好，为8-9个月。

　　  而从深圳前7个月的涨幅来看，已超出2013年房价控制目标的3.6倍。广州今年上半年一手住宅网签均价涨幅达到18.1%，超目标值2.5倍。

　　  “从目前来看，深圳今年要完成房价控制目标很难。”深房网高级分析师吴上锦认为，上半年均价升高，主要在于结构性因素推动，政府几乎没有限制高价盘的预售，多个高端楼盘销售不错，对全市整体价格影响较大，下半年能否逆转，主要看所开楼盘价格，控制高价盘拉低整体均价，应该也能完成目标，关键是看统计口径。

　　  对于地方政府的房价调控目标是否能够达到，记者采访到的业内人士均直言，从统计数据上来呈现全年房价的涨幅，一线城市一定能够完成房价控制目标，地方政府可以通过计算保障房，剔除高端住宅等统计方法使房价达到控制目标。

　　  陈晟认为，想要真正达成房价控制目标，一线城市应当加大低价刚需楼盘的入市，拿到预售证的刚需楼盘一次性入市。同时，控制高端楼盘的预售证发放。在长效机制上，应当加快农村宅基地的流转，以增加供应。