房产税试点二年半：沪肥渝瘦

　　  当业界聚焦谁会成为第二批房产税试点城市时，上海和重庆(楼盘)试点房产税已有两年半时间。

　　  记者在采访中了解到，沪渝两地房产税的税率分界线在两年多的时间里均做出了调整，但上海房产税税收收入明显增加，而重庆相关税收总量却比上海小很多。此外，上海豪宅应税房源的比例不断在增加，而重庆的这一比例却出现小幅下调。

　　  上海房产税收入远超重庆

　　  自2011年试点房产税后，上海房价并没有如购房者预期的那样出现下降，房价仍然在上扬。而对上海市政府来说出现的一个明显的变化是，上海财税部门从房产税中获得的收入则出现较为明显的增加。

　　  据上海财税局披露的数据，今年一季度上海房产税收入22亿元(包括住宅和商业办公等物业类型)，今年上半年房产税收入高达62.6亿元；2012年一季度和上半年上海房产税收入分别为30.6亿元和67.3亿元，2012年全年上海房产税收入达92.5亿元。

　　  “虽然今年上半年上海房产税收入比去年略低，但已超过2010年全年房产税的收入，并接近2011年全年的水平。”易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

　　  上海财税局数据显示，2010年上海房产税收入为62.3亿元，2011年为73.6亿元。

　　  杨红旭在接受记者采访时指出，与上海每年约千亿元的土地出让金相比，房产税收入只相当于前者的十分之一，但未来有望成为上海一项重要的收入来源。

　　  另据上海财税局公布的数据显示，上海2012年税收收入总额约为1.04万亿元，而2012年全年上海房产税收入约为92.5亿元，占比约0.8%，2011年这一比例约为0.7%。重庆房产税在地方财政收入的比重，比上海略低。重庆市地税部门人士此前向媒体披露，重庆第一年共征收个人住房房产税近1亿元。即使按照1亿元来计算，这笔收入占重庆地方财政收入的比例仅为0.3%。

　　  据重庆市公布的数据，2011年该市应税住房为8791套，而2012年新增应税房源只有2236套。“虽然重庆市并没有披露去年房产税的收入情况，但从2011年的情况来看，估计收入并不理想。”杨红旭表示。

　　  “重庆房产税对当地楼市的影响更小些，因为针对的主要是高档房领域。但重庆在豪宅市场领域，受房产税的影响要比上海大得多。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示。

　　  “如果能公开住宅在房产税中所占的比例，市场将更清晰地了解到试点房产税后的变化。但可惜的是，政府在这方面的信息披露不是很完整。”RET睿意德执行董事张家鹏表示。

　　  上海财税总局相关人士告诉记者，上海存量商办楼的数量越来越大，加上新增的应税住宅房产，可征房产税的基数的确在增加。“上海房产每年都在增值，而且增值的幅度也不小，房产税的金额肯定会逐年增加。”

　　  高端住宅遭打压

　　  沪渝房产税中缴税的结构也出现了新的变化。

　　  按今年上海房产税税率标准，27740元/平方米以上的应税房产将按照0.6%的税率执行，27740元/平方米以下的按照0.4%的税率执行。

　　  据同策房产统计，2011年上海应税房源中按0.4%税率缴的房源，比例高达90%；受2012年下半年以来房价上涨的影响，0.6%税率的比例则有所扩大，而按0.4%税率的比例则有所减少。

　　  “这一变化说明，沪豪宅在房产税应税房源的比例有所上升。这也反映出在上海高档房改善性需求相当强劲，尽管要缴纳数额不低的税金，还是有不少人继续买进价格不菲的高档房。”张宏伟在接受记者采访时表示。

　　  与上海豪宅在应税住房中所占比例呈上升的趋势不同，重庆高档房中应税房的比例却在下降。

　　  分析师指出，与上海房产税征收范围较广相比，重庆房产税针对的则是高档住宅，这对重庆豪宅市场产生了不小的影响。

　　  按渝版房产税方案，房产税的征收对象为主城区个人拥有的独栋商品住宅和高档商品住宅。其中，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%。

　　  据同策房产统计，重庆2011年试点房产税之后，重庆主城高档商品住房项目访客量出现了明显下降，比2010年下降了30%-50%。在2011年1月28日试点房产税至年底，重庆高档房的成交面积只有75万平方米，同比2010年下降了48.5%。

　　  据统计，重庆主城区高档住宅占整体供应面积的比例，从2011年的10.38%下降至2012年的6.65%。该市高档住房成交面积在商品住房总成交面积中的占比，也由试点前的9.2%降至2.2%。

　　  “渝版房产税出台后，重庆豪宅的开发量有所下降，豪宅上市推盘的力度也有所减弱。”一位不愿具名的分析师说。

　　  自2011年重庆试点房产税后，房产税起征点共做了两次上调，幅度最大的一次在2012年。根据重庆国土资源和房屋管理局公布的信息，重庆2012年房产税起征点从2011年的9941元/平方米，提高至12152元/平方米，上调了2200元；今年再次上调至12799元/平方米，较2012年微调了627元。

　　  “应税分界线大幅上调，应税房的数量可能会减少，对重庆豪宅的冲击会略微少一些。”张宏伟表示，与上海对豪宅强劲的需求有所不同，重庆豪宅市场的需求空间完全不是一个量级，而渝版房产税针对的又是豪宅，重庆豪宅市场受到的影响也比上海大。由于可征税房源的基数有所减少，因此重庆房产税收入比上海要低。