18年暴涨18倍 沪地王起价175亿

　　号称“上海市中心最后一块黄金地”的“徐家汇中心项目”地块，在经历了数次转手，沉浮18年后，重回土地市场。

　　8月16日，上海市规划和国土资源管理局挂出徐汇区“徐家汇中心项目”地块出让公告显示，原先预申请该地块的房企(包括联合体)已经从4家减少为2家；出让方式也将采用挂牌，而非市场原先预期的竞价招标方式出让，具体竞价时间为9月5日上午。根据上海市规土局此前的说明，如果是招标方式，将考虑竞拍公司的综合实力、出价等各种因素打分并最终确定中标者，而挂牌方式，则是公开现场竞价，价高者得。

　　据了解，“徐家汇中心项目”地块此次设立起始总价175.2611亿元，增价幅度为500万元。即便以底价成交，该地块也将刷新上海总价地王纪录。“徐家汇中心项目最大的问题，也是投资金额过高，投资回报期过长。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者表示，徐家汇中心项目体量太大，总投资金额在250亿-300亿元，其中地价部分就需要在签订出让合同后一年内付清。项目预计2022年才能竣工，如果单纯靠租金收入，可能要几十年才能收回成本。据了解，目前有可能参与最后竞拍的两家企业可能为新鸿基联合体和九龙仓。新鸿基方面已对时代周报记者承认会参与最后竞拍，但截至发稿，九龙仓方面还未给予置评。

　　地王沉浮18年三易其主

　　因位于上海徐家汇区核心地带，“徐家汇中心项目”地块一直被称为是“上海市中心面积最大的一块黄金宝地”。但就是这样一块炙手可热的焦点地块，却在首次面市后的18年时间里深陷“地王魔咒”，数度易主却迄今仍是空地一块。

　　据时代周报记者了解，早在1995年，韩国大宇最先抢得该地块，并找来徐家汇商城合作成立上海大宇公司，欲一同打造浦西第一高楼。彼时，韩国大宇以9000万美元的代价拥有该项目90%的股权，另需出资3000万美元，用于支付每平方米95美元的出让金、动迁以及市政配套设施建设。

　　然而，1998年席卷而来的金融危机令大宇公司陷入资金困境。1999年6月，上海市房屋土地管理局与上海大宇签订补充协议，将该地块改为临时绿地。“徐家汇中心项目”地块就这样度过了最起初长达8年的闲置期。

　　2003年底，韩国大宇决定出手地块股权，而持有另10%股份的徐汇商城曾希望收购这部分股权，当时报价5100万美元。由于价格差距过大，双方最终未能达成协议。几个月后，新的买家出炉。2004年2月20日，顶新国际与上海大宇签署了90%的股权转让协议，以其下属的顶新(开曼岛)名义，受让韩国大宇持有的上海大宇90%的股权，股权转让价格为9000万美元，并承担上海大宇约3000万美元的债务。

　　这一计划并未能如愿进展。2005年，该地块被徐汇区政府收回，并以股权转让形式将部分开发权交给当时还是徐汇区国资委旗下的上海城开集团，代价为25亿元。按照上海城开的规划，“徐家汇中心”将包含五星级酒店、甲级写字楼、商住公寓以及商业、休闲文化设施等，其中项目主楼将建成高度超过300米的浦西第一高楼。时任上海城开集团总经理的倪建达曾于2005年言之凿凿：徐家汇中心是城开集团未来10年的核心发展项目。

　　当时，总建筑面积62.9万平方米的“徐家汇中心”曾被骄傲地称为可以媲美东京六本木区的顶级地段。2007年，倪建达还借“徐家汇中心”项目，一手促成了上实集团与上海城开的合并，使得城开集团由徐汇区属企业变身为上市公司的子公司。

　　如今上实控股已通过借壳成功将原上海城开变身为境外上市公司上实城开，而该公司参与的“徐家汇中心”项目却始终未正式启动。今年5月19日，徐汇区规土局通过土地置换的方式，从上实城开手中收回了该幅地块，双方达成土地调整协议，将上实城开持有的徐家汇中心项目地块调整为位于徐汇区滨江的4块土地。

　　“徐家汇中心那边的政策、规划一直在改，迟迟未定，拖了很久，我们公司也因此迟迟未能确定开发工程的开始时间。”上实城开相关负责人对时代周报记者透露称，拆迁也很费力，直至去年下半年拆迁工作才基本完成。而据知情人士对时代周报记者透露，徐汇区政府考虑置换4幅滨江地块给上实城开，是有将徐家汇中心项目地块打包出让的打算。

　　2个月后，“徐家汇中心项目”地块重回市场。上海市规划和国土资源管理局公告称，徐汇区“徐家汇中心项目”地块从7月28日开始接受预申请，起始总价高达175.26亿元，与首次易手时的约1.2亿美元总价悬殊近18倍。即便以底价成交，该地块也将刷新上海总价地王纪录。此外，“徐家汇中心项目”新规划的项目体量总出让面积99188.8平方米，规划建筑面积58.42万平方米，相当于起始楼面价3万元/平方米。加上地下12万平方米的商业面积，已经相当于目前徐家汇商圈的商业办公总面积。

　　新鸿基PK九龙仓？

　　谁来接手？是目前市场最关心的问题之一。

　　8月8日，“徐家汇中心项目”地块的预申请结果出炉：该地块在预申请期间，共接受18人次的咨询，最后经公证处核验，有效预申请人为4人。据上海当地地产圈的小道消息预测，新鸿基-恒基-新世界发展联合体、香港怡和-香港置地联合体、九龙仓、绿地-大华联合体等4家联合体很可能参与了上述预申请，但最后港资开发商抱团开发的可能性很大，“这个项目是区政府领导带头谈的，诸如新鸿基、怡和、恒基、香港置地等开发商都在谈。”

　　“徐家汇中心项目作为上海市中心极为罕见的大体量地块，如何利用其提升徐家汇在上海浦西的价值是当地政府需要深思熟虑的。”上海中原研究咨询部总监宋会雍分析认为，在这样的背景下，由于内地公司还相对显得稚嫩，海外公司又可能存在水土不服的情况，香港企业则正好弥补了这两方的不足，比较适合开发类似大体量商业项目。

　　有知情人士透露，新鸿基和香港怡和此前与政府沟通得比较深入。新鸿基的条件苛刻一点，要求加点住宅，而且希望价格更低一点。恒基则很想拿这块地，动力大很多。“因为新鸿基在上海有好几个项目了，而且新开的IAPM离这块地也不远。”上述知情人士分析，可能恒基的股份(占比)会更多一点。至于香港怡和及香港置地联合体，则有分析认为，怡和是香港置地的母公司，而香港置地在内地基本上是没项目，进入市场太慢。怡和的老板非常想拿这块地，这也是从战略上的考虑。至于九龙仓，有消息称，九龙仓已以“徐家汇中心项目”地块为标的，在海外准备募集数百亿元资金。

　　时代周报记者尚未从上述港资企业获得置评，事情发展又出现变化。

　　8月16日，上海市规划和国土资源管理局挂出徐汇区“徐家汇中心项目”地块出让公告显示，原先预申请该地块的房企(包括联合体)已经从4家减少为2家。目前尚不清楚原先的四大买家中哪两家公司(联合体)最终退出。时代周报记者从新鸿基内部获悉，该公司并未退出购地事宜，但具体细节不便透露。

　　“与新鸿基在竞拍场上对垒的，不出意外应该是九龙仓。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析称，本次“徐家汇中心项目”地块属于大面积整体出让且要求地下空间与轨道交通衔接，最符合这一技术标的当属九龙仓与新鸿基。新鸿基在浦东的国金中心与九龙仓在静安的会德丰广场都成为了该区的地标性建筑。

　　或将彻底改变徐家汇市场格局

　　答案会在9月份揭晓，但无论哪家大鳄接手，都会被载入上海土地史纪录。尚未竞拍，“徐家汇中心项目”已然成为上海史上总价地王，或许还将成为今年全国总价地王。近十年来全国土地市场出让的所有地块中，交易额超过200亿元的仅有两宗，即广州的亚运城地块和南京下关1号、3号地块，成交总价分别为255亿元和200.34亿元。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟还向时代周报记者指出，这块地块目前要求开工时间为“交地后12个月内”，竣工时间为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”，这就使得房企不得拖延，杜绝囤地现象。

　　不可否认的是，如果“徐家汇中心项目”能成功落地，它将彻底改变徐家汇目前的楼价和地价格局。

　　“如此大规模的地铁上综合体，它对该区域住宅的附加值是不可限量的。”克尔瑞土地事业部分析师解思捷称，在2010年，徐家汇板块的新房成交均价为40711元/平方米，但到了2011年港汇广场内部重新洗牌地位、正式更名恒隆港汇广场后，徐家汇地区的新房成交一下上涨了43.15%。以此类推，“徐家汇中心项目”建成后，与恒隆港汇广场交相辉映，板块价格必将会有大幅度拉升。这对徐汇区中唯一还有大面积土地资源的徐汇滨江地区，也将成为又一重大利好因素。